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10年之后物業(yè)比房價還"熱"? 陳之平論道物業(yè)
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 498 次
■特約嘉賓
陳之平 “中國物業(yè)管理人”、之平管理執(zhí)行董事
張鳳珠 河北省住宅與房地產業(yè)協(xié)會會長
朱潤生 石家莊市住房保障和房產管理局物業(yè)處副處長
李楊 石家莊聚和置地房地產開發(fā)有限公司遠見 (論壇 新聞 視頻)項目總經理
■主持人
高利鋒 燕趙都市報商貿地產部記者
■場地提供:石家莊遠見項目4S營銷
“三年大變樣”以來,石家莊乃至整個河北,城市建設的速度在加快,高品質社區(qū)不斷拔地而起。 隨之而來的問題是:小區(qū)建設完成,入住之后的物業(yè)服務情況會如何?高端社區(qū)的物業(yè)管理又該怎么做?
18日,被業(yè)內評為“中國物業(yè)管理人”的陳之平先生應石家莊遠見項目之邀,來石家莊做了一場關于《物業(yè)管理與城市居住未來》高端論壇,并就二三線城市的物業(yè)管理問題做出了專業(yè)性的分析和指導。
10年后物業(yè)的話題比房價還多
論壇一開始,嘉賓們就針對物業(yè)管理的話題,展開了熱烈的討論?!耙驗楝F在都是新建筑,矛盾還不突出,我相信到了5年、10年后,討論物業(yè)管理的話題一定會比現在討論房價的還要多?!标愔秸f,到明年,中國物業(yè)管理整整30年了,但物業(yè)管理還是個新行業(yè),它主要還是伴著房地產的發(fā)展而發(fā)展。
在1981年時候,因為深圳個商品住宅房的小區(qū)開發(fā),它主要的銷售對象是香港人,香港人過來購房有個訴求:你們能不能提供一個像香港一樣的物業(yè)管理。由于消費者這樣的訴求,就改變了中國過去幾十年傳統(tǒng)的房管所的模式。
在陳之平看來,30年來物業(yè)發(fā)展主要體現出以下特點:物業(yè)管理到目前為止主要還是由房地產衍生出來的一個售后服務的產品。所以從市場份額來看,基本上現在的物業(yè)公司有70%是房地產開發(fā)公司下屬;正因如此,物業(yè)管理的價值,在某種程度上被開發(fā)商掩蓋了:你不需要去管別的小區(qū),你就管好我自己的小區(qū)就行了,物業(yè)費不夠沒事,開發(fā)商補貼都行。作為老百姓來說,原來只要一塊八的物業(yè)管理費,你管的這么好,看來你還有錢賺,這就完全曲解了物業(yè)管理的真正價值?!八哉f,今天的物業(yè)管理走進了一個困境?!标愔秸f,他注意到很多年來,很多小區(qū)的物業(yè)管理費基本沒變,甚至10年不漲。
造成這種困境的原因是什么?“人們的觀念還停留在過去。對公共產權的意識淡薄。”陳之平說,老百姓完全曲解了物業(yè)公司真正的價值?!拔飪r在上漲,但是物業(yè)費并不漲?!彼f,現在的物業(yè)人工成本就占到70%,這就造成很多物業(yè)公司并不盈利,只是在艱難維持。
朱潤生副處長掌握的數據也證明了陳之平的判斷?!笆仪f現在總共有400多家物業(yè)公司,其中有20%的能盈利就不錯了?!彼f,要僅僅靠目前的這種物業(yè)費,來支撐這個行業(yè)發(fā)展下去,非常難。
物業(yè)管理本質是管理而非服務
2007年10月1日期,國務院根據物權法修改物業(yè)管理規(guī)定,將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”。業(yè)內人士認為,從“管理”到“服務”,一詞之差,明確了物業(yè)公司的職責,必將深刻影響這個行業(yè)的發(fā)展。
但陳之平卻明確給出了不同的觀點:“物業(yè)管理的本質是管理而非服務”。
“物業(yè)公司的產品的屬性就是管理,而開發(fā)商所謂的物業(yè)管理是服務,只是為了賣出更多房子?!标愔秸f,目前,很多物業(yè)公司在做著售后服務的工作,這是一個很奇怪的現象。管理和服務的問題過去對我們是誤導。
在陳之平看來,其實物業(yè)管理的內涵就是管理。“通過管理者的專業(yè)管理,延長建筑物的使用壽命,延長設施設備的使用壽命,這就是增值的物業(yè)管理?!彼f,不斷地改造設施設備來不斷地滿足現在社會的消費者需求,使他的物業(yè)增值保值,我們稱之為房地產的二次開發(fā)。在越來越低的利潤情況下,如何向管理要效益,如何向專業(yè)要效益,是整個行業(yè)需要思考的問題,對整個行業(yè)未來的發(fā)展非常重要。
“雖然產品的屬性是管理,但我并沒有說不要服務?!标愔秸J為,服務是無限的、永恒的,但服務一定建立在好產品的基礎上。如果光有一個好的產品沒有服務是沒有用的。如果一味地談服務,對物業(yè)管理就偏離了?!斑@個偏離倒霉的是誰,是業(yè)主。”他說,如果管理不到位,小區(qū)的的監(jiān)控設備、防盜設備全部癱瘓了,這個時候較吃虧的還是業(yè)主。
事實上,有些城市這個矛盾已經凸顯出來了,電梯壞掉以后,開發(fā)商也開發(fā)完了,維修基金也不到位,較后只能由政府出面協(xié)調解決問題。
高端社區(qū)的物業(yè)管理怎么做?
