編者按：去年底召開的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，提出了積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，一改以往城市化的提法，一時(shí)間，地產(chǎn)業(yè)界爆發(fā)了二三線城市將因此迎來房地產(chǎn)發(fā)展絕好機(jī)遇的議論。的確，在過往數(shù)年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，一線城市房價(jià)大幅上漲的現(xiàn)實(shí)部分掩蓋了二三線城市地產(chǎn)市場隱含的機(jī)會(huì)。

這種狀況正在發(fā)生改變。隨著一線城市房價(jià)和地價(jià)越來越高，開發(fā)商的拿地成本和難度都在不斷上升。在這一背景下，廣大的二三線城市對那些大開發(fā)商而言，就意味著更廣闊的市場機(jī)會(huì)。以萬科(000002,股吧)去年新增的土地儲(chǔ)備中，絕大多數(shù)都在二三線城市為例，就非常充分地體現(xiàn)了這一市場趨勢。

雖然這些城市的購房需求以當(dāng)?shù)厝藶橹?，房價(jià)漲幅不可能如一線城市般迅猛，但這也意味著風(fēng)險(xiǎn)相對較低。而拿地成本較低對那些在一線城市已難以大展身手的全國性開發(fā)商而言，更是非常大的吸引。因此，深耕二三線城市，將成為諸多開發(fā)商未來的工作。只是，二三線城市的樓市，能否延續(xù)一線城市過往的“瘋狂”，成為未來地產(chǎn)市場的新引擎，仍有待觀察。

濟(jì)南：全運(yùn)會(huì)助力樓市_北部“處女地”今年有大戲

剛剛過去的2009年，一直不溫不火的濟(jì)南樓市，著實(shí)考驗(yàn)了一下購房者的想象力。從去年3月的樓市驟熱到年底的恐慌性購房，今年1月，國家一連串調(diào)控樓市的政策，又使?jié)蠘鞘幸幌伦咏盗藴亍?p>“成交量大概下降了50%，購房者都在觀望，不過價(jià)格目前倒還沒有降下來?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)濟(jì)南區(qū)域的凱盛投資公司董事劉超告訴記者。

劉超在濟(jì)南經(jīng)營房地產(chǎn)多年，他回憶，從2009年下半年開始，濟(jì)南的房價(jià)迅速上漲，“平均每平方米漲了千元左右，去年12月份的時(shí)候，甚至出現(xiàn)一套房子好幾個(gè)人搶，想砍價(jià)都沒有機(jī)會(huì)的情況?！?p>與之相伴的是2009年下半年，濟(jì)南的“地王”多次易主，很多有實(shí)力的國有企業(yè)紛紛涉足濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)，將濟(jì)南的地價(jià)逐漸推高。

據(jù)記者了解，濟(jì)南的樓市在2009年迅速升溫，頭先得益于全運(yùn)會(huì)舉辦權(quán)的刺激。在濟(jì)南被確定為第十一屆全運(yùn)會(huì)的承辦城市之后，濟(jì)南的城市建設(shè)開始提速。

而在全運(yùn)會(huì)臨近時(shí)，濟(jì)南東部地區(qū)奧體附近的一些樓盤價(jià)格就開始順勢大漲，目前價(jià)格大都在每平方米1萬元以上，明顯高于濟(jì)南樓市6000元/平方米左右的均價(jià)及其他區(qū)域的樓盤價(jià)格。

與此同時(shí)，濟(jì)南區(qū)的房價(jià)在金地集團(tuán)(600383,股吧)等知名房企的帶動(dòng)下迅速拉開層次。記者在春節(jié)期間來到位于濟(jì)南市文化東路與山大路交匯處的一處樓盤，工作人員說，這一樓盤中的前兩棟早在一年前就開始銷售并基本售罄，當(dāng)時(shí)的均價(jià)只有每平方米8000多元，而現(xiàn)在剛開盤的三號(hào)樓，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米12000元左右了。

國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局公布的去年12月全國房價(jià)統(tǒng)計(jì)中也顯示，濟(jì)南房屋銷售價(jià)格在12月同比上漲4.6%，新建住房同比上漲5%，二手房同比上漲4.8%。相比全國的其他城市來說，濟(jì)南房價(jià)的漲幅仍處中等水平。

不過，在進(jìn)入2010年后，濟(jì)南的樓市忽然冷卻下來，幾乎沒有什么成交量，仿佛回到了2008年低迷時(shí)。對此，劉超認(rèn)為，包括二手房營業(yè)稅恢復(fù)、二套房貸收緊、準(zhǔn)備金率上調(diào)等一連串的有關(guān)樓市的政策在歲末年初接二連三出臺(tái)，的確對濟(jì)南的房產(chǎn)交易帶來了實(shí)質(zhì)的影響。

原本打算在濟(jì)南市和平路附近購房的李先生就表示，目前國內(nèi)一些地方的房價(jià)已經(jīng)開始下跌，肯定也會(huì)影響到濟(jì)南，之后濟(jì)南的房價(jià)也有可能下降，因此打算持幣觀望一段時(shí)間再說。

