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理財案例:看我如何玩轉(zhuǎn)公積金

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 662 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
春節(jié)過后,我和老婆天天跑中介看房的辛苦終于有了回報,在世紀(jì)公園板塊購下了一套3室戶,因為地段和周邊環(huán)境都不錯,價格自然不菲,算下來每月的還貸負(fù)擔(dān)也著實不小。

  購了房子以后,我和老婆便開始盤算如何還貸,才能達(dá)到較省錢的效果。頭先,我和老婆都有公積金和補充公積金,每個月兩個人的公積金賬戶里都差不多有4000元左右的進(jìn)賬,所以,自然要申請足額的低息公積金貸款;其次,考慮到我們商業(yè)貸款部分的金額不少,而且現(xiàn)在利率雖然很低,但不能保證未來兩年這種低息政策能否持續(xù),所以,在貸款初期要盡量攢錢,以備提前還貸;較后,在提前還貸和用足公積金貸款的背景下,還要考慮如何讓公積金發(fā)揮的減負(fù)作用。頭要問題就是公積金貸款究竟月沖好,還是年沖好?

  購房前,我的補充公積金賬戶里還有余額近4萬元,據(jù)此,銀行的信貸經(jīng)理建議我選擇年沖,理由是我和老婆的月繳額都不少,加上余額較多,積攢一年后,我們兩人的公積金賬戶余額差不多可以有9萬元錢,一次性沖抵房貸的話,可以減輕不少利息負(fù)擔(dān),而且年沖的話可以只還本金。

  說實話,年沖方式的確可以減輕未來一年后的房貸負(fù)擔(dān)。但是,我和老婆考慮到年沖還掉的只是公積金本金,而未來一旦通脹重襲,央行加息的話,我們商業(yè)貸款部分的壓力將越來越大,此外,由于我們的商業(yè)貸款金額較大,貸款初期每月還款壓力很大,所以,讓公積金盡快分擔(dān)壓力才是較重要的,而且,由此省下的現(xiàn)金積蓄,在一年后可以提前還款沖抵商業(yè)貸款本金,而公積金貸款可以慢慢還,不著急。

  關(guān)鍵還在于,未來萬一發(fā)生通脹,月沖的方式相對來說,對抗通脹更加有效。通脹時期,負(fù)債率越高,對資產(chǎn)保值增值就越有利。我和老婆盤算好了,如果一年之后,通脹真的來了,那么,我們或許也就不著急還貸了,而是將余錢投資購股票。

  較后,我和老婆沒有聽銀行信貸經(jīng)理的建議,而是選擇了月沖。而我的公積金賬戶余額不少,前幾個月的貸款可以全部由公積金賬戶抵扣,這樣,我和老婆還能獲得幾個月的喘息之機——抓緊攢錢!

  盤活公積金,還賺到零花錢

  公積金的低利率是具有兩面性的:對于眾多利用公積金購房的使用者來說,這是一筆劃算的貸款,年利率比商業(yè)貸款低20%左右,一年省下的房貸利息就是數(shù)萬元;但對于很多僅僅交納公積金,而沒有使用它的儲戶而言,這就完全不是一筆劃算的存款了,不但利率比銀行存款低20%左右,而且還難以提取。

  到2005年,我工作的第六個年頭,公積金賬戶里的存款已經(jīng)有了5萬元,按照公積金的規(guī)定,如果我不購房,這筆錢就只能繼續(xù)累積下去,直到我退休的那天或許才能提取。由于我們單位公積金繳納額度較高,我的這筆錢待在賬戶上時間越長,也就越不劃算。購房是我在短期內(nèi)用好公積金存款較好的辦法。

  說句實話,我并不需要購房,父母家住房寬裕,我一個人住一套一室一廳,男朋友也已經(jīng)購了好婚房,就等我們結(jié)婚搬進(jìn)去住。為了用好公積金賬戶里的錢,我開始找房,我要選一套正好能貸款30萬元純公積金房貸,租金回報約2000元左右的小房子。

  看房子的過程相當(dāng)順利,很快我就在陸家嘴附近找到了這樣的理想屋,除去稅費等,總價50萬元,我頭付20萬元,公積金貸款30萬元。我選擇20年還款,每月的還款總額與我的月繳金額相當(dāng)。

  如何用完賬戶余額呢?根據(jù)公積金的辦理人員介紹,我可以選擇年度一次性沖還貸,年就先將賬戶里的5萬元全部沖還本金,每個月再還款2000多元,到年,我的房貸總額可以下降到20萬元多一些。到時候,再將還款方式改成月沖,由每月新繳納的公積金來還款。

  這個方案果然很成功。我購下這套小房型時,除自己頭付的20萬元以外,幾乎沒有什么投入。之后,我用公積金積存的5萬元抵沖年還本,并把小房子租了出去,每月租金2500元,這筆錢用于還貸后,還有富余。到年,我順利地將公積金還貸方式改成了月沖,現(xiàn)在不但我每個月不需要再支付房貸,而且還有2500多元的租金收入。即使樓市表現(xiàn)不佳,我的購房計劃也不虧本,至少這次購房讓我成功地提取了公積金,每個月得到了一筆數(shù)目不小的零花錢。

  不讓公積金睡大覺

  公積金??顚S茫荒苡脕碣彿孔?。別人購房子是出于居住或投資的需求,我購房子則是為了不讓公積金賬戶里的錢睡大覺。我的意思是,現(xiàn)在或許還不是購房的較好時機,可是我們又有什么理由讓只能用于購房的公積金無所作為呢?再說了,如果通貨膨脹來了,房產(chǎn)畢竟是一塊保值增值的資產(chǎn)吧。于是,我和太太商量后決定用較小的成本把它利用起來。

  頭先是選房子,總價當(dāng)然不能太高,否則,就須動用商業(yè)貸款,再給自己背上一個包袱,這我肯定不干。當(dāng)時房貸新政還沒有出臺,本人的公積金較高貸款額度為30萬元,這樣,貸出30萬元,再加上手頭的一筆閑錢,購一套小型的兩居室還不算費力。

  房子很快選中了,接下來的問題是,純公積金貸款的還款方式和還款年限如何選擇?

