一、關(guān)于購(gòu)方申請(qǐng)貸款的條款

　　“乙方（注：購(gòu)方）通過(guò)貸款銀行申請(qǐng)人民幣N元整貸款的形式支付期房?jī)r(jià)款，乙方應(yīng)于簽訂購(gòu)賣(mài)合同后的三個(gè)工作日內(nèi)備齊貸款資料辦理銀行貸款申請(qǐng)手續(xù)，并支付一切相關(guān)費(fèi)用、申請(qǐng)辦理借款抵押合同公證手續(xù)（若需）。如乙方之貸款申請(qǐng)未獲得貸款銀行審批通過(guò)或?qū)徟ㄟ^(guò)金額不足，則任何不足部分均由乙方于甲（注：賣(mài)方）、乙雙方申請(qǐng)?jiān)摲慨a(chǎn)過(guò)戶(hù)交易前支付至房產(chǎn)，待雙方辦妥過(guò)戶(hù)手續(xù)后3個(gè)工作日內(nèi)由某房產(chǎn)轉(zhuǎn)付甲方。 ”

　　■律師分析：

　　1、由于該條款對(duì)購(gòu)方貸款審批沒(méi)有限定具體的時(shí)間，因此，對(duì)購(gòu)方是比較有利的。購(gòu)方如果因?yàn)橘J款審批金額的問(wèn)題，在某一家銀行無(wú)法足額審批完成，他有足夠的理由向另外的銀行申請(qǐng)貸款，而不需要承擔(dān)“貸款申請(qǐng)未獲得貸款銀行審批通過(guò)或?qū)徟ㄟ^(guò)金額不足”現(xiàn)金補(bǔ)足的問(wèn)題。

　　2、同時(shí)也因?yàn)闆](méi)有約定具體的購(gòu)方貸款審批的時(shí)間，購(gòu)方往往以貸款處于審批中，來(lái)延緩購(gòu)賣(mài)過(guò)戶(hù)交易的進(jìn)行。

　　3、又，條款沒(méi)有約定“乙方之貸款申請(qǐng)未獲得貸款銀行審批通過(guò)或?qū)徟ㄟ^(guò)金額不足”的舉證責(zé)任，賣(mài)方無(wú)法了解購(gòu)方貸款審批的進(jìn)程，無(wú)法舉證證明“購(gòu)方的貸款申請(qǐng)未獲得貸款銀行審批通過(guò)或?qū)徟ㄟ^(guò)金額不足”，要求購(gòu)方現(xiàn)金補(bǔ)足，加快交易進(jìn)程的合理訴求。

　　因此，該條款對(duì)購(gòu)方是有利的，賣(mài)方要加快交易進(jìn)度，及時(shí)過(guò)戶(hù)收取房款，可以提出下列兩項(xiàng)合理要求：

　　1、對(duì)購(gòu)方貸款審批的時(shí)間進(jìn)行合理限制，督促其限期完成貸款審批；否則應(yīng)當(dāng)現(xiàn)金補(bǔ)足。

　　筆者認(rèn)為，合理時(shí)間可以以?xún)蓚€(gè)月為限度。購(gòu)方在購(gòu)房前，頭先應(yīng)當(dāng)咨詢(xún)銀行，明確可以貸款的合理限額，防止貸款審批不能或者超期，對(duì)貸款資信要有合理的預(yù)期，防止發(fā)生貸款違約。

　　2、購(gòu)方貸款審批進(jìn)程的告知義務(wù)。購(gòu)方貸款申請(qǐng)往往由其自行辦理或者委托中介機(jī)構(gòu)辦理，對(duì)貸款的進(jìn)程賣(mài)方無(wú)法獲得足夠的信息。賣(mài)方可以要求購(gòu)方書(shū)面向賣(mài)方提交貸款銀行的名稱(chēng)、分支機(jī)構(gòu)、貸款銀行經(jīng)辦人、貸款金額，以便于賣(mài)方核實(shí)，更主要的是賣(mài)方可以處分確認(rèn)貸款的進(jìn)度，防止人為拖延。

　　3、約定購(gòu)方逾期辦理貸款手續(xù)的違約責(zé)任，督促其辦理貸款審批。

　　同時(shí)，為加快貸款速度，賣(mài)方須無(wú)條件配合購(gòu)方辦理貸款審批手續(xù)，否則購(gòu)方免責(zé)。

　　二、關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任

　　如甲方未按本協(xié)議約定方式辦理交房手續(xù)，則乙方可按購(gòu)賣(mài)合同第十條規(guī)定，要求甲方支付遲延交房的違約金；如乙方未遵照本協(xié)議約定方式辦理接收房產(chǎn)手續(xù)，并經(jīng)甲方發(fā)函通知后仍拒不配合辦理的，則視為雙方已完成房屋交接手續(xù)。

