投資客逃離、開發(fā)商心慌、購房者觀望；史上較嚴厲樓市新政讓中國房地產(chǎn)由一片火熱在短短一個月內再次上演一片蕭條。

2010年4月注定是國內房地產(chǎn)業(yè)進入大調整的時期，這是在全國“兩會”之后各地房價再次暴漲、市場人怨鼎沸之際出現(xiàn)的局面。

4月14日，“新國四條”及“國十條”出臺之后，各地樓市成交急劇下挫、土地市場逐步趨冷、市場觀望再度彌漫。

“僵持、博弈、試探、惶恐、迷茫……”

恒大地產(chǎn)反復8.5折促銷，北京萬科(000002,股吧)試探性降價，樓市降八千小把戲引起的眾怒等等表明，盡管市場蕭條，但房地產(chǎn)未來卻如同霧里看花。

在絕大部分購房者開始轉購為租的時代，作為有著自住需求或者改善性需求的我們，究竟購還是不購？我們會不會再次錯過一次購房的機會等等，這些問題再度擺在購房者面前。王濤和曾莉就屬于成功購房和失敗購房兩種典型案例。事實表明，那些成功購房的人往往都是能夠把握機會，并且抓住機會的，而那些錯失機會的人，卻要為此付出長久后悔的代價。

抓住危機里潛伏的機會

巴菲特說，要在別人恐懼的時候貪婪，別人貪婪的時候恐懼。

王濤和曾莉現(xiàn)在在過著兩種不同的生活。王濤今年和女朋友已經(jīng)領證，并且準備結婚。而曾莉，由于沒有購到婚房，一直和男朋友在外面租房，但也因此，婚期無期。在曾莉看來，沒有房子就沒有安全感。

但細細品味兩個購房者的人生，歸根就在于，王濤的購房觀念是，自己能夠承受就出手；而曾莉則總是貪婪著等待更便宜一點。

一位歷經(jīng)房地產(chǎn)起起伏伏的投資客這樣感慨，當購房者被虛無飄渺的所謂“拐點”蒙蔽，坐以觀望樓市、幻想房價下跌、企圖等待“好時機”降臨自己頭上時，終日期盼，等待，再等待，但猛然回頭，發(fā)現(xiàn)身邊周圍的一切都在漲價，房價更是漲了很多。而那些長期關注房地產(chǎn)且富有投資置業(yè)經(jīng)驗的人抓住歷次宏觀調控的機會，多次置業(yè)，獲益頗豐。當初購購的小房子換成了大房子，一套房子變成了兩套房子，增值收益達到數(shù)十萬元，乃至百萬元，真正是眼光賺錢，思路創(chuàng)富，置業(yè)幸福。

購房要看需要，需要就購，不需要就不用急著購，但不用觀望，否則只會付出更多的機會成本。

就目前的調控時代，仍舊有更多的業(yè)內人士擔心調控一旦結束，房價將迎來再次報復性上漲。創(chuàng)造了2009年北京較熱銷樓盤太陽公元開發(fā)商信遠地產(chǎn)董事總裁尹瑛告訴記者，目前這個時機，對于開發(fā)商來說并不好，樓市可能會長期保持平淡；但對于購房者，卻是非常好的時機?！耙酝?，購房者托關系也排不到自己想要的房子，而現(xiàn)在，購房者完全可以慢慢挑選，有更大的挑選余地。這對于購房者而言就是機會?！?p>

調控時機下投資房產(chǎn)　要掌握哪些招數(shù)？

可分散投資。盡管逆勢而為會有投資前景，但投資者也需要考慮到國家宏觀調控帶來的風險，建議總的房產(chǎn)投資比率不要超過個人總資產(chǎn)的60%。

　多方比較多方考慮。房子的地段、面積、園林景觀、樓間距、戶型設計、使用率、戶型的劃分標準、層高等等。

要學會砍價。行業(yè)調控期間，相對來說樓盤可議價空間大。有4次砍價機會：一是期房開盤之初，往往有一些優(yōu)惠；二是在購房人一次性付款時，此時的折扣空間一般高于存款利率而低于貸款利率；三是團購，因為開發(fā)商不僅節(jié)約了宣傳和代理費，也不用操心樓層、朝向的調配；四是老業(yè)主介紹新業(yè)主，有時也會提供一些優(yōu)惠措施作為回報。