也許正是由于目前購房者都處于觀望期，春節(jié)期間濟(jì)南各大樓盤幾乎都選擇閉門放假，銷售人員也都回家過年，直到初七、初八才恢復(fù)銷售，希望重新迎來一個(gè)樓市的“小陽春”。

而對于新一年的房價(jià)走勢，劉超認(rèn)為還是會(huì)慢慢穩(wěn)步上升，“與深圳、上海等一線城市相比，濟(jì)南的房市沒有過量的炒作和投機(jī)，大部分屬于購購自住房，這部分的比例在50%左右，投資需求較多占10%~20%，而且目前棚戶區(qū)改造和為數(shù)眾多的市政工程拆遷量都很大，另外我所接觸的一些中高端客戶，仍希望不斷改善住房條件，換更大更好的房子，這部分的比例在30%左右，因此濟(jì)南的樓市還是有很大的剛性需求的。此外，從全國總體以及同等級(jí)的城市來看，濟(jì)南目前的房價(jià)也并不高。”

事實(shí)上，全運(yùn)會(huì)召開后，濟(jì)南的市政建設(shè)和改造也的確沒有停止。市在隨著奧體的竣工進(jìn)行東擴(kuò)，小清河、大明湖拆遷改造、京滬高鐵濟(jì)南西客站全面開工，都是足以使?jié)厦婷舶l(fā)生巨變的工程。

劉超告訴記者，全運(yùn)會(huì)后，高鐵有望成為推動(dòng)城市建設(shè)的又一啟動(dòng)器。京滬高鐵濟(jì)南西客站位于濟(jì)南市的西部，目前正在如火如荼地建設(shè)中，此前濟(jì)南人“住東不住西”的觀念，很可能因?yàn)楦哞F概念的撬動(dòng)而轉(zhuǎn)變，甚至有可能迎來一批具有前瞻性的投資者。

此外，對于濟(jì)南房地產(chǎn)市場來說，北部區(qū)域還是先進(jìn)未被開墾的“處女地”。去年年底，鑫苑、北大資源等幾家成熟房企已經(jīng)將北部區(qū)域幾個(gè)規(guī)模地塊收入囊中，記者咨詢多位房產(chǎn)界人士發(fā)現(xiàn)，北部區(qū)域也很可能上演2010年濟(jì)南地產(chǎn)市場的重頭戲。

附表_濟(jì)南商品住宅價(jià)格簡況

較高價(jià)（元/平方米） 36000

成交均價(jià)（元/平方米） 6000左右

金華：以杭州為標(biāo)桿，全民購房

青年創(chuàng)業(yè)的潘海良是金華地區(qū)蘭溪市水亭鄉(xiāng)玻璃纖維配件廠的廠長。2009年，受累實(shí)體經(jīng)濟(jì)的疲軟和甲型H1N1甲型H1N1流感疫情，他的配件廠和后來投資的養(yǎng)豬場都面臨成本提高、利潤下降的問題。

與此同時(shí)，2009年全國范圍的房地產(chǎn)價(jià)格上漲令他動(dòng)心不已，于是，購房成了他沒有選擇的選擇?！百彿孔涌梢员茈U(xiǎn)，并且可以在通貨膨脹的過程中獲得收益?！比ツ瓿?，他購了一套位于蘭江邊的豪宅山田·御景城的房源。該盤位于蘭溪老城區(qū)核心位置，是當(dāng)?shù)剌^貴的公寓項(xiàng)目。春節(jié)期間，他后悔自己只購了一套，應(yīng)該多購進(jìn)幾套，因?yàn)樗吹搅吮瑞B(yǎng)豬更實(shí)在的獲利空間：購進(jìn)才1年左右，該項(xiàng)目的銷售單價(jià)已從4400元/平方米上漲到7000多元/平方米，漲幅高達(dá)59%。

而潘海良身邊，許多小企業(yè)主更是從蘭溪、義烏、永康、東陽等金華地區(qū)的下轄縣市騰挪出手頭的閑置資金，結(jié)伴進(jìn)城購房。在國內(nèi)城市創(chuàng)造超級(jí)房價(jià)的同時(shí)，部分二三線城市也悄然加入了房價(jià)瘋漲的大合奏。

1月，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示，與2009年同月相比，新建住宅銷售價(jià)格漲幅的2個(gè)城市是：一線城市廣州上漲19.9%、三線城市金華上漲14.9%。

2月，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與2009年同月相比，1月份的全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格之中，溫州和金華漲幅位居第四名，均為16.9%。

小城市的“進(jìn)城運(yùn)動(dòng)”

蘭溪的棉紡織行業(yè)素來聞名，尤其是毛巾產(chǎn)業(yè)在全省乃至全國占有重要份額。義烏賓王市場毛巾交易區(qū)的經(jīng)營戶對此都不陌生。

何吉生是蘭溪當(dāng)?shù)匾?guī)模較大的一家毛巾織造企業(yè)的廠長，2009年國際金融危機(jī)橫行，國內(nèi)外的毛巾需求出現(xiàn)一定程度的萎縮，并波及到這家坐落在小鄉(xiāng)村諸葛鎮(zhèn)雙牌村的毛巾織造工廠。眼下，他以及其他富裕起來的家族成員都準(zhǔn)備告別祖輩生活的農(nóng)村，進(jìn)城定居。

