從樓市反應(yīng)看，未來(lái)調(diào)控還將持續(xù)，因?yàn)橘?gòu)購(gòu)力太強(qiáng)勁，也因?yàn)橥稒C(jī)太盛。

　　市場(chǎng)面的三大變化將讓二三線城市后續(xù)上漲態(tài)勢(shì)得到夯實(shí)，其理由是：

　　其一，從一級(jí)市場(chǎng)看，二三線城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)依賴土地資源并未實(shí)質(zhì)改變，在調(diào)控以來(lái)，二三線城市土地出讓量、土地成交價(jià)均呈上升態(tài)勢(shì)，以某蘇北中等城為例，今年上半年共完成銷售面積152萬(wàn)平米，同期土地出讓總量達(dá)到356萬(wàn)平米，而超過(guò)去年全年出讓總量。而樓面成本更是加劇上漲，在新近出讓的一幅地塊出讓過(guò)程中，政府底價(jià)為一億四千萬(wàn)元，實(shí)拍價(jià)達(dá)到三點(diǎn)二億元。二三線城市土地的樓面成本不高，參照的是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，在外來(lái)的，即主流城市被擠出市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商、類似綠城、保利這類有著較早二線戰(zhàn)略的開(kāi)發(fā)商這些拿地者看來(lái)，簡(jiǎn)直太便宜了，幾個(gè)億的資金可以盤活幾百畝的熟地。

　　伴隨調(diào)控沒(méi)有停止卻有加碼可能的市場(chǎng)環(huán)境，二三線城市正在成為一線主流開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略洼地，主流城市資金需要量比較大的負(fù)債型開(kāi)發(fā)商的救命地，一些當(dāng)?shù)仄放崎_(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備未來(lái)資源的戰(zhàn)略基地。土地市場(chǎng)的強(qiáng)勁會(huì)直接導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格保持堅(jiān)挺如初。

　　其二，從二級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商領(lǐng)域發(fā)生的變化作用于市場(chǎng)將在未來(lái)兩至三年時(shí)間內(nèi)起作用。頭先是開(kāi)發(fā)商，尤其是主流的供應(yīng)商，包括地方政府在內(nèi)，對(duì)未來(lái)商品房市場(chǎng)的全局異乎尋常一致，那就是依然有近二十年的長(zhǎng)跑發(fā)展時(shí)間。這是根本，是地方政府對(duì)進(jìn)一步城市化的信心源頭，是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整的基礎(chǔ)。綠城開(kāi)始進(jìn)入縣域城市是一個(gè)標(biāo)志，在山東，騰州房?jī)r(jià)超過(guò)棗莊，新泰房?jī)r(jià)超過(guò)類似煙臺(tái)這樣的中級(jí)城市，涿州固安房?jī)r(jià)的快速上揚(yáng)，這個(gè)時(shí)候綠城選擇進(jìn)入新泰有深遠(yuǎn)意義。而保利的擴(kuò)張，超過(guò)萬(wàn)科應(yīng)是指日可待。能夠由一線城市向二三線城市甚至四線城市進(jìn)軍，說(shuō)明了資金轉(zhuǎn)向空白區(qū)域?qū)ξ磥?lái)房?jī)r(jià)儲(chǔ)蓄上漲勢(shì)能的正相關(guān)效應(yīng)正在發(fā)生。除土地儲(chǔ)備方向的戰(zhàn)略調(diào)整外，類北京現(xiàn)象正在蔓延，象武漢，今年以來(lái)的總土地成交，無(wú)論數(shù)量還是樓面價(jià)都與房?jī)r(jià)快速上漲的2009年全年持平甚至略有增長(zhǎng)，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商以及開(kāi)發(fā)資源正在向次于北京的城市轉(zhuǎn)移。這些城市的特點(diǎn)是未來(lái)潛在剛性需求旺盛，房?jī)r(jià)中的兩極，即高端市場(chǎng)與普通商品房市場(chǎng)潛力非常巨大，隱藏巨量需求。然后是開(kāi)發(fā)理念。開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注意規(guī)劃營(yíng)銷，對(duì)于產(chǎn)品，不再局限于面積功能，即戶型這一塊，對(duì)服務(wù)管理以及資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)，對(duì)投資屬性的創(chuàng)新，都因?yàn)檎{(diào)控有了迅猛發(fā)展，這些預(yù)示著，存量房在調(diào)整中通過(guò)適度降價(jià)可以消化，而新增部分供應(yīng)，除北京這類大城市降低了預(yù)期，這種新房?jī)r(jià)格降低預(yù)期只是戰(zhàn)略調(diào)整回收資金的策略，并不代表真實(shí)的全面下降，相反，當(dāng)戰(zhàn)略調(diào)理結(jié)束，新增供應(yīng)改變了現(xiàn)有市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)以后，房?jī)r(jià)反彈并保持旺盛漲勢(shì)將不可避免。

　　其三，從三級(jí)市場(chǎng)及投資投機(jī)消費(fèi)新變化來(lái)看，三級(jí)市場(chǎng)才是決定目前樓市回暖的關(guān)鍵力量，一些大城市的炒家正在抓緊時(shí)間出貨，滿足剛需一族的購(gòu)房需求，另一方面，民間資金抱團(tuán)進(jìn)入樓市，他們購(gòu)房的目的正在改變，主要是長(zhǎng)線囤盤，他們的選擇有二，一是進(jìn)入二三線城市大規(guī)模囤盤性購(gòu)房，集中資金力量與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資，另一方面投資投機(jī)消費(fèi)的對(duì)象發(fā)生了改變，由以前的中高端住宅，轉(zhuǎn)向了普通住宅，而調(diào)控控制結(jié)構(gòu)正好產(chǎn)生更多類似投資品種，小戶型即是明證，這種變化將導(dǎo)致未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)二三線城市房源供應(yīng)緊張，滿足普通需求的房源更可能面臨緊缺，而地方政府財(cái)力所限又無(wú)法快速形成市場(chǎng)供應(yīng)，我們發(fā)現(xiàn)二三線城市供地到形成有效供應(yīng)至少得一年于一年半時(shí)間，這將人為導(dǎo)致市場(chǎng)的供不應(yīng)求，進(jìn)而推漲。

　　因此可以判斷二三線城市購(gòu)房現(xiàn)在正是時(shí)候，如果等到炒家進(jìn)入，外地開(kāi)發(fā)商大舉入侵，地方政府無(wú)法保障普通居住用房的總量供應(yīng)的時(shí)候，房?jī)r(jià)肯定會(huì)比現(xiàn)在為高。

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