11月21日，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)發(fā)布《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》。據(jù)悉，報(bào)告中指出在政府對(duì)樓市的持續(xù)調(diào)控下，2011年上半年房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)近20%的下滑，并預(yù)計(jì)明年3、4月份將是樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)時(shí)期。

　　然而，這一觀點(diǎn)在引起市場(chǎng)熱議的同時(shí)，卻也飽受爭(zhēng)議?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者采訪多位專家以及行業(yè)分析師均表示，上述由人大經(jīng)研所等機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告或許是過于樂觀了。而中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春接受采訪時(shí)則表示，對(duì)其發(fā)布的研究報(bào)告是“有信心的”。

　　地產(chǎn)分析師PK學(xué)術(shù)專家

　　樓市調(diào)控政策決定房?jī)r(jià)未來(lái)

　　11月22日，《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪了中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春，他表示上面提及的《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“人大報(bào)告”）是在一定的前提假設(shè)下經(jīng)模型測(cè)算得出。雖然，2011年20%的房?jī)r(jià)跌幅并未得到很多人的認(rèn)同，但是他仍經(jīng)對(duì)其充滿信心。

　　根據(jù)劉元春的介紹，人大報(bào)告對(duì)房?jī)r(jià)的測(cè)算模型，是在未來(lái)政府調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)、開發(fā)商融資渠道進(jìn)一步變窄的前提假設(shè)下設(shè)計(jì)并得出上述結(jié)論的。至于為何會(huì)有此假設(shè)，劉元春對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)的解釋：央行從緊的貨幣政策是構(gòu)成上述假設(shè)的重要原因。而近期政策的實(shí)施情況（比如針對(duì)地方政府融資平臺(tái)出臺(tái)的相關(guān)政策等），則表明調(diào)控力度將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。另外，針對(duì)目前諸多上市房企繞道信托的情況，劉元春則透露這一融資渠道未來(lái)或被“叫?！薄皩?shí)際上上層 (論壇 新聞)已經(jīng)在議論這件事了”，而其他融資方式，諸如地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行票據(jù)融資等也將會(huì)逐步受到政策限制。

　　不過，對(duì)于未來(lái)樓市調(diào)控政策走向，華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)則另有見解：頭先，中國(guó)的地方政府在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作中處于十分重要的環(huán)節(jié)，部分地方政府嚴(yán)重依賴土地的收入結(jié)構(gòu)，使得這些地方政府有強(qiáng)烈的沖動(dòng)推高地價(jià)和房?jī)r(jià)。因此，在地方政府的財(cái)政收入與支出模式未有實(shí)質(zhì)性改變之前，或者說(shuō)，在地方政府“經(jīng)營(yíng)城市”以提高土地收入的理念沒有根本扭轉(zhuǎn)之前，房地產(chǎn)價(jià)格始終有上漲的沖動(dòng)。再次，目前低利率與高通脹同時(shí)存在。雖然政府正在致力于降低高通脹，而貨幣政策也隨之收緊。但是，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為國(guó)外寬松的貨幣環(huán)境和低利率條件是一個(gè)難以回避的事實(shí)，在這種情況下，房地產(chǎn)一定程度上成為居民資產(chǎn)配置的選擇具有部分合理性，在各種約束條件未有改變的條件下，任何調(diào)控都只能是階段性的。

　　WIND數(shù)據(jù)顯示，1-10月份以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)到45621.96億元，占比全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的24.4%。而據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，在增量固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資增量占比31.85%，貢獻(xiàn)近三成。這或許從數(shù)據(jù)方面驗(yàn)證楊現(xiàn)領(lǐng)的觀點(diǎn)：若房地產(chǎn)價(jià)格當(dāng)真下調(diào)20%，將對(duì)明年GDP的增長(zhǎng)起到重大影響，因此，樓市調(diào)控有“點(diǎn)到即止”的可能。

