投資客逃離、開發(fā)商心慌、購房者觀望；史上較嚴(yán)厲樓市新政讓中國房地產(chǎn)由一片火熱在短短一個月內(nèi)再次上演一片蕭條。

2010年4月注定是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入大調(diào)整的時期，這是在全國“兩會”之后各地房價再次暴漲、市場人怨鼎沸之際出現(xiàn)的局面。

4月14日，“新國四條”及“國十條”出臺之后，各地樓市成交急劇下挫、土地市場逐步趨冷、市場觀望再度彌漫。

“僵持、博弈、試探、惶恐、迷?！?p>恒大地產(chǎn)反復(fù)8.5折促銷，北京萬科(000002,股吧)試探性降價，樓市降八千小把戲引起的眾怒等等表明，盡管市場蕭條，但房地產(chǎn)未來卻如同霧里看花。

在絕大部分購房者開始轉(zhuǎn)購為租的時代，作為有著自住需求或者改善性需求的我們，究竟購還是不購？我們會不會再次錯過一次購房的機(jī)會等等，這些問題再度擺在購房者面前。王濤和曾莉就屬于成功購房和失敗購房兩種典型案例。事實表明，那些成功購房的人往往都是能夠把握機(jī)會，并且抓住機(jī)會的，而那些錯失機(jī)會的人，卻要為此付出長久后悔的代價。

抓住危機(jī)里潛伏的機(jī)會

巴菲特說，要在別人恐懼的時候貪婪，別人貪婪的時候恐懼。

王濤和曾莉現(xiàn)在在過著兩種不同的生活。王濤今年和女朋友已經(jīng)領(lǐng)證，并且準(zhǔn)備結(jié)婚。而曾莉，由于沒有購到婚房，一直和男朋友在外面租房，但也因此，婚期無期。在曾莉看來，沒有房子就沒有安全感。

但細(xì)細(xì)品味兩個購房者的人生，歸根就在于，王濤的購房觀念是，自己能夠承受就出手；而曾莉則總是貪婪著等待更便宜一點。

一位歷經(jīng)房地產(chǎn)起起伏伏的投資客這樣感慨，當(dāng)購房者被虛無飄渺的所謂“拐點”蒙蔽，坐以觀望樓市、幻想房價下跌、企圖等待“好時機(jī)”降臨自己頭上時，終日期盼，等待，再等待，但猛然回頭，發(fā)現(xiàn)身邊周圍的一切都在漲價，房價更是漲了很多。而那些長期關(guān)注房地產(chǎn)且富有投資置業(yè)經(jīng)驗的人抓住歷次宏觀調(diào)控的機(jī)會，多次置業(yè)，獲益頗豐。當(dāng)初購購的小房子換成了大房子，一套房子變成了兩套房子，增值收益達(dá)到數(shù)十萬元，乃至百萬元，真正是眼光賺錢，思路創(chuàng)富，置業(yè)幸福。

購房要看需要，需要就購，不需要就不用急著購，但不用觀望，否則只會付出更多的機(jī)會成本。

就目前的調(diào)控時代，仍舊有更多的業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心調(diào)控一旦結(jié)束，房價將迎來再次報復(fù)性上漲。創(chuàng)造了2009年北京較熱銷樓盤太陽公元開發(fā)商信遠(yuǎn)地產(chǎn)董事總裁尹瑛告訴記者，目前這個時機(jī)，對于開發(fā)商來說并不好，樓市可能會長期保持平淡；但對于購房者，卻是非常好的時機(jī)。“以往，購房者托關(guān)系也排不到自己想要的房子，而現(xiàn)在，購房者完全可以慢慢挑選，有更大的挑選余地。這對于購房者而言就是機(jī)會?！?p>

調(diào)控時機(jī)下投資房產(chǎn)　要掌握哪些招數(shù)？

可分散投資。盡管逆勢而為會有投資前景，但投資者也需要考慮到國家宏觀調(diào)控帶來的風(fēng)險，建議總的房產(chǎn)投資比率不要超過個人總資產(chǎn)的60%。

　多方比較多方考慮。房子的地段、面積、園林景觀、樓間距、戶型設(shè)計、使用率、戶型的劃分標(biāo)準(zhǔn)、層高等等。

要學(xué)會砍價。行業(yè)調(diào)控期間，相對來說樓盤可議價空間大。有4次砍價機(jī)會：一是期房開盤之初，往往有一些優(yōu)惠；二是在購房人一次性付款時，此時的折扣空間一般高于存款利率而低于貸款利率；三是團(tuán)購，因為開發(fā)商不僅節(jié)約了宣傳和代理費(fèi)，也不用操心樓層、朝向的調(diào)配；四是老業(yè)主介紹新業(yè)主，有時也會提供一些優(yōu)惠措施作為回報。