  年紀(jì)大了,優(yōu)先還本金(等額還本)的方式更容易讓我接受,可是在還款年限上,卻和太太發(fā)生了矛盾。我本能地感覺,為了不影響當(dāng)前的生活質(zhì)量,貸款年限可盡量拖長,以20年算,每月只需還款2000多元會很輕松。但太太卻竭力反對,她認(rèn)為還是選擇5年快速還清更適合即將退休養(yǎng)老的我們。

  5年期還貸,意味著我們現(xiàn)在每月要還6000多元,這可不是一個小數(shù)字。會不會影響我們當(dāng)下的生活呢?我太太給我算了一筆賬:我們公積金賬戶上已有5萬多元的積存,通過月沖方式,完全可以抵擋一年,每月還有2000多的入賬,也就是說,未來一年我們毫無額外負(fù)擔(dān)。按照太太的計算,一年后,我們會有另一筆閑錢到賬,大約12萬元,可以選擇一次性還款沖抵本金,這樣,30萬元減去6萬元再一筆還掉12萬元,到年,我們的公積金貸款余額只剩12萬元了,我每月入賬的公積金繳納額剛好可以用來還貸,我們還是無須額外負(fù)擔(dān)。

  我仔細(xì)一想,還真是!可謂有貸似無貸,供房一身輕,太太不愧是財會界混跡多年的老江湖。

  還不止這些呢,太太接著說,選擇短期限貸款,我們還可享受利率上的優(yōu)惠,這個數(shù)字回去后你可慢慢計算。另外,還有一筆小錢可以節(jié)省,那就是擔(dān)保費。如果選擇20年還貸,當(dāng)下一次性繳納的擔(dān)保費要2000多元,而我們選擇5年期,只要300多元但保費就可以搞定了。啊呀,厲害,小錢也不能花得冤枉??!

  我側(cè)目觀看氣定神閑的太太,仰慕之情真如滔滔江水綿綿不絕??!

  公積金貸款并非越多越好

  公積金貸款真的越多越好嗎?較近,筆者的一位朋友剛好購了一套二手房,他的經(jīng)歷或許會給我們些許啟示——公積金貸款并非越多越好,還是要因人而異。

  由于有了小孩,朋友年初以來一直想換套大一點的房子。較后,終于選中一套110平方米的二手房,地理位置、小區(qū)環(huán)境等都符合心理預(yù)期,但房屋總價略微有點高,不過好在還能承受。除去頭付后,朋友還需要貸款80萬元。本來是想多貸點住房公積金,但卻出了點小意外。

  原來,按我朋友的條件,他可以貸足住房公積金的上限80萬元,但按照規(guī)定,二手房公積金貸款較長期限是15年。這樣算下來,我朋友每月的還款額將達(dá)到5900元,再算上孩子的開銷,家里的現(xiàn)金流就捉襟見肘了。這樣的還款壓力對一般工薪而言是不言而喻的。而退一步比較,如果全部為商業(yè)貸款,盡管利率有點高,但還款期限可以拉長到30年,每月的還款額僅為3900元,壓力無疑小了很多。

  兩相權(quán)衡,朋友較后折中選了組合貸款,即住房公積金貸款40萬元、商業(yè)貸款40萬元,既能利用住房公積金貸款政策優(yōu)惠,又把還款時間拉長,減輕了每月的還款負(fù)擔(dān)。這樣,朋友每月的還款金額控制在4900元,相對純住房公積金貸款,每月的還款壓力減輕了很多。

  所以,住房公積金貸款多少也要結(jié)合實際情況,具體問題具體分析。

  用足公積金還款沒壓力

  2007年春節(jié),筆者在浦東購了一套50平方米的小房子,當(dāng)時房價不高,利率卻不低。經(jīng)過慎重思考,筆者決定只用公積金貸款,其余的一次性交清?,F(xiàn)在看來,用公積金貸款購套小房子幾乎沒給自己的生活帶來任何壓力,無論是每年的自助旅行,還是日常的生活品質(zhì),基本沒受影響。

  當(dāng)然,房子總價不到60萬元,但是對于一個來上海打工時間不長的普通白領(lǐng),如果沒有公積金貸款,恐怕也很艱難。記得2007年銀行商業(yè)貸款利率不斷上調(diào),讓不少房奴著實緊張了一陣子。筆者決定購房的時候,銀行5年期以上房貸利率剛從6.39%上調(diào)到6.84%,2007年春節(jié)房產(chǎn)過戶,3月份5年期以上房貸利率又上調(diào)到7.11%。這還沒完,央行緊接著又將5年期以上房貸利率上調(diào)到7.2%,較高到了7.83%。房貸利率經(jīng)過這幾次上調(diào),讓不少房奴每個月的還款額一下子增加幾百元甚至上千元,生活品質(zhì)頓時下降許多。

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