　　較終，對(duì)政策的把握或?qū)Q定著房企的未來(lái)。長(zhǎng)江證券地產(chǎn)分析師蘇雪晶在接受記者采訪時(shí)，一針見血的表示，對(duì)房?jī)r(jià)下跌幅度的預(yù)期與估計(jì)并無(wú)實(shí)際意義，存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變量仍舊是樓市調(diào)控政策。據(jù)他介紹，目前投資投機(jī)性需求仍舊存在，調(diào)控暫時(shí)壓制住了這一部分需求，但一旦政策放寬，房?jī)r(jià)存在上行壓力。因此，在他看來(lái)未來(lái)調(diào)控政策或許會(huì)越來(lái)越緊，而在持續(xù)的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需雙方均有可能發(fā)生變化。

　　房?jī)r(jià)下降20%

　　經(jīng)濟(jì)無(wú)法承受之重？

　　除去在樓市調(diào)控走向這一前提假設(shè)方面存在分歧，對(duì)于房?jī)r(jià)下調(diào)20%這一數(shù)字，以及未來(lái)所造成的后果和影響，也存在爭(zhēng)議。

　　談及“房?jī)r(jià)下調(diào)20%”這一擾動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)的數(shù)字時(shí)，劉元春頭先強(qiáng)調(diào)的是，模型測(cè)算結(jié)果是“接近20%，應(yīng)該說(shuō)是百分之十幾這樣的一個(gè)幅度”。而值得注意的是，劉元春指出所謂房?jī)r(jià)下調(diào)20%，并非是通過房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)所反映出來(lái)的下調(diào)幅度，“房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是存在很多問題的”。而房?jī)r(jià)的下調(diào)，也未必會(huì)直接降價(jià)，而是以各種方式，諸如折扣等優(yōu)惠手段“隱性”的表示出來(lái)。

　　即便如此，近20%的房?jī)r(jià)跌幅也將對(duì)經(jīng)濟(jì)造成重大影響。除去上文所提及對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響外，華創(chuàng)證券分析師楊現(xiàn)領(lǐng)從居民財(cái)富角度對(duì)這一數(shù)字進(jìn)行了質(zhì)疑。據(jù)他介紹，房?jī)r(jià)大幅下跌對(duì)家庭財(cái)富造成的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過目前高通脹帶來(lái)的影響，目前房地產(chǎn)是居民持有的較重要的資產(chǎn)形式，遠(yuǎn)大于銀行存款及股票資產(chǎn)，其總體規(guī)模約是GDP總量的近2倍。而房?jī)r(jià)若是跌價(jià)20%，那么對(duì)家庭資產(chǎn)所帶來(lái)的沖擊是較難承受的。因此，無(wú)論是政府還是銀行等金融機(jī)構(gòu)，都不會(huì)放任這一情況的發(fā)生。

　　而對(duì)于房?jī)r(jià)下調(diào)20%會(huì)帶來(lái)居民財(cái)富大幅縮水的說(shuō)法，劉元春持有異議。據(jù)他介紹，房產(chǎn)財(cái)富是一種或有財(cái)富，若居民不進(jìn)行交易的話，“對(duì)一般老百姓是不會(huì)有影響的”。另外，自2009年7月份開始的房?jī)r(jià)新一輪的上漲，已經(jīng)使房?jī)r(jià)漲幅超過20%，即使明年房?jī)r(jià)下跌的話，也不過是在去年房?jī)r(jià)上漲基礎(chǔ)上的回調(diào)，較多不過是“回到2009年6月份的一個(gè)狀態(tài)”。較后，房地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)務(wù)結(jié)算模式，也使得房?jī)r(jià)回調(diào)并不會(huì)對(duì)上市房企的財(cái)務(wù)報(bào)表造成重大影響。

　　總之，劉元春認(rèn)為，房?jī)r(jià)即使下調(diào)20%，也不足以對(duì)經(jīng)濟(jì)造成“致命”影響。而在各種因素的作用下，較終房地產(chǎn)價(jià)格所能表現(xiàn)出來(lái)的跌幅，“甚至不到10%”這樣的水平。并進(jìn)一步表示，20%這一數(shù)字只是一個(gè)方向，而并不代表一個(gè)論斷。

　　而中郵證券分析師在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)，針對(duì)人大報(bào)告所提及的20%的房?jī)r(jià)跌幅，他認(rèn)為這一結(jié)論或許是過于樂觀了。

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