兼顧短線和長線。優(yōu)化投資組合，在確保穩(wěn)定收益的前提下，抓住機(jī)會博短線。

購自住房2年賺2倍

王濤

某網(wǎng)站總監(jiān) 年齡 28歲

2008年年底，我無意中得到消息說有一個樓盤打折，位置是在東四環(huán)邊上一點點，當(dāng)時的開盤價是9500起，雖然當(dāng)時房地產(chǎn)行業(yè)處在成交量非常低迷的情況，而且很多樓盤都有降價的現(xiàn)象。但是當(dāng)時我自己的判斷是，這樣的價位正好處于我的能力范圍內(nèi)，而且即使房價繼續(xù)下行，東四環(huán)那里的位置也不會降到太低，而且以后情況好轉(zhuǎn)以后也一定會再度漲上去。因為是用來自住，所以覺得那個時候入市基本上是我在北京置業(yè)的較后機(jī)會。

所以，我一咬牙，就以10400元/平方米的價格購購了85平方米的兩居?，F(xiàn)在來看我當(dāng)時的決定還是很明智的。眼下不到2年的時間我的房子漲了2倍多。

成功經(jīng)驗談：我購房的時候很多人還在幻想著房地產(chǎn)會崩盤，但我卻不抱任何幻想。頭先，我認(rèn)為，我購購的項目已經(jīng)算是離區(qū)較近的一塊居住區(qū)域了，那里沒理由再跌到六七千每平方米了。其實，即便短期可能會降，但長期還是看漲；較后，也是較重要的，我認(rèn)為對于自住需求而言，低點根本不重要，因為誰能說自己就能把握住較低點呢？對于自住需求而言，賺的都是紙面財富?，F(xiàn)在我把兩居的賣了，我能購到的還是兩居。

就目前市場而言，只要是自住的話，在自己能力范圍內(nèi)的就可以考慮出手了，不用繼續(xù)觀望。

跑盡樓盤追低價，越追越?jīng)]低

曾莉

某銀行職員 30歲

在2008年，我是有能力購置自己的婚房的。男朋友的一部分單位福利加上雙方家里的部分支援。從2008年年中開始，我就開始搜集各種信息，看各大樓盤資料。北京大大小小的樓盤我們幾乎跑遍了。

但越跑，售樓員越不停殷勤地聯(lián)系你，我越覺得房地產(chǎn)還是會有一個低點。當(dāng)時，東四環(huán)那個打折的項目我也聽說了，朋友告訴我時，我只是心里想了一下。我當(dāng)時覺得既然這個開發(fā)商能低到這種程度，那其他樓盤還能低。就這樣，一段時間之內(nèi)，我們又?jǐn)R置了自己的購房計劃。像很多人一樣，等待房地產(chǎn)較低點的到來。

但2009年3月份，就像做了一場夢，房地產(chǎn)市場突然回暖，房價再次漲起來了。那時，我再去各大樓盤咨詢時，售樓小姐都是一副你愛購不購的態(tài)度。當(dāng)時，才恍然悔悟，房子再不購就更來不及了。

經(jīng)過兩個月的尋找，我們終于在北京四環(huán)找到了一個我們能夠承受的二手房。但更沒想到的是，業(yè)主在簽好協(xié)議后毀約了。因為房價在以星期為單位飆升。

失敗感悟：現(xiàn)在我們已經(jīng)完全沒有購房的想法了。因為房價太高了。錯過了一次機(jī)會，就像錯過了一生的機(jī)會。

　新政調(diào)控之下，北上津可投資的房產(chǎn)品類

1有潛力的商業(yè)地產(chǎn)

在住宅市場前景未明的情況下，商業(yè)地產(chǎn)成為了投資者的新寵兒，二手商鋪的溫度也在不知不覺中悄然上升。商鋪并不在此次新政調(diào)控的范圍內(nèi)，未受政策影響，加上其率較高，因此受到投資者的青睞。簡而言之，“商業(yè)地產(chǎn)受到了的關(guān)注”。

　推薦項目：北京 世茂工三

推薦理由：總建筑面積為21.2萬平方米，包括私人產(chǎn)權(quán)酒店、精裝寫字樓、旗艦店產(chǎn)權(quán)商鋪三大業(yè)態(tài)。地理位置，位于北京朝陽區(qū)三里屯工體北路，緊鄰區(qū)、朝外商務(wù)區(qū)、燕莎商圈和CBD等黃金區(qū)域；目前均價43000元/平方米。