　　■律師分析：

　　部分中介公司在購(gòu)賣(mài)合同條款制作中都沒(méi)有約定交房條款，一旦交房產(chǎn)生爭(zhēng)議，往往找不到直接的條款進(jìn)行解釋。對(duì)賣(mài)方而言，交房是其較后一項(xiàng)重要義務(wù)，如果賣(mài)方不交房，購(gòu)方就無(wú)法實(shí)現(xiàn)居其屋的要求，況且賣(mài)方已經(jīng)收到全部房?jī)r(jià)款，再使用出售的房屋就沒(méi)有法律依據(jù)。因此，有必要對(duì)拒不交房的行為進(jìn)行限制。

　　當(dāng)然，如果房屋質(zhì)量問(wèn)題沒(méi)有根本性瑕疵，購(gòu)方?jīng)]有權(quán)利拒絕接收房屋，也無(wú)權(quán)拒絕支付房屋尾款。如果在房屋交付標(biāo)準(zhǔn)上（包括房屋存在部分滲漏水，不影響居住）產(chǎn)生分歧，購(gòu)方應(yīng)當(dāng)在收房后再尋求法律方式解決房屋交付標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。

　　三、關(guān)于房產(chǎn)證密碼的條款

　　甲方的產(chǎn)權(quán)證如已經(jīng)設(shè)定密碼，若甲方或甲方的代理人在該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)輸入的密碼錯(cuò)誤或者遺忘密碼，導(dǎo)致該房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)交易延遲履行或者無(wú)法履行的，甲方應(yīng)當(dāng)按照本合同第十條的約定承擔(dān)違約責(zé)任。如甲方遺忘密碼，應(yīng)及時(shí)前往相關(guān)部門(mén)辦理密碼掛失，并辦理重置密碼手續(xù)，因該手續(xù)需花費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間，務(wù)必請(qǐng)?zhí)崆稗k理。

　　■律師分析：

　　為交易安全，老的房產(chǎn)證可以事后設(shè)定密碼，而新辦理的房產(chǎn)證自動(dòng)帶有密碼，因此，如果賣(mài)方的產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)設(shè)定密碼，為順利辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，就需要賣(mài)方提供密碼，如果賣(mài)方提供的密碼錯(cuò)誤或者遺忘密碼，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)交易延遲履行或者無(wú)法履行的，因此，需要對(duì)賣(mài)方提供產(chǎn)權(quán)證密碼的義務(wù)加重責(zé)任，否則會(huì)影響后續(xù)房屋購(gòu)賣(mài)進(jìn)展：包括收房以及房款支付等。

　　當(dāng)然具體需要承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任需要商榷。畢竟賣(mài)方遺忘密碼和不賣(mài)房等根本性違反合同相比是有區(qū)別的，需區(qū)別對(duì)待，沒(méi)有必要用購(gòu)賣(mài)合同第十條的違約責(zé)任條款特別加重賣(mài)方義務(wù)。

　　建議，在具體條款制定中，可以考慮設(shè)定某個(gè)具體的賠償金額，或者籠統(tǒng)地規(guī)定損害賠償責(zé)任，具體損害賠償金額可以由購(gòu)方舉證證明。當(dāng)然，如果賣(mài)方在合理期限內(nèi)惡意不重新設(shè)置密碼，則購(gòu)方可以追究賣(mài)方的違約責(zé)任。

　　附：購(gòu)賣(mài)合同第十條規(guī)定：每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付甲方已收款0.5%的滯納金；逾期超過(guò)七日的，乙方有權(quán)單方面解除合同，并要求甲方另外支付乙方合同總額20%的違約金。乙方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)在接到書(shū)面通知之日起叁日內(nèi)退還乙方已支付的全部房?jī)r(jià)款，并在接到書(shū)面通知書(shū)之日起壹拾日內(nèi)向乙方支付違約金和滯納金。

　　四、有關(guān)附設(shè)備的條款

　　該房地產(chǎn)內(nèi)的固定裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾（包括家具、家電）價(jià)格均包含在房?jī)r(jià)款內(nèi)，隨該房地產(chǎn)交付同時(shí)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

