如果手頭有20萬(wàn)元機(jī)動(dòng)現(xiàn)金，選擇怎樣的理財(cái)方式才更加穩(wěn)妥、收益更多呢？對(duì)于理財(cái)投資者而言，購(gòu)房出租與購(gòu)購(gòu)地產(chǎn)股，到底哪種方式更劃算呢？

　　二手房 適宜以租養(yǎng)貸

　　購(gòu)購(gòu)性價(jià)比相對(duì)較高的二手房進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)，是比較穩(wěn)妥的理財(cái)方式之一。記者走訪了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，為投資者尋找更為適宜的理財(cái)方案。

　　20萬(wàn)元眼下不足以作為不動(dòng)產(chǎn)投資的全部資金，但投資者可以將其作為購(gòu)置二手房的頭付款，再輔以部分按揭貸款，購(gòu)購(gòu)一套位于市的小戶型二手房。天津中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部區(qū)域總監(jiān)朱慶江給投資者設(shè)計(jì)了一套比較合理的投資方案。例如，眼下市區(qū)60萬(wàn)元左右的二手房屬于性價(jià)比較高并且出租率也相對(duì)較高的房源，打算經(jīng)營(yíng)理財(cái)置業(yè)的投資者可以優(yōu)先考慮這些產(chǎn)品。朱慶江表示，60萬(wàn)元的價(jià)格可以在河西、南開(kāi)等市區(qū)域購(gòu)購(gòu)一套50~70平方米的二手房，而這類房源在出租市場(chǎng)也是出租率和交易速度都很高的產(chǎn)品。以產(chǎn)品戶型而言，60萬(wàn)元可以在這些區(qū)域購(gòu)到一居室的次新房，若投資者想以這一價(jià)位購(gòu)購(gòu)兩居室房源，選擇對(duì)象則大多集中在15~20年房齡的舊房。

　　假設(shè)投資者以20萬(wàn)元為本金進(jìn)行置業(yè)投資，再以按揭方式20年40萬(wàn)元的貸款，在河西區(qū)購(gòu)購(gòu)一套一居室二手房源出租，以租金抵償部分貸款月供。以今年本市河西區(qū)區(qū)域的出租行情，50~60平方米一居室次新房的月租金通常在1500~1800元左右，而同區(qū)域、同面積的兩居室住宅租金水平則多在2000~2200元之間。40萬(wàn)元20年貸款若以按揭貸款較高利率5.94%計(jì)算，其等額本息月供應(yīng)歸還2851.9元。如果能夠享受0.7倍優(yōu)惠利率，其貸款利率則為4.158%，月還款額也隨之降為2457.35元。也就是說(shuō)，如果投資者貸款購(gòu)購(gòu)二手房并出租，每月只需支付幾百元的還款。

　　對(duì)于長(zhǎng)線持有產(chǎn)業(yè)并以租養(yǎng)貸的投資者來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期看漲的行情可以讓其較終回報(bào)相對(duì)樂(lè)觀。專家認(rèn)為，不論從經(jīng)濟(jì)危機(jī)將帶來(lái)通貨膨脹的角度而言，還是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值長(zhǎng)線總體走高的趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，投資不動(dòng)產(chǎn)在3~5年內(nèi)基本都會(huì)有或多或少的獲利。朱慶江表示，根據(jù)目前市場(chǎng)狀況和價(jià)格發(fā)展規(guī)律來(lái)看，天津市區(qū)二手房?jī)r(jià)格在5年后會(huì)增長(zhǎng)20~30%，投資者在以租養(yǎng)貸過(guò)程中以較低代價(jià)保有了不動(dòng)產(chǎn)資源，較終若再次轉(zhuǎn)手還可以從銷售差價(jià)中再次獲利。

　　地產(chǎn)股 看好長(zhǎng)線收益

　　在股市中投資20萬(wàn)元會(huì)是什么樣的結(jié)果呢？假設(shè)一個(gè)長(zhǎng)線投資者，其看好地產(chǎn)股并在2006年年初購(gòu)購(gòu)了萬(wàn)科的股票（股價(jià)均以復(fù)權(quán)價(jià)格計(jì)算），當(dāng)時(shí)能購(gòu)入9555股。到2009年年初，其持有的市值已高達(dá)70萬(wàn)元。而其間市值較高則達(dá)到了189萬(wàn)元。股神巴菲特的長(zhǎng)期持有理念在此得以充分體現(xiàn)。

　　而從今年年初到現(xiàn)在，20萬(wàn)元如果繼續(xù)購(gòu)入萬(wàn)科股票，1月初以79.19元購(gòu)入2525股，到了6月17日，其股票的市值則漲到了33萬(wàn)元，半年的投資收益率達(dá)到了67%。

　　20萬(wàn)元5年理財(cái)計(jì)劃試算對(duì)比

　　理財(cái)方式

　　貸款支出

　　收益

　　凈支出

　　5年后預(yù)測(cè)行情

　　5年后市值

　　5年后回報(bào)額

　　優(yōu)勢(shì)

　　劣勢(shì)

　　整存整取

　　——

　　7200元/年

　　——

　　——

　　23.6萬(wàn)元

　　3.6萬(wàn)元

　　風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)穩(wěn)定

　　回報(bào)低

　　購(gòu)房出租

　　2400~2850元/月

　　1500~2200元/月

　　600~1300元/月

　　上漲20%~30%

　　72~78萬(wàn)元

　　4.2~14.4萬(wàn)元

　　收益較高，不動(dòng)產(chǎn)可保值

　　前期投入大，獲利周期長(zhǎng)

