樓市回暖跡象明顯，較近發(fā)布的銀行中報(bào)亦顯示多家銀行房地產(chǎn)貸款余額下降，似乎暗示著房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)下降。

　　不過(guò)，據(jù)銀行人士透露，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)專業(yè)近日表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)仍然突出：一是房企資金來(lái)源持續(xù)收緊；二是房企融資活動(dòng)日趨復(fù)雜；三是部分房貸存在合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

　　房企“曲線借貸”放大風(fēng)險(xiǎn)

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控的背景下，上半年多家銀行房地產(chǎn)貸款余額出現(xiàn)下降。

　　四大行中，農(nóng)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款余額4602.91億元，較上年末驟減369.5億元；建行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額4177.66億元，較上年末減少13.94億元；工行房地產(chǎn)相關(guān)貸款余額4991億元，較上年末下降130億元；只有中行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸較上年末增加221億元。

　　這與全行業(yè)房地產(chǎn)貸款的整體趨勢(shì)一致。央行數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)房地產(chǎn)貸款增加5653億元，同比少增2271億元；房地產(chǎn)貸款增量占同期各項(xiàng)貸款增量的比例為12.3%，相比2011年的17.5%有明顯下降。

　　不過(guò)，房地產(chǎn)貸款規(guī)模依然龐大。截至6月末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額達(dá)11.32萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.3%。

　　盡管二季度以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的跡象，但潛在風(fēng)險(xiǎn)仍然突出。

　　頭先是房企資金來(lái)源持續(xù)收緊。數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源同比增長(zhǎng)5.7%，增速比去年同期大幅回落15.9個(gè)百分點(diǎn)，其中利用外資、自籌資金兩項(xiàng)同比分別回落近130和20個(gè)百分點(diǎn)。“資金來(lái)源緊張、負(fù)債率高，加之債務(wù)集中到期，多重因素疊加，將進(jìn)一步加劇部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。”銀行人士稱。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)日趨復(fù)雜，在銀行貸款受阻的情況下，一方面通過(guò)信托、私募等渠道開(kāi)展融資，并廣泛參與民間借貸，另一方面“借道”貸款，經(jīng)由委托貸款、銀行理財(cái)產(chǎn)品、上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)、個(gè)人貸款等各種渠道曲線獲取信貸資金，加大了風(fēng)險(xiǎn)的隱蔽性和復(fù)雜性。

　　監(jiān)控房地產(chǎn)信托

　　盡管監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)仍然憂心，但上市銀行中報(bào)顯示，多家銀行的房地產(chǎn)貸款不良率出現(xiàn)下降。

　　四大行中，建行和農(nóng)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率比上年末分別下降0.64和0.13個(gè)百分點(diǎn)。不少股份行房地產(chǎn)貸款不良率亦有下降，如民生銀行房地產(chǎn)事業(yè)部貸款不良率從年初的1.72%下降到6月末的0.93%，降低近50%；不良貸款余額從約18億元下降到10.4億元。

　　不過(guò)，監(jiān)管部門相關(guān)專業(yè)指出，部分房貸存在合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。一些銀行逆市“跑馬圈地”，實(shí)際業(yè)務(wù)中存在“貸款三查”不到位，個(gè)人按揭貸款面審、面簽、居訪等制度執(zhí)行不力的情況，風(fēng)險(xiǎn)隱患不容忽視。“近期，個(gè)人住房按揭貸款和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的關(guān)注類貸款均有所增加。”對(duì)此，銀行人士稱，銀監(jiān)會(huì)要求“不折不扣”地貫徹國(guó)家有關(guān)調(diào)控政策。

　　除了房地產(chǎn)貸款本身的風(fēng)險(xiǎn)外，成都聚源新城開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司總裁楊廷文撰文指出，當(dāng)前還需要高度警惕因“三角債”問(wèn)題觸發(fā)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。若企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇且引爆，債務(wù)約束的剛性要求將促使金融機(jī)構(gòu)和投資者加快土地和住房等抵押品處置，由此又會(huì)降低抵押品保障系數(shù)，增大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)亦較高。截至6月末，全國(guó)房地產(chǎn)信托余額達(dá)6751億元，考慮到2013年將迎來(lái)兌付頂峰，且容易與企業(yè)“三角債”相互交織，也應(yīng)保持高度警惕。

　　“要將今明兩年到期、存在較高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目列為監(jiān)控對(duì)象，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流監(jiān)測(cè)，提前制定清算方案并落實(shí)好清算資金。”監(jiān)管部門相關(guān)專業(yè)表示

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