兼顧短線和長線。優(yōu)化投資組合，在確保穩(wěn)定收益的前提下，抓住機會博短線。

購自住房2年賺2倍

王濤

某網(wǎng)站總監(jiān) 年齡 28歲

2008年年底，我無意中得到消息說有一個樓盤打折，位置是在東四環(huán)邊上一點點，當時的開盤價是9500起，雖然當時房地產(chǎn)行業(yè)處在成交量非常低迷的情況，而且很多樓盤都有降價的現(xiàn)象。但是當時我自己的判斷是，這樣的價位正好處于我的能力范圍內，而且即使房價繼續(xù)下行，東四環(huán)那里的位置也不會降到太低，而且以后情況好轉以后也一定會再度漲上去。因為是用來自住，所以覺得那個時候入市基本上是我在北京置業(yè)的較后機會。

所以，我一咬牙，就以10400元/平方米的價格購購了85平方米的兩居?，F(xiàn)在來看我當時的決定還是很明智的。眼下不到2年的時間我的房子漲了2倍多。

成功經(jīng)驗談：我購房的時候很多人還在幻想著房地產(chǎn)會崩盤，但我卻不抱任何幻想。頭先，我認為，我購購的項目已經(jīng)算是離區(qū)較近的一塊居住區(qū)域了，那里沒理由再跌到六七千每平方米了。其實，即便短期可能會降，但長期還是看漲；較后，也是較重要的，我認為對于自住需求而言，低點根本不重要，因為誰能說自己就能把握住較低點呢？對于自住需求而言，賺的都是紙面財富?，F(xiàn)在我把兩居的賣了，我能購到的還是兩居。

就目前市場而言，只要是自住的話，在自己能力范圍內的就可以考慮出手了，不用繼續(xù)觀望。

跑盡樓盤追低價，越追越?jīng)]低

曾莉

某銀行職員 30歲

在2008年，我是有能力購置自己的婚房的。男朋友的一部分單位福利加上雙方家里的部分支援。從2008年年中開始，我就開始搜集各種信息，看各大樓盤資料。北京大大小小的樓盤我們幾乎跑遍了。

但越跑，售樓員越不停殷勤地聯(lián)系你，我越覺得房地產(chǎn)還是會有一個低點。當時，東四環(huán)那個打折的項目我也聽說了，朋友告訴我時，我只是心里想了一下。我當時覺得既然這個開發(fā)商能低到這種程度，那其他樓盤還能低。就這樣，一段時間之內，我們又擱置了自己的購房計劃。像很多人一樣，等待房地產(chǎn)較低點的到來。

但2009年3月份，就像做了一場夢，房地產(chǎn)市場突然回暖，房價再次漲起來了。那時，我再去各大樓盤咨詢時，售樓小姐都是一副你愛購不購的態(tài)度。當時，才恍然悔悟，房子再不購就更來不及了。

經(jīng)過兩個月的尋找，我們終于在北京四環(huán)找到了一個我們能夠承受的二手房。但更沒想到的是，業(yè)主在簽好協(xié)議后毀約了。因為房價在以星期為單位飆升。

失敗感悟：現(xiàn)在我們已經(jīng)完全沒有購房的想法了。因為房價太高了。錯過了一次機會，就像錯過了一生的機會。

　新政調控之下，北上津可投資的房產(chǎn)品類

1有潛力的商業(yè)地產(chǎn)

在住宅市場前景未明的情況下，商業(yè)地產(chǎn)成為了投資者的新寵兒，二手商鋪的溫度也在不知不覺中悄然上升。商鋪并不在此次新政調控的范圍內，未受政策影響，加上其率較高，因此受到投資者的青睞。簡而言之，“商業(yè)地產(chǎn)受到了的關注”。

　推薦項目：北京 世茂工三

推薦理由：總建筑面積為21.2萬平方米，包括私人產(chǎn)權酒店、精裝寫字樓、旗艦店產(chǎn)權商鋪三大業(yè)態(tài)。地理位置，位于北京朝陽區(qū)三里屯工體北路，緊鄰區(qū)、朝外商務區(qū)、燕莎商圈和CBD等黃金區(qū)域；目前均價43000元/平方米。

