開發(fā)商：信心支持大過實際效應(yīng)

　　國務(wù)院5月27日公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中，普通商品住房項目投資的較低資本金比例從35%調(diào)低至20%，是這次調(diào)整受惠的項目之一。固定資產(chǎn)投資項目資本金比例指固定資產(chǎn)投資項目資本金占總投資的比例，根據(jù)國家規(guī)定，投資項目必須頭先落實資本金才能進(jìn)行建設(shè)。對于商品房行業(yè)而言，項目資本金比例是指開發(fā)商擁有資金占其全部開發(fā)資金的比例，業(yè)內(nèi)又稱“自有資金比例”。

　　長春市宜家房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理孫朋睿談到：資本金下調(diào)對于房產(chǎn)開發(fā)商，尤其是對吉林省的本土開發(fā)商是利好消息。因為本土開發(fā)商資金不充裕，加之遭遇2008年市場低迷，資金仍然是發(fā)展的一個瓶頸，資本金比例下調(diào)將使本土房企的資金問題得到緩解。長春市城市拓展空間大，百姓鋼性需求長期存在，房產(chǎn)后發(fā)優(yōu)勢強勁，該項政策的出臺，表明了政府扶持開發(fā)商的力度加大，雖然一些開發(fā)商不會立即進(jìn)行再投資開發(fā)，但對其先前的壓力會有所緩解，尤其能夠解除開發(fā)商發(fā)展中的顧慮，并對其樹立長遠(yuǎn)發(fā)展的信心起到積極的“信號支持”作用。

　　長春市寶成置業(yè)有限責(zé)任公司的一位相關(guān)人員稱，下調(diào)自有資金比例后，企業(yè)即便拿到更多貸款，也不會急于再去投資開發(fā)。這項政策將提振整個市場的信心，也許會使購購力得到釋放，對于長春市的一些房企來說，加快消化庫存、回籠資金，是當(dāng)務(wù)之急。

　　消費者：升降難推斷 延遲觀望期

　　二道區(qū)某在建小區(qū)售樓處，李秀明女士稱，觀望半年后，她認(rèn)為房價只會升不會降。商品房資本金下調(diào)比例這一信息一出，她認(rèn)為對于有需求的百姓來說更得不到實惠了，房產(chǎn)商手里流動資金一多，就不會急于回籠資金而降價售房，相反會提升房價，但是否現(xiàn)在出手，她表示還要再看看。調(diào)查中，與李秀明持同樣觀點的受訪者不在少數(shù)。但也有受訪者認(rèn)為房價會因此回落，一年前購購一套兩居室住房的王興禮說，房產(chǎn)商自有資本金比例下調(diào)，就等于降低融資門檻，會有更多投資者到該行業(yè)淘金，這樣競爭將會更激烈，房價也會因此而下降。

　　至5月29日16時，就此消息進(jìn)行的購房者互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查顯示，近75%的被調(diào)查者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例松動將致“房企資金壓力緩解，房價上漲”；近20%的人認(rèn)為該政策會使“房企間競爭更加激烈，促使房價下降”。在參與調(diào)查的購房者中，約80%的人認(rèn)定該政策不能救市，只是救了開發(fā)商，約15%的人認(rèn)為房地產(chǎn)市場將回暖。業(yè)內(nèi)人士分析，雖然認(rèn)為該政策會促使房價上漲，但不會立即形成回暖局勢，需求方再持觀望態(tài)度仍將是未來市場的一段預(yù)期。

　　信貸：門檻降低房貸風(fēng)險令人憂

　　2004年9月，有調(diào)控政策，要求申請貸款的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資本金比例不得低于35%。隨后幾年，隨著樓市的持續(xù)升溫，曾出臺過一系列針對樓市的調(diào)控政策，但“35％”的大限卻從未松動過。某商業(yè)銀行長春支行信貸部門負(fù)責(zé)人稱，在一季度，國內(nèi)信貸增量創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到了4.58萬億，相當(dāng)于2008年全年的信貸增量，但多數(shù)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款比例是持續(xù)萎縮的，該政策出臺后，房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)量將有所回升，但同時也會帶來不良信貸等一定風(fēng)險。該負(fù)責(zé)人稱，2004年以后，銀行對房產(chǎn)開發(fā)商的貸款審查非常嚴(yán)格，對一些可上可下的項目基本是站在風(fēng)險控制的角度來考慮問題。而目前這一導(dǎo)向性的政策發(fā)布后，涉及到具體項目的具體問題會向有利于開發(fā)商的一面傾斜，這也將增長銀行承擔(dān)的風(fēng)險系數(shù)。

　　某外埠房產(chǎn)開發(fā)商稱，資本金比例降比，會使一些原本實力一般的投資商進(jìn)入市場，但這個行業(yè)不會成就過多的投機客，雖然資金水平得到提升，但其他方面如市場營銷能力、可持續(xù)開發(fā)能力等未必適應(yīng)這個行業(yè)的發(fā)展，所以，一旦迫于市場壓力難以進(jìn)步，那么隨之而來的將出現(xiàn)不良房產(chǎn)信貸等問題。

　　專家：出臺配套政策防“單出頭”

　　吉林省社科院社會所所長付誠說，下調(diào)商品房資本金比例，降低了企業(yè)進(jìn)入房產(chǎn)行業(yè)的門檻，更多企業(yè)進(jìn)入帶來的市場化競爭勢必會為市場注入更大的活力，在市場普遍不景氣的情況下，該政策將是一個有效的刺激辦法。但光靠這一個政策就指望完全救市是不可能的，信貸、土地、消費市場等局部都應(yīng)該有所配合。市場供需是個連動過程，目前市場呈現(xiàn)需求不足狀態(tài)，如果不同時促進(jìn)需求起動，將使這個“下調(diào)政策”打折扣。

　　付誠說，在資金充足的情況下，開發(fā)商資產(chǎn)流速提高能在一定程度上降低成本，房價有望向更加合理的方向靠近。但也不排除部分開發(fā)商因為資金充裕而捂盤惜售、抬高房價。該政策出臺在給房產(chǎn)市場注入活力的同時，也將相應(yīng)加大了監(jiān)管部門對市場的管理難度，如果相關(guān)的制度不能進(jìn)一步配合規(guī)范和切實地執(zhí)行，難以保證市場不出現(xiàn)無序競爭的混亂局面。所以，付誠提出，“組合拳”式的配套政策效能將避免“單出頭”政策效應(yīng)。（編輯：核心）

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