　　■律師分析：

　　房屋購(gòu)賣(mài)合同的標(biāo)的不僅是房屋，在房屋轉(zhuǎn)移交付時(shí)還會(huì)涉及到房屋內(nèi)的固定附屬設(shè)施、設(shè)備（含家具、家電）的實(shí)際交付問(wèn)題。如果購(gòu)賣(mài)雙方對(duì)房屋交付標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生分歧，也會(huì)產(chǎn)生交易不愉快。因此，有必要對(duì)交付的現(xiàn)狀做詳細(xì)的列明，包括制定詳細(xì)的交付清單，以避免交易糾紛。

　　購(gòu)賣(mài)交易中，較容易產(chǎn)生糾紛的是家具、家電問(wèn)題以及名貴室內(nèi)裝飾問(wèn)題。因此，如果涉及家具、家電問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)家具、家電清單并提交購(gòu)賣(mài)雙方簽字確認(rèn)，必要時(shí)可以對(duì)室內(nèi)交付現(xiàn)狀拍照留存。

　　五、關(guān)于戶(hù)口問(wèn)題的條款

　　“賣(mài)方必須在房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移前（或者過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理完畢后20日內(nèi)），將房屋內(nèi)所有的戶(hù)口遷出，若由于賣(mài)方的原因沒(méi)有將戶(hù)口及時(shí)遷出，導(dǎo)致購(gòu)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！?

　　■律師分析：

　　1、戶(hù)口轉(zhuǎn)移的時(shí)間問(wèn)題?？陀^上講，在過(guò)戶(hù)之前強(qiáng)制要求賣(mài)方遷移戶(hù)口，可以化地保護(hù)自己的權(quán)利，防止戶(hù)口在過(guò)戶(hù)后因?yàn)楦鞣N原因不能及時(shí)遷出給購(gòu)方造成的影響，這種影響不僅表現(xiàn)在對(duì)房屋的再次處分上，還可能表現(xiàn)為影響購(gòu)方戶(hù)口的遷入問(wèn)題。因此，過(guò)戶(hù)之前要求賣(mài)方提前遷出戶(hù)口是必要的。對(duì)賣(mài)方而言，在出售之前，考慮戶(hù)口的遷出問(wèn)題顯然十分必要。如果賣(mài)方?jīng)]有按照合同約定及時(shí)遷出戶(hù)口，就會(huì)涉及到損害賠償問(wèn)題。

　　2、損害賠償問(wèn)題。戶(hù)口遷移問(wèn)題屬于行政管理問(wèn)題，不屬于民事案件的受理范圍，購(gòu)方無(wú)法以戶(hù)口遷移問(wèn)題向法院提起訴訟，要求賣(mài)方強(qiáng)制遷移戶(hù)口；而只能以賣(mài)方拒不遷移戶(hù)口違約為由，要求賣(mài)方承擔(dān)違約損害賠償。這就涉及到違約賠償金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。

　　如果購(gòu)賣(mài)合同只是籠統(tǒng)地規(guī)定：“若由于賣(mài)方的原因沒(méi)有將戶(hù)口及時(shí)遷出，導(dǎo)致購(gòu)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”，又因?yàn)橘?gòu)方無(wú)法舉證證明其實(shí)際受到的損害賠償金額，其合理賠償要求往往得不到法院的支持。

　　所以，有必要對(duì)戶(hù)口延期遷出違約責(zé)任做出具體規(guī)定。因此，實(shí)踐中又往往會(huì)出現(xiàn)這樣的表述：“若由于賣(mài)方的原因沒(méi)有將戶(hù)口及時(shí)遷出的，每逾期一日則按照房屋總價(jià)的萬(wàn)分之五計(jì)算違約金，直到賣(mài)方房屋內(nèi)戶(hù)口全部遷移為止?！痹摋l款能夠有效解決損害賠償無(wú)法舉證的問(wèn)題，但是如果賣(mài)方客觀上無(wú)法遷出戶(hù)口，長(zhǎng)達(dá)幾年，又會(huì)產(chǎn)生違約金過(guò)高，顯示公平的問(wèn)題。因此，建議：除了約定違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)戶(hù)口遷移設(shè)置專(zhuān)門(mén)的房?jī)r(jià)款約束機(jī)制，待戶(hù)口遷移后再支付房?jī)r(jià)尾款，如果賣(mài)方戶(hù)口遷移違約，則購(gòu)房可以直接從房?jī)r(jià)尾款中扣除違約金，直到扣完為止，不足部分還可以追償，這樣可以化地減少戶(hù)口問(wèn)題對(duì)購(gòu)方的影響。

　　編輯：惠玲

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