推薦項目：上海 滬東財富廣場

推薦理由：作為寫字樓項目，該項目擁有優(yōu)越的地理位置。距內環(huán)線200米，距中環(huán)線800米，距楊浦大橋、中環(huán)隧道約3公里。此項目所處商圈為成長型的五角場商圈，就投資而言，該項目具備潛力。

2符合自住小戶型產(chǎn)品

對于很多剛性需求購房者來說，調控時代顯然是他們的較佳機會。新政調控之前，很多購房者為了排號到處托關系，而現(xiàn)在，完全可以慢慢挑選，并選擇自己認為一個好的時機出手。

推薦項目：北京 遠洋一方

推薦理由：均價25000元/平方米，對比其他更偏遠地段樓盤，遠洋一方的價位屬于偏低；交通便利，京通快速路、城鐵八通線以及正在修建的廣渠路延長線構成了遠洋一方周邊成熟通達的交通網(wǎng)絡；以中國傳媒大學和外國語學院為核心而形成的傳媒文化區(qū)為遠洋一方帶來學術氣息和文化氛圍。

推薦項目：上海 印象歐洲派

推薦理由：均價2萬元一平米，是整個上海外環(huán)內價格較低的全裝修樓盤。在上海郊區(qū)的嘉定、青浦等地的房價接近2萬元一平米時，這個離上海徐家匯僅30時辰車程樓盤的2萬元單價樓盤顯示出較高的性價比，更由于有知名的香港地產(chǎn)商永新集團所開發(fā)，對于新婚的年輕人形成了極大的吸引力。

3稀缺地段高端住宅

從保值增值性來看，無疑高端物業(yè)將更勝一籌，尤其是核心區(qū)域的高端樓盤，因具備地段優(yōu)勢和稀缺價值，其抗風險能力更強，表現(xiàn)為在市場整體低迷時抗跌性較強，而在市場走強之際其升值速度較快。

推薦項目：北京 萬科(000002,股吧)藍山

推薦理由：均價39800元/平方米，價格一直穩(wěn)步上升；地處CBD都市核心區(qū)，位于朝陽區(qū)西大望路，東三環(huán)、四環(huán)之間。距國貿3公里，西距東三環(huán)1.5公里，東離東四環(huán)窯洼湖橋1公里，交通便利、地理位置優(yōu)越。

推薦項目：天津 星耀五洲

推薦理由：地處天津津南區(qū)西南部的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)新區(qū)內，擁有天津先進生態(tài)湖區(qū)。交通便捷，京津唐、京滬、京晉等多條高速圍繞周邊，城際快線只需28時辰即可抵達。高端超七星酒店群、世界室內滑雪場、沖浪體驗館； 26公里環(huán)湖水岸高爾夫專業(yè)球場； 國際五鉆級游艇會等高端訂制化配套。

　蕭條時代就是贏家時代

就在前不久，萬科集團總裁郁亮告誡各地分公司經(jīng)理說，現(xiàn)在還不是較嚴厲時候，我們不要心存僥幸。

開發(fā)商的焦慮對于購房者來說無疑是機會。

　但就如同開發(fā)商無法預測何時是較嚴厲的時候，誰也不能準確預測何時才是較佳購房時機。

無意中翻到一份2006年的某媒體地產(chǎn)?？l(fā)現(xiàn)，中國的房地產(chǎn)市場輪回總是如此相似。

那一年的任志強說，“房價矛盾的產(chǎn)生，責任不在開發(fā)商，而在土地”；那一年的潘石屹說，“中國居民投資渠道少，讓中國居民有新的投資渠道和工具，對穩(wěn)定房價和經(jīng)濟都有好處”。

如今，任志強和潘石屹依舊對媒體說著同樣的話，傳遞同樣的觀點。但房價依舊不斷飆漲；購房的人不斷購房，錯失機會的人永遠在錯失。

房地產(chǎn)輪回的歷史告訴我們，往往，彎道有著更多機會，蕭條時代才是真正的贏家時代。

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