很多樓盤，楊名連“租賃協(xié)議”也沒簽，他簽下的只是《加盟經(jīng)營合同》，或者《某某信用保障體系加盟成員意向協(xié)議書》。這些所謂的加盟合同，以種種“個(gè)性”條款制造假象，事實(shí)上卻暗含“機(jī)關(guān)”。

投資5套異地房產(chǎn)，2套陷入訴訟3套推遲交房，這并不是楊名一人“倒霉”的投資經(jīng)歷。事實(shí)上，就在記者撰寫此文時(shí)，編輯部收到一位女讀者的來信，她的經(jīng)歷與楊名非常相似，在外地投資的6套商鋪大都推遲交房，而工程沒有進(jìn)展也讓她“覺得心里沒底?！迸c此同時(shí)，記者在本刊讀者俱樂部中的一個(gè)簡(jiǎn)單調(diào)查也顯示，過去兩年間，許多上海人將投資目光轉(zhuǎn)向了外地的商業(yè)地產(chǎn)，但結(jié)局卻大致如此悲慘。

記者拿到了幾份楊名所投資樓盤的銷售合同和租賃協(xié)議，并就此請(qǐng)教了傅玄杰律師事務(wù)所的張涌律師。張律師曾經(jīng)代理過多起房產(chǎn)合同方面的糾紛，但見到這些文件，對(duì)于其中之漏洞重重，還是有些出乎意料。

購賣合同與租賃協(xié)議應(yīng)緊密關(guān)聯(lián)

包租，實(shí)際上是促銷手段，租賃協(xié)議是購賣合同的附件，兩份協(xié)議應(yīng)緊密關(guān)聯(lián)。然而遺憾的是，記者拿到的相關(guān)購賣合同和租賃合同顯示，兩者之間并沒有太大的關(guān)聯(lián)關(guān)系?！八鼈兪莾煞莳?dú)立的合同”，張律師告訴記者，“從法律上來講，開發(fā)商如果不履行租賃合同，并不影響投資者購購他的房產(chǎn)。也就是說，如果開發(fā)商因?yàn)楦鞣N原因無法保證你的租金，或者干脆中斷協(xié)議，他只承擔(dān)租賃合同的違約責(zé)任，而購賣合同繼續(xù)有效，房子還是你的?！?p>“一個(gè)比較好的操作策略是，把兩份合同關(guān)聯(lián)在一起?？梢园炎赓U合同當(dāng)作是購賣合同的附件，并在購賣合同中更改相關(guān)條款或增加附加條款，以增加兩份合同的關(guān)聯(lián)度。如此一來，如果開發(fā)商的經(jīng)營能力不足導(dǎo)致租金無以為繼，投資者可以退房。”張律師提示。

更何況很多樓盤，楊名連“租賃協(xié)議”也沒簽，他簽下的只是《加盟經(jīng)營合同》，或者《某某信用保障體系加盟成員意向協(xié)議書》。這些所謂的加盟合同，以種種“個(gè)性”條款制造假象，事實(shí)上卻暗含“機(jī)關(guān)”。如在北海投資的酒店式公寓《加盟經(jīng)營合同》中，就有如下規(guī)定：

“甲方在合同約定時(shí)間內(nèi)委托乙方經(jīng)營后，享有如下權(quán)利：

甲方每年年底獲得凱旋國際商務(wù)大酒店該套住宅約80%的經(jīng)營利潤作為甲方的年薪”

“甲方加盟乙方酒店經(jīng)營管理，自動(dòng)成為乙方酒店的正式員工，工作期限從2005年5月1日起至2015年4月30日止，具體工作內(nèi)容由乙方安排。”

張律師認(rèn)為，這種條款惹人懷疑?！氨热缯f以80%的經(jīng)營利潤作為甲方的年薪，怎么才算經(jīng)營利潤，是否經(jīng)營業(yè)績不好沒有利潤就可以不付這個(gè)保底年薪？而加盟成為員工就更有疑點(diǎn)，它把本來毫不相關(guān)的租賃合同和勞工合同攙合在了一起，既然成為正式員工，是不是如果開發(fā)商付不出租金了，就可以把投資者開除了？”