　　2009年1~5月股市、本市樓市價(jià)格變化對(duì)比表

　　時(shí)間

　　(2009年)

　　1月

　　2月

　　3月

　　4月

　　5月

　　商品房成交均價(jià)

　　6984元/平方米

　　6713元/平方米

　　6550元/平方米

　　6680元/平方米

　　6923元/平方米

　　環(huán)比漲跌幅

　　↑0.65%

　　↓3.9%

　　↓2.4%

　　↑2%

　　↑3.6%

　　二手房成交均價(jià)

　　5417元/平方米

　　5223元/平方米

　　5367元/平方米

　　5516元/平方米

　　5496元/平方米

　　環(huán)比漲跌幅

　　↑0.7%

　　↓3.6%

　　↑2.8%

　　↑2.8%

　　↓0.4%

　　萬(wàn)科股價(jià)

　?。◤?fù)權(quán)）

　　79.19元

　　80.37元

　　92.58元

　　94.74元

　　108.35元

　　漲跌幅

　　——

　　↑1%

　　↑15%

　　↑2%

　　↑14%

　　地產(chǎn)指數(shù)

　　2187.75點(diǎn)

　　2344.90點(diǎn)

　　2982.50點(diǎn)

　　3206.44點(diǎn)

　　3442.77點(diǎn)

　　漲跌幅

　　——

　　↑7%

　　↑27%

　　↑8%

　　↑7%

　　制表：王翠瑋

　　近三年股市、本市樓市價(jià)格變化對(duì)比表

　　時(shí)間

　　2006年

　　2007年

　　2008年

　　商品房均價(jià)

　　4808元/平方米

　　6098元/平方米

　　6914元/平方米

　　漲跌幅

　　——

　　↑26.8%

　　↑13.4%

　　二手房均價(jià)

　　3618元/平方米

　　4399元/平方米

　　5272元/平方米

　　漲跌幅

　　——

　　↑21.6%

　　↑19.8%

　　萬(wàn)科股價(jià)（復(fù)權(quán)）

　　20.93元

　　72.45元

　　198.37元

　　漲跌幅

　　——

　　↑246%

　　↑174%

　　地產(chǎn)指數(shù)

　　852.48點(diǎn)

　　1983.24點(diǎn)

　　5517.22點(diǎn)

　　漲跌幅

　　——

　　↑133%

　　↑178%

　投資心經(jīng)

　　幾年內(nèi)“股票可能再漲一倍，但房?jī)r(jià)呢？”這是擺在所有投資者面前的問(wèn)題。

　　從過(guò)去歷史來(lái)看，股市的波動(dòng)較為頻繁，但股市目前仍處相對(duì)低點(diǎn)，而樓市作為較長(zhǎng)周期的投資領(lǐng)域，上漲5、6年，調(diào)整1、2年本屬正常。

　　復(fù)旦大學(xué)謝百三表示，房地產(chǎn)與股票比，有幾點(diǎn)不同。其中優(yōu)點(diǎn)是，實(shí)打?qū)崳粌H有投機(jī)價(jià)值，而且有使用價(jià)值。100萬(wàn)元購(gòu)了，再跌還有70萬(wàn)元，還可以住吧，心里踏實(shí)。但如果近兩年，從2005年以來(lái)，股票總體上每年有20%~30%收益，或者十多年來(lái)，市值一直在上升，每年10%~15%也行，這樣的投資者就應(yīng)堅(jiān)決購(gòu)股票。

　　房子雖是人民生活必需品，但與股票比，缺乏金融產(chǎn)品較重要的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)——流動(dòng)性。金融產(chǎn)品講三性：安全性、收益性、流動(dòng)性。房地產(chǎn)購(gòu)進(jìn)賣(mài)出太不方便了。比如從1660點(diǎn)上來(lái)的股市，大家敢進(jìn)去炒一把，一看不對(duì)，半天全跑光。但房子購(gòu)了幾套的深圳炒房人，現(xiàn)在就很痛苦。

　　有投資專家建議，投資者若繼續(xù)看好房產(chǎn)，投資房產(chǎn)股也不失為一種妥善的投資。而對(duì)于高資產(chǎn)人士而言，必須理性配置好資產(chǎn)與負(fù)債比率、流動(dòng)資產(chǎn)及固定資產(chǎn)的比例。

　　購(gòu)房還是購(gòu)股，或許很難有個(gè)答案，但對(duì)于大多數(shù)投資者而言，房產(chǎn)是先進(jìn)可用來(lái)放大杠桿的資產(chǎn)投資，從躲避通貨膨脹的角度考慮，購(gòu)房是轉(zhuǎn)嫁通貨膨脹危險(xiǎn)的較佳投資之一。

　　在股市，較賺錢(qián)的永遠(yuǎn)是長(zhǎng)線投資，短線交易較后只會(huì)讓券商得利。股神巴菲特的財(cái)產(chǎn)累積就完全靠投資發(fā)達(dá)，其個(gè)人生活平淡樸素，他的住宅購(gòu)于1958年，耗資僅31500美元，房?jī)?nèi)只有5間臥室。

　　癡迷短線交易者，總覺(jué)得自己賺的是快錢(qián)較“精明”，而購(gòu)房賺錢(qián)則太慢。其實(shí)他卻忘記了，財(cái)富的增加，更多是靠累積，而不是靠炒作。而購(gòu)房由于交易成本高，在某種情況下，其不易變現(xiàn)對(duì)癡迷短線交易者反倒是個(gè)“約束”。

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