房?jī)r(jià)上漲有點(diǎn)“泡沫”

　　張洪分析目前房?jī)r(jià)上漲更多源于政策因素推漲。主要是寬松的貨幣政策（如信貸放寬、利率下調(diào)、對(duì)頭次購(gòu)房者給與的優(yōu)惠、給開(kāi)發(fā)商給與的金融支持）和積極的財(cái)政政策（國(guó)家加大投資，減稅）等，使市場(chǎng)的貨幣流動(dòng)性加大。按房地產(chǎn)及資本市場(chǎng)的規(guī)律，會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格被高估，使其上漲。但是，這種資產(chǎn)價(jià)格的上漲缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐。由于全球金融危機(jī)，我省工業(yè)經(jīng)濟(jì)仍然還未擺脫低迷狀態(tài)，尤其是重工業(yè)困難更多，同時(shí)加上出口不暢，我省其他國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)也多少受不利影響。所以此次房?jī)r(jià)上漲并非是由經(jīng)濟(jì)發(fā)展收入增加而直接引發(fā)的。其持續(xù)性就會(huì)大打折扣，可以說(shuō)多少有點(diǎn)“泡沫”的成分。所以購(gòu)房者不用對(duì)此輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)多著急。

　　二套房貸政策難控房?jī)r(jià)

　　有觀點(diǎn)說(shuō)，二套房貸政策收緊后，7月份的成交量沒(méi)有預(yù)期好。換句話(huà)說(shuō)二套房貸政策有可能左右目前的房?jī)r(jià)及房產(chǎn)交易量，對(duì)此張洪給出了相反意見(jiàn)。“據(jù)云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究的監(jiān)測(cè)，7月份昆明主城區(qū)房地產(chǎn)的交易套數(shù)達(dá)8000多套，比6月份增加了2000套左右。8月份的上半月已經(jīng)有將近4000套的交易量，所以說(shuō)所謂的二套房貸收緊政策其實(shí)沒(méi)有什么大的作用。其所謂‘二套房貸收緊’政策不是一個(gè)新政策，只是強(qiáng)調(diào)去年推行政策后的執(zhí)行力。二套房貸政策只是國(guó)家宏觀調(diào)控政策的一小塊，收緊二套房貸會(huì)對(duì)有投資性購(gòu)購(gòu)者的購(gòu)房需求有一定限制，但這種限制能不能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌還取決于當(dāng)時(shí)的供需狀況?！币虼撕茈y單憑這一條件抑制房?jī)r(jià)上漲。

政策調(diào)整是后市房?jī)r(jià)操手

　　張洪回憶，2007年第四季度，國(guó)家出重拳打擊房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，應(yīng)該說(shuō)在2008年上半年開(kāi)始出現(xiàn)政策效應(yīng)，但是2008年6月份以后出現(xiàn)了全球性金融危機(jī)，對(duì)我國(guó)的影響在2008年下半年逐步顯現(xiàn)，國(guó)家為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)采取了諸多拉動(dòng)內(nèi)需的政策。簡(jiǎn)單說(shuō)就是由緊的貨幣政策轉(zhuǎn)為松的政策，使得開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資金的后顧之憂(yōu)，因此使開(kāi)發(fā)商沒(méi)有必要采取降價(jià)的方式使自己的資金鏈保持連續(xù)性。而今年由于國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需產(chǎn)生的市場(chǎng)貨幣流動(dòng)性加大，使房地產(chǎn)這樣的資產(chǎn)價(jià)格有所上漲。張洪認(rèn)為下半年房?jī)r(jià)是否會(huì)下降主要取決于政府是否調(diào)整貨幣政策及財(cái)政政策。“如果房?jī)r(jià)漲得過(guò)快，我相信國(guó)家一定會(huì)調(diào)整目前的政策。比如采取2007年四季度的收緊信貸政策及加大稅收增收的力度或者是推出物業(yè)稅等都可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌?！睆埡檎f(shuō)。

　　通脹中購(gòu)房不明智

　　關(guān)于通脹預(yù)期下投資購(gòu)房的問(wèn)題，張洪認(rèn)為在通貨膨脹以前購(gòu)房才能保值，而在通脹過(guò)程中購(gòu)房有可能因泡沫破裂而損失。市民應(yīng)該小心投資。不過(guò)從目前我國(guó)相關(guān)數(shù)據(jù)看并不存在嚴(yán)重通脹?！爸辽倌壳皝?lái)說(shuō)我國(guó)還談不上嚴(yán)重的通脹問(wèn)題。表現(xiàn)在工業(yè)產(chǎn)品的出廠(chǎng)價(jià)和原材料價(jià)格，就目前我省而言沒(méi)有上漲，反而還有所下降；其次消費(fèi)品零售價(jià)格除個(gè)別與農(nóng)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品價(jià)格上漲以外其他消費(fèi)品整體并未大幅上漲，有些甚至下降，所以現(xiàn)在談不上通貨膨脹，但是確實(shí)存在資產(chǎn)價(jià)格較快增長(zhǎng)的問(wèn)題，比如房地產(chǎn)價(jià)格及股票。原因則是市場(chǎng)流動(dòng)性較大所致，只要國(guó)家采取措施那么這種價(jià)格上漲是可控的?！睆埡檎J(rèn)為昆明整體的房?jī)r(jià)一直處于一個(gè)相對(duì)比較平穩(wěn)的狀態(tài)，如果有好的區(qū)位及品質(zhì)優(yōu)良、性?xún)r(jià)比好的房子可以購(gòu)購(gòu)。相對(duì)而言，住宅投資較穩(wěn)定，商鋪投資雖收益大但風(fēng)險(xiǎn)也大。

（編輯：yangmin）

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