張鳳珠會長表示,石家莊乃至河北省來說,商品房進程較晚,“起步晚,但總體起點不低”。特別是“三年大變樣”以來,我省各地的城市化進程在提速,與此同時,物業(yè)管理的工作也亟待跟進。
“那你認為物業(yè)管理到底應該是怎樣的呢?特別是像河北省這樣的二三線城市?”
“我做過一個課題,叫《你為誰而改變——從物業(yè)管理到資產管理》,就是講你這個問題。”面對提問,陳之平答道,物業(yè)管理到底應該是怎樣的?我個人認為,它較終還是要走到資產管理這個層面上來。什么是資產管理?就是真正使不動產的價值保值、增值。
陳之平認為,傳統(tǒng)的物業(yè)管理無外乎四?!0病⒈?、保綠、保修,而物業(yè)管理較較重要的——保值、增值——卻是我們一直都沒有做好的。“我認為一個好的物業(yè)公司一定要去實行資產管理。”他舉例說,也就是原來你交給我的是100個車位,但是到了5年、10年以后,100個車位是肯定不夠用的,不止是石家莊,全國、全世界都是這樣的,但是一個杰出的物業(yè)公司怎么去改造由100個增加到200個。這個就叫物業(yè)管理。如果原來是怎么樣,十年后還是怎么樣,那么物業(yè)沒有價值。
“一個品牌企業(yè),是特別重視售后服務的。售后服務是優(yōu)良產品的品質延伸。物業(yè)管理公司接手,把精品樓盤管好,實質上也是在打造企業(yè)的品牌。”李楊認為,對于高端社區(qū),開發(fā)商只有通過豐富客戶服務的內涵,擴大服務的外延,才能再一次贏得屬于自己的市場空間。
目前對于石家莊來講,物業(yè)管理應從哪方面著手?“我們現在要做的就是頭先把現有的做好,讓行業(yè)人員重新定義物業(yè)管理?!标愔秸f,過去的物業(yè)管理主要做服務,現在要學會怎樣滿足顧客潛在的需求,去發(fā)掘他們潛在需求。記住,只要認真服務顧客,顧客就會給你回報。
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★陳之平是誰?
被業(yè)內評為“中國物業(yè)管理人”的陳之平,1990年7月入職萬科;創(chuàng)建萬科物業(yè)公司,并擔任萬科物業(yè)公司總經理、董事長、萬科集團物業(yè)管理總監(jiān)、副總經理等職;曾參與起草部物業(yè)管理地方性法規(guī)———《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》;2000年9月中國物業(yè)管理協(xié)會成立,當選為中國物業(yè)管理協(xié)會副會長、屆常務理事;2001年初,遠赴瑞士、澳大利亞學習酒店管理、企業(yè)管理等專業(yè)課程;2003年回國,同年7月辭去萬科集團所有職務;2004年9月創(chuàng)辦之平管理公司,任執(zhí)行董事,頭席講師。
在過去的15年間,陳之平先生親手將“萬科物業(yè)”從組建時的4人一個項目發(fā)展到項目遍及全國各地的物業(yè)管理航母,更使之成為家喻戶曉的知名品牌。現今陳先生的部屬、學生已成為中國物業(yè)管理的中堅力量,更是各大房地產公司、物業(yè)管理公司爭相邀盟的對象。
編輯:高利鋒 hd.focus.cn --2010年08月26日07:32 我來說兩句(0) [參與網辯] --
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