購(gòu)二手房的朋友可能會(huì)碰到一個(gè)比較疑惑的地方：國(guó)家規(guī)定購(gòu)家、賣家都要交稅，但是一般的現(xiàn)實(shí)，卻是“賣家實(shí)收，購(gòu)家?guī)徒o全部的稅”。

　　這樣是現(xiàn)在畸形的房產(chǎn)交易市場(chǎng)造成的問題。

　　這樣除了加重購(gòu)家的負(fù)擔(dān)，還給購(gòu)家造成了未知的風(fēng)險(xiǎn)。

　　這里先舉幾個(gè)我自己，以及身邊的的朋友的例子，來說明購(gòu)家談到各付各稅的重要性：

　　例子一：

　　朋友甲，購(gòu)了一房子，購(gòu)價(jià)40萬。簽合同的時(shí)候看過賣方房產(chǎn)證，房?jī)r(jià)標(biāo)明是30萬，簽合同時(shí)是賣家實(shí)收，稅費(fèi)全部由購(gòu)方出。中介和賣家都說稅費(fèi)是（40w-30w）*5.5%=5500元。誰知道過戶交稅的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)賣家只有8萬的購(gòu)房**。而賣家房產(chǎn)證未滿2年。這下子完蛋了。按照差額的話，營(yíng)業(yè)稅需要交：（40w-8w）*05.5%=17600元，而不是（40w-30w）*5.5%=5500元。雖然說可以通過陰陽合同的辦法，努力降低稅額，但是怎么降也不可能降到8萬啊！-_-!!因?yàn)楹贤?guī)定是購(gòu)家全給稅，所以朋友甲就只好有苦自己吞了，白白多交1萬多！

　　例子二：

　　朋友乙，購(gòu)了一房子，購(gòu)價(jià)54萬。合同簽購(gòu)家賣家各付各稅。賣家證已過兩年。報(bào)稅的時(shí)候報(bào)了27.5萬，結(jié)果交的稅費(fèi)如下：

　　中介費(fèi)540000*1.5%=8100（另外私下給了中介個(gè)人1000的紅包）

　　契稅275000*1%=2750

　　個(gè)人所得稅275000*1%=2750

　　按揭費(fèi)1800(全包)

　　例子三：

　　我自己的例子。和賣家談合同的之前先談價(jià)格。談到36.5w。賣家不肯再讓步。這也到了我自己的心理價(jià)位。但是契稅的事情還沒搞清楚。因?yàn)橘u家房產(chǎn)證未滿2年。這個(gè)時(shí)候我提出36.8萬，各付各稅。中介撮合之下，較后37 (論壇 新聞)萬，各付各稅成交。這樣我自己所交的稅就只有1點(diǎn)契稅而已。

　　下面分析一下：

　　例子一分析：朋友甲無端端多給1萬多，問題就在于沒有經(jīng)驗(yàn)。購(gòu)房**的金額和房產(chǎn)證的金額不同，這點(diǎn)沒有購(gòu)過房的人，或者不是行內(nèi)人，還真不知道。而這種情況的營(yíng)業(yè)稅要這么重，也是沒購(gòu)過房的人所不清楚的。所以如果賣家房產(chǎn)證沒過2年的，就需要談購(gòu)家賣家各付各稅，這樣風(fēng)險(xiǎn)就可控了。

　　例子二分析：朋友乙很順利，因?yàn)橘u家的房產(chǎn)證已過2年，賦稅完全可以計(jì)算。通過陰陽合同還省了一大筆。

　　例子三分析：我比較怕死，所以寧愿把預(yù)計(jì)需要幫賣家交的稅的錢，折合在房?jī)r(jià)里面，算給賣家，然后各付各稅。這樣至少換來了之后的安心。風(fēng)險(xiǎn)也是自己可以控制的。

　　綜合起來，有下面幾種情況：

　　1、商品房，賣家房產(chǎn)證已過2年的情況：

　　稅費(fèi)可以準(zhǔn)確地計(jì)算出來，可以接受購(gòu)家全包稅費(fèi)。

　　2、商品房，賣家房產(chǎn)證未過2年的情況：

　　稅費(fèi)有風(fēng)險(xiǎn)。需要從以下兩方面處理?。?

　　1）看過賣家購(gòu)房**，金額和房產(chǎn)證的購(gòu)價(jià)如果相差無幾，或者一樣，那么稅費(fèi)可以計(jì)算出來，可以接收購(gòu)房全給稅。

　　2）沒看過購(gòu)房**的，堅(jiān)決要簽各付各稅！如果賣家不肯，可以按照賣家的說法，計(jì)算出稅費(fèi)之后，加上這些錢在房費(fèi)里面給賣家也行！像我的例子！如果賣家還不肯，那么很有可能是有貓膩了，大家就要小心了！

　　3、房改房

　　1）如果是按照成本價(jià)購(gòu)購(gòu)的，那么需要付1%的土地出讓金。這點(diǎn)在房產(chǎn)證上有注明。這個(gè)時(shí)候可以接受購(gòu)家全給稅。

　　2）如果不清楚是不是按照成本價(jià)購(gòu)購(gòu)的，堅(jiān)決要各付各稅！要知道，土地出讓金有可能高達(dá)20%！！

　　大家多點(diǎn)注意這里面的技巧。避免多出不必要的錢，受人坑騙啊~~~

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