老何感覺到，金華房地產(chǎn)市場需求真實(shí)，泡沫成分少，目前房價(jià)基數(shù)比較低。較終，他在金華市區(qū)挑選了一個(gè)叫“香格里花園”的小區(qū)，這是當(dāng)?shù)剌^貴的樓盤之一，其購入價(jià)不足4000元/平方米，面積150多平方米。眼下，周邊新盤的銷售單價(jià)已開始向萬元進(jìn)發(fā)。

蘭溪市的醫(yī)生許恒經(jīng)常往返金華。數(shù)年之前，他就已經(jīng)在金華購購了房子，基本空關(guān)著，坐等升值。在他看來，與一般消費(fèi)性商品市場所不同的是，購房子做決定時(shí)，不會(huì)只考慮居住的問題，而是更要從投資的角度來考慮。購家要考慮的是，用房地產(chǎn)作為儲(chǔ)存財(cái)富的工具，是否會(huì)比放在其他方式上更有收益。

房價(jià)高漲，騎虎難下？

多年來，金華市一直被綠城中國（03900.HK）、濱江集團(tuán)(002244,股吧)（002244.SZ）、廣宇集團(tuán)(002133,股吧)（002133.SZ）等浙江省內(nèi)的主流地產(chǎn)商遺忘。原因之一是，金華的強(qiáng)大購購力紛紛出逃，奔赴杭州、上海等周邊熱點(diǎn)城市購房，金華房價(jià)的低洼效應(yīng)日趨明顯。如今，金華周邊城市寧波、紹興等房價(jià)紛紛“破萬”，杭州、上海等地的房價(jià)處于高位，這些流動(dòng)性重新回到金華，并助推了當(dāng)?shù)胤績r(jià)的飆升。

2009年金華這波房地產(chǎn)牛市的上半場是普通住宅的“舞臺(tái)”，下半場的主角則是高端住宅。不少沿江高層和排屋別墅項(xiàng)目都取得了不俗的銷售業(yè)績。處于金華樓市金字塔尖的御江帝景，盡管銷售單價(jià)站在每平方米2萬元以上，但由于地處三江口較佳觀景處，銷售預(yù)約形勢也一片紅火。

在浙江全省，金華市房價(jià)水平、房價(jià)增幅曾經(jīng)處于倒數(shù)幾位。當(dāng)縣級(jí)市義烏區(qū)域的房價(jià)突破10000元/平方米大關(guān)的時(shí)候，金華市區(qū)的房價(jià)才剛剛邁出上漲步伐，低洼效應(yīng)吸引周邊資金流入。永康、義烏、武義、蘭溪不少投資者都涌到金華購房，省內(nèi)溫州、麗水也占了一定比例。周邊購購實(shí)力相對雄厚，投資目標(biāo)以高端住宅為主。市區(qū)一些五六百萬元以上一套的豪宅，許多購主都是周邊地區(qū)的投資者。由于有杭州、義烏作為參考標(biāo)桿，金華房價(jià)的上漲趨勢給人留下了足夠的想象空間。

對于二三線城市的購房浪潮，瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部主管王震宇此前在接受《財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪時(shí)表示，2010年內(nèi)地房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該較為平穩(wěn)。其中，二三線城市仍然非常看好，不少三四線城市的樓價(jià)2010年還會(huì)穩(wěn)步上升。

附表_金華商品住宅價(jià)格簡況

較高價(jià)（元/平方米） 20000

成交均價(jià)（元/平方米） 5000~6000

　南通：房價(jià)較高3萬元／平方米_未來“只升不降”？

“均價(jià)過7000元/平方米，尚未完全市場化的一個(gè)地產(chǎn)市場?！边@是前南通搜房網(wǎng)運(yùn)營總監(jiān)馬國強(qiáng)對南通樓市的一個(gè)定義，這里的房地產(chǎn)市場早已走出了當(dāng)年的“價(jià)格洼地”。

在大的品牌開發(fā)商到達(dá)前，這里的房價(jià)漲幅就已經(jīng)相當(dāng)驚人。在蘇通大橋開通后，南通被列為長三角“一公里經(jīng)濟(jì)圈”的城市之一，這大概是其房價(jià)高企的一個(gè)原因。

地價(jià)迅速攀升

以浙江房企綠城集團(tuán)在南通的樓盤玉蘭公寓為例，目前均價(jià)已達(dá)13500元/平方米。而在南通，單價(jià)過萬的樓盤并不少。其中，中南世紀(jì)城售價(jià)高達(dá)25000元/平方米，單價(jià)較高的金飛達(dá)(002239,股吧)明郡則超過30000元/平方米。

盡管如此，云集南通的品牌

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