投資者應(yīng)查看擔(dān)保條款

在缺乏相關(guān)法律保護(hù)的情況下，通過合同進(jìn)行自我保護(hù)就是先進(jìn)的途徑。比如說，在合同中增加擔(dān)保條款。但在楊名的幾份租賃合同里，記者并沒有尋到相關(guān)的條款，只是對(duì)違約賠償做了簡(jiǎn)單的約定。

在楊名投資海門一商鋪?zhàn)赓U協(xié)議中，關(guān)于違約責(zé)任是這樣規(guī)定的：“如甲方未能履行本協(xié)議條租賃五年之規(guī)定條款則視為甲方嚴(yán)重違約；如乙方未能按本協(xié)議規(guī)定支付租金或中途終止本協(xié)議，則視為乙方嚴(yán)重違約。任何一方違約須按照五年租金總額的50%賠償給另一方。”

“這些違約賠償在實(shí)際操作中，意義并不是很大。因?yàn)槌凶夥揭坏┦ビ芰?，就很可能無力賠償，因此合同條款也就很無力。”張律師一語中的，“對(duì)投資者比較有利的規(guī)定是，應(yīng)該利用一些沒有任何他項(xiàng)權(quán)利的物業(yè)或者沒有任何關(guān)聯(lián)關(guān)系的第三方進(jìn)行擔(dān)保，這樣一旦發(fā)生問題，投資者可以及時(shí)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。”北京碧溪家居盡管打出了擔(dān)保的名義，但所提供的擔(dān)保物業(yè)已經(jīng)被抵押給銀行，因此投資者仍然難以得到賠款。

除了擔(dān)保條款，必要的租賃登記手續(xù)也是維護(hù)權(quán)益的一個(gè)比較好的辦法?！芭e個(gè)簡(jiǎn)單的例子，一旦租賃協(xié)議生效，投資者變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)人，開發(fā)商是代理人。但如果開發(fā)商與租戶發(fā)生矛盾，投資者作為產(chǎn)權(quán)人負(fù)有不可推卸的責(zé)任。因此為了避免不必要的麻煩，包租協(xié)議應(yīng)明確辦理租賃登記事宜?！?p>發(fā)生問題早主張?jiān)绲靡?p>而隨著房產(chǎn)價(jià)格急轉(zhuǎn)而下，宏觀調(diào)控政策的效果初現(xiàn)，開發(fā)商的處境也是日益艱難。于是房產(chǎn)銷售中的各種風(fēng)險(xiǎn)盡數(shù)暴露，楊名的遭遇除了自身投資上的一些誤區(qū)，也變相反映了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的逐步增大。

但等待顯然不是解決問題的辦法。張律師表示，“發(fā)現(xiàn)開發(fā)商無法繼續(xù)履行合同的，投資者應(yīng)該及時(shí)提起訴訟，如楊名一般的消極等待只會(huì)讓自己的投資更加沒有收回的希望。另外，投資者提起訴訟較好是申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，這樣有利于權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。”

“投資者提起訴訟可以頭先就物業(yè)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，如果物業(yè)已經(jīng)被抵押給銀行，就去查詢是否所有物業(yè)都已經(jīng)被抵押，就未抵押部分申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。如此一來，在通常情況下，如果物業(yè)進(jìn)入到拍賣程序，那么銀行抵押貸款是優(yōu)先獲得賠償?shù)目铐?xiàng)。在銀行獲得賠償以后，可以就已經(jīng)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全的業(yè)主進(jìn)行賠償，先申請(qǐng)者先賠償?！睆埪蓭煾嬖V記者，如果楊名沒有提起訴訟，則必須是在銀行貸款和提起訴訟業(yè)主獲得賠償之后才輪到楊名。當(dāng)然，如果開發(fā)商資不抵債，楊名的賠償也就無望了。

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