12月20日，接近銀監(jiān)會的人士向本報透露，在即將下發(fā)的《信托公司風(fēng)險資本計算表》中，將對保障性住房的信托融資產(chǎn)品，設(shè)定低于普通房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險系數(shù)。此舉意在鼓勵信托公司為保障性住房建設(shè)提供資金。

　　對于普通房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，銀監(jiān)會態(tài)度審慎。但對于保障性住房建設(shè)通過信托融資，銀監(jiān)會副主席蔡鄂生12月3日在上海舉行的中國信托業(yè)峰會期間表示要予以支持，并要求信托公司要根據(jù)國家轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的要求，轉(zhuǎn)變信托發(fā)展方式，要“把視野放寬，把立足點站高”。

　　據(jù)記者了解，一些信托公司早已進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域 (論壇 新聞)。如中信信托從今年初到現(xiàn)在已先后在江蘇淮安和武進(jìn)兩地推出了三款保障房建設(shè)信托項目，且都是在通行的BT（即“建設(shè)-回購”）模式下，為開發(fā)商承建當(dāng)?shù)乇Ｕ闲园簿庸こ添椖慨a(chǎn)生的政府回購款提供流動化安排，后續(xù)保障房建設(shè)項目也都在跟進(jìn)。此外，天津信托、平安信托、中糧信托等公司也都以不同方式介入過保障房建設(shè)項目。

　　差別計算風(fēng)險系數(shù)

　　前述接近銀監(jiān)會的人士透露，配套《信托公司凈資本管理辦法》的風(fēng)險資本計算表和凈資本計算表已經(jīng)定稿，將于近期下發(fā)。風(fēng)險資本計算表在前期征求意見過程中，有信托公司提出，應(yīng)對保障性住房類融資信托產(chǎn)品設(shè)定較低的風(fēng)險系數(shù)，政策制定者采納了這一意見。

　　盡管前述兩個系數(shù)表尚未正式下發(fā)，但全行業(yè)已經(jīng)普遍感受到了凈資本的硬約束壓力，多家信托公司面臨“要么降低信托資產(chǎn)規(guī)模，要么增資”的抉擇。此時，低資本消耗的業(yè)務(wù)將受到青睞。

　　在江蘇武進(jìn)等地從事保障房建設(shè)的開發(fā)商“森聯(lián)投資”的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，盡管信托資金的成本比銀行開發(fā)貸款高，但優(yōu)勢一樣明顯?！靶磐匈Y金的成本都是顯性成本，而且效率高，從信托公司開始做盡職調(diào)查到獲得資金，只需1-3個月，抵質(zhì)押條件也更靈活?！薄吧?lián)投資”在江蘇武進(jìn)的保障房建設(shè)項目先后接受中信信托兩款產(chǎn)品募集的資金共1.4億元。

　　前述“森聯(lián)投資”負(fù)責(zé)人認(rèn)為，信托模式可以成為政府開展安居工程建設(shè)的新路徑。

　　“現(xiàn)在政府主導(dǎo)的保障性住房建設(shè)資金缺口較大，時間要求也較高，而信托公司能在較短的時間內(nèi)，快速聚集民間資金投入保障房建設(shè)，既能及時添補(bǔ)資金缺口，也讓民間資金分享了合理的?！?/P>

　　信托資金進(jìn)入保障性住房建設(shè)不僅是進(jìn)入國家政策支持的領(lǐng)域，也有較大的市場空間。住建部此前在《關(guān)于報城鎮(zhèn)保障性安居工程計劃任務(wù)的通知》中明確提出，明年計劃安排建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套。

　　應(yīng)收賬款流動化信托

　　中信信托為“森聯(lián)投資”提供的融資，均以“森聯(lián)投資”已經(jīng)完成竣工的保障房，經(jīng)政府驗收合格，回購后產(chǎn)生的應(yīng)收賬款作為質(zhì)押。

　　BT模式目前已經(jīng)成為保障房建設(shè)的主流模式之一，即開發(fā)商根據(jù)政府的規(guī)劃和采購合同，墊資建設(shè)保障房，建成后由政府回購。但政府通常并非一次性付款，而是分3年左右分期付款。

　　BT模式下的應(yīng)收賬款就成為信托公司“做文章”的地方。據(jù)中信信托一業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人介紹，信托資金雖然不是在保障房建設(shè)初期就介入，但是開發(fā)商可以采用滾動開發(fā)的模式，高效率使用信托資金。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此種模式下，信托公司得到開發(fā)商和政府的雙重付款保障，且信托資金封閉運作，定向用于保障房建設(shè)，限度地降低了風(fēng)險。

　　中信信托在江蘇淮安的保障房項目采用了同樣的“應(yīng)收賬款流動化”模式，第1期為保障性住房承建方——淮安開發(fā)控股有限公司融資2億元，第2期2億元的產(chǎn)品正在發(fā)售。中信信托方面表示，公司對保障房建設(shè)等國家政策支持的方向性業(yè)務(wù)一直都很重視，計劃在全國范圍內(nèi)復(fù)制這一模式?！氨Ｕ戏宽椖繉⑹敲髂觏椖康闹弧！?/P>

　　除中信信托外，天津信托、平安信托、中糧信托等公司都以不同方式介入過保障房建設(shè)項目。而在普通房地產(chǎn)信托項目受到嚴(yán)監(jiān)管的情況下，保障房項目將受到更大的重視?！氨M管相比普通房地產(chǎn)信托項目略低，但此類產(chǎn)品風(fēng)險較低，發(fā)行仍然不難?！敝屑Z信托人士表示，雖然信托公司手續(xù)費收益略低，但可以通過做大規(guī)模，實現(xiàn)更高的收益。

　　反觀普通的房地產(chǎn)信托項目，往往存在進(jìn)退兩難的尷尬，一位信托公司研究部主管表示，在房地產(chǎn)融資環(huán)境寬松的時候，開發(fā)商更愿意要成本更低的銀行開發(fā)貸資金。而在開發(fā)商獲得開發(fā)貸困難的時候，表面上信托的機(jī)會來了，但往往也是國家調(diào)控房地產(chǎn)的時候，對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管從緊。

　　“而保障性住房建設(shè)，一直是政府鼓勵的，且政策支持力度越來越大。”上述信托公司研究主管認(rèn)為，信托公司為保障性住房建設(shè)提供資金，不受房地產(chǎn)調(diào)控影響，可以獲得穩(wěn)定的收益。

　　信托公司更大的機(jī)遇將在房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）開閘之后。目前上海、天津等地都在運作針對公租房和廉租房的REITs產(chǎn)品。

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