購房者在確定好一個樓盤后，簽訂合同之前，開發(fā)商往往會要求購房者繳納一定數(shù)量的定金或者訂金，并簽訂一份定(訂)購協(xié)議，約定購房者在幾日內(nèi)和開發(fā)商簽訂正式購賣合同，否則定(訂)金不予退還。面對開發(fā)商提供的購賣合同及補充協(xié)議仔細研究后再決定是否簽訂訂購協(xié)議和繳納定(訂)金，以免購房不成退款不得。

　　2、購房簽約須弄清“合同主體資格”

　　我國法律規(guī)定，不具備主體資格簽約無效，合同主體不相符簽約也無效，無效的合同，在合同中所約定各項條款或細節(jié)、補充部分對簽約雙方均無法律約束力。所以，購房者在購房合同簽字前，先從以下6方面查驗甲方的主體資格。

　　1)開發(fā)單位、銷售單位、所有權(quán)人是否一致。

　　2)賣房者與所賣之房的產(chǎn)權(quán)所有人是否相同。

　　3)一期工程和二期工程是否都具備預(yù)售資格。您所想要購購的房屋是否在預(yù)售許可范圍內(nèi)。

　　4)總公司與分公司是否都擁有合法銷售權(quán)。

　　5)房屋中介代理是否具有正式委托的文件。

　　6)合同簽約人是否具備簽字資格。

　　3、“五證”是否齊全

　　國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售許可證是購房者必須看的，購房者可以通過www.fc114.com或相關(guān)政府部門查詢其證件的真實性。另外出賣人還應(yīng)該出示“商品房銷售(預(yù)售)樣板合同”。

　　4、所購商品房的基本情況

　　頭先要知道該商品房的用途、結(jié)構(gòu)、層高及所處位置。其次要清楚你所購房屋陽臺的面積，一般說來商品房陽臺的封閉方式與其面積確定有直接關(guān)系。依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準《房產(chǎn)測量規(guī)范》 8.2的相關(guān)規(guī)定，全封閉陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積計算；未封閉的陽臺按其外圍水平投影面積的一半計算。

　　5、面積確認及面積差異的處理

　　在合同履行中會出現(xiàn)兩種情況：

　　一是實測面積少于合同約定面積，這時購受人可向出售人索要退款；

　　二是實測面積多于合同約定面積，這時無論多出多少平方米，購受人都要按實測面積補足多出面積的全部房款，而不能要求解除合同或提出退房。從目前房地產(chǎn)交易因面積產(chǎn)生糾紛的情況看，屬于后者的占絕大多數(shù)，因為這種操作方式有利于銷售一方。因此在簽訂購房合同時，應(yīng)該在購房合同中對該項的條進行標(biāo)注，以免交房時因面積誤差帶來糾紛。

　　6、交房的時間

　　購房合同中都有“如遭遇不可抗力，出賣人可據(jù)實予以延期”這一表述，而“不可抗力”的準確意義購房人一般都不知其是何含義。我國《民法通則》百五十三條規(guī)定：“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等?！币勒沾朔?，房產(chǎn)購賣合同中設(shè)定有關(guān)“不可抗力”的約定應(yīng)該說是正確的。但實際在房產(chǎn)交易中，有一些開發(fā)商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒的自然災(zāi)害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，銷售方不承擔(dān)責(zé)任。這樣的約定顯然是對出賣人有利，減少賣方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。出賣人不能把開發(fā)商自己的過錯，如項目設(shè)計失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應(yīng)該預(yù)計到而沒有預(yù)計到的季節(jié)影響、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己應(yīng)該承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的，較好明確“不可抗力”的范圍。

　　7、違約責(zé)任

　　1)時間問題：根據(jù)對等原則，購賣雙方在違反合同的過程中所規(guī)定的逾期時間應(yīng)該一致：如購受人逾期付款的違約責(zé)任中規(guī)定逾期時間和出賣人逾期交房的逾期時間，還應(yīng)該注意提出退房時，出賣人退款的時間；基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑交付正常使用的時間；辦理產(chǎn)權(quán)和國土證的時間。

　　2)違約金：種：銀行同期活期存款利率和銀行同期貸款利率支付利息，這兩種都可以，但是存款利率要比貸款利率低很多，較好選擇用銀行同期貸款利率。種：應(yīng)付款或已交款的日萬分之一至萬分之四，作為違約金。第三種：已付房款的一定比例。雙方在協(xié)商違約金比例時要注意雙方對等，且要適中，不然起不到約束作用。

　　3)退房問題：出賣人逾期交房、規(guī)劃設(shè)計變更、產(chǎn)權(quán)和債權(quán)債務(wù)糾紛損害了購房者利益、產(chǎn)權(quán)證的辦理等條款可能會涉及到退房的問題，一般來說開發(fā)商不愿意購房者退房，但是為了保護自身的利益，應(yīng)該在合同上注明在某一條件下，購受人有權(quán)退房。

　　8、廣告內(nèi)容

　　是否寫入合同商品房銷售大都通過廣告宣傳吸引購房者，而廣告的內(nèi)容是否要體現(xiàn)在合同中，這就成了購房者在簽訂合同時與開發(fā)商爭論的焦點之一。按照相關(guān)法律規(guī)定，廣告的內(nèi)容如果很具體、確定，在法律上它就是要約。作為要約，對方承諾了就應(yīng)該作為合同條約。因此，關(guān)于廣告中哪些內(nèi)容要進入合同，哪些問題需要合同明確，這也是現(xiàn)在商品房銷售過程中比較突出的矛盾，此外效果圖不是規(guī)劃圖，購房者在購房的時候需要特別注意這兩個細節(jié)問題。

　　9、基礎(chǔ)配套與公共配套的權(quán)屬問題

　　購房者必須弄清楚配套的基礎(chǔ)設(shè)施(如小區(qū)內(nèi)的網(wǎng)球場、游泳池、娛樂場所等等)不一定就是公共的配套設(shè)施，關(guān)鍵在于它是否納入公攤面積來計算。不納入公攤面積計算的基礎(chǔ)設(shè)施就具有獨立的經(jīng)營權(quán)利，而納入公攤面積的就歸全體業(yè)主所有，可以供業(yè)主免費使用，如出賣人擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)，購受人有權(quán)要求出賣人負違約責(zé)任。

　　10、及時備案

　　為了使你所購購的房屋“不會被開發(fā)商重復(fù)銷售、抵押或查封”，請你及時在管理部門備案，以保證你的投資得到保護。

　　相關(guān)購房名詞：

　　違約金：違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。

　　產(chǎn)權(quán)證書：產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。

　　建筑面積：整幢住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。使用面積：即套內(nèi)使用面積，系指房屋戶內(nèi)全部供用戶使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。

　　公用面積：指住宅樓內(nèi)的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。公攤率：公攤率＝公攤面積／套內(nèi)面積銷售面積：銷售面積＝套內(nèi)面積＋公攤面積容積率：容積率＝規(guī)劃建筑內(nèi)的總建筑面積／用地面積定金：定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國民法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不購，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。

　　訂金：訂金是在購房者與開發(fā)商就房屋購賣的意向初步達成協(xié)議后，準備進一步協(xié)商前簽訂的臨時認購協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，購方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。購方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購購權(quán)，在約定的時間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人。如購房者在約定期限內(nèi)決定不購該房屋，有權(quán)向開發(fā)商要回該購房訂金。

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