推薦項目：上海 滬東財富廣場

推薦理由：作為寫字樓項目，該項目擁有優(yōu)越的地理位置。距內(nèi)環(huán)線200米，距中環(huán)線800米，距楊浦大橋、中環(huán)隧道約3公里。此項目所處商圈為成長型的五角場商圈，就投資而言，該項目具備潛力。

2符合自住小戶型產(chǎn)品

對于很多剛性需求購房者來說，調(diào)控時代顯然是他們的較佳機(jī)會。新政調(diào)控之前，很多購房者為了排號到處托關(guān)系，而現(xiàn)在，完全可以慢慢挑選，并選擇自己認(rèn)為一個好的時機(jī)出手。

推薦項目：北京 遠(yuǎn)洋一方

推薦理由：均價25000元/平方米，對比其他更偏遠(yuǎn)地段樓盤，遠(yuǎn)洋一方的價位屬于偏低；交通便利，京通快速路、城鐵八通線以及正在修建的廣渠路延長線構(gòu)成了遠(yuǎn)洋一方周邊成熟通達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)；以中國傳媒大學(xué)和外國語學(xué)院為核心而形成的傳媒文化區(qū)為遠(yuǎn)洋一方帶來學(xué)術(shù)氣息和文化氛圍。

推薦項目：上海 印象歐洲派

推薦理由：均價2萬元一平米，是整個上海外環(huán)內(nèi)價格較低的全裝修樓盤。在上海郊區(qū)的嘉定、青浦等地的房價接近2萬元一平米時，這個離上海徐家匯僅30時辰車程樓盤的2萬元單價樓盤顯示出較高的性價比，更由于有知名的香港地產(chǎn)商永新集團(tuán)所開發(fā)，對于新婚的年輕人形成了極大的吸引力。

3稀缺地段高端住宅

從保值增值性來看，無疑高端物業(yè)將更勝一籌，尤其是核心區(qū)域的高端樓盤，因具備地段優(yōu)勢和稀缺價值，其抗風(fēng)險能力更強(qiáng)，表現(xiàn)為在市場整體低迷時抗跌性較強(qiáng)，而在市場走強(qiáng)之際其升值速度較快。

推薦項目：北京 萬科(000002,股吧)藍(lán)山

推薦理由：均價39800元/平方米，價格一直穩(wěn)步上升；地處CBD都市核心區(qū)，位于朝陽區(qū)西大望路，東三環(huán)、四環(huán)之間。距國貿(mào)3公里，西距東三環(huán)1.5公里，東離東四環(huán)窯洼湖橋1公里，交通便利、地理位置優(yōu)越。

推薦項目：天津 星耀五洲

推薦理由：地處天津津南區(qū)西南部的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)新區(qū)內(nèi)，擁有天津先進(jìn)生態(tài)湖區(qū)。交通便捷，京津唐、京滬、京晉等多條高速圍繞周邊，城際快線只需28時辰即可抵達(dá)。高端超七星酒店群、世界室內(nèi)滑雪場、沖浪體驗館； 26公里環(huán)湖水岸高爾夫?qū)I(yè)球場； 國際五鉆級游艇會等高端訂制化配套。

　蕭條時代就是贏家時代

就在前不久，萬科集團(tuán)總裁郁亮告誡各地分公司經(jīng)理說，現(xiàn)在還不是較嚴(yán)厲時候，我們不要心存僥幸。

開發(fā)商的焦慮對于購房者來說無疑是機(jī)會。

　但就如同開發(fā)商無法預(yù)測何時是較嚴(yán)厲的時候，誰也不能準(zhǔn)確預(yù)測何時才是較佳購房時機(jī)。

無意中翻到一份2006年的某媒體地產(chǎn)?？l(fā)現(xiàn)，中國的房地產(chǎn)市場輪回總是如此相似。

那一年的任志強(qiáng)說，“房價矛盾的產(chǎn)生，責(zé)任不在開發(fā)商，而在土地”；那一年的潘石屹說，“中國居民投資渠道少，讓中國居民有新的投資渠道和工具，對穩(wěn)定房價和經(jīng)濟(jì)都有好處”。

如今，任志強(qiáng)和潘石屹依舊對媒體說著同樣的話，傳遞同樣的觀點。但房價依舊不斷飆漲；購房的人不斷購房，錯失機(jī)會的人永遠(yuǎn)在錯失。

房地產(chǎn)輪回的歷史告訴我們，往往，彎道有著更多機(jī)會，蕭條時代才是真正的贏家時代。

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