1月27日，第三輪地產(chǎn)調(diào)控頭個(gè)落地政策出臺(tái)。當(dāng)天財(cái)政部向各地財(cái)政和稅務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)出《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，該通知自28日起全面執(zhí)行。
　　
　　受此影響，27日北京二手房過(guò)戶(hù)出現(xiàn)高峰。北京市昌平區(qū)建委房地產(chǎn)交易的一名工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，當(dāng)日二手房過(guò)戶(hù)數(shù)可能比平日增加近25%。在上海各區(qū)縣的房地產(chǎn)交易，昨日也出現(xiàn)了大批急于繳稅的房東，他們希望能在上海的營(yíng)業(yè)稅政策、個(gè)調(diào)稅政策明確出臺(tái)前趕上“末班車(chē)”。
　　
　　北京：末班車(chē)效應(yīng)催生“三搶”
　　
　　當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在美聯(lián)物業(yè)望京門(mén)店采訪(fǎng)時(shí)，正趕上一位姓馬的購(gòu)家在催促經(jīng)紀(jì)人去北京朝陽(yáng)區(qū)房管局辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
　　
　　馬先生向記者介紹說(shuō)，前幾天他以330萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)購(gòu)了一套位于朝陽(yáng)區(qū)望京板塊朝庭公寓一套115平方米的二手房，而這套房業(yè)主在2008年時(shí)是以120萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)的。前天晚上，他突然接到中介的電話(huà)，被告知地產(chǎn)調(diào)控出了新政，如果不趕緊過(guò)戶(hù)，稅費(fèi)將要增加。
　　
　　馬先生為記者算了一筆賬：新政實(shí)施前，營(yíng)業(yè)稅以房?jī)r(jià)差額計(jì)稅，被賣(mài)方轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的營(yíng)業(yè)稅為11.55萬(wàn)元；如果以新政后的全額征收計(jì)算，需繳納的營(yíng)業(yè)稅為18.15萬(wàn)元，多出了6.6萬(wàn)元。
　　
　　馬先生還算幸運(yùn)。高先生則因過(guò)戶(hù)而急得如熱鍋上的螞蟻。他介紹說(shuō)，自己前幾天與一位業(yè)主剛協(xié)商購(gòu)購(gòu)了一套5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的二手房，目前已經(jīng)成交，但鑒于原業(yè)主欠貸尚未還清而無(wú)法過(guò)戶(hù)，為此他急得直感嘆：“怎么遇到了這種事情，才剛剛簽完合同購(gòu)了這套房子，賣(mài)我房子的人在較近幾天還完貸款也不太現(xiàn)實(shí)，唉，著急啊，和他協(xié)商怎么才能趕緊過(guò)戶(hù)，希望細(xì)則不要太快出來(lái)，我也只能抓緊時(shí)間再自求多福了?！?BR>　　
　　美聯(lián)物業(yè)望京門(mén)店的李經(jīng)理向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說(shuō)，“昨晚得知新政出臺(tái)的消息后，我們隨即通知此前已談好的客戶(hù)與業(yè)主，催促他們趕緊去過(guò)戶(hù)，以避免因營(yíng)業(yè)稅增加而帶來(lái)的額外稅負(fù)負(fù)擔(dān)和相應(yīng)的糾紛?！睋?jù)李經(jīng)理透露，在新政落地前，像這樣搶著去過(guò)戶(hù)的情況不在少數(shù)，昨日因此而比平日增加的過(guò)戶(hù)量可能達(dá)到20%~30%。
　　
　　對(duì)于這種搶過(guò)戶(hù)的現(xiàn)象，北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷愒诮邮堋睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)將其歸結(jié)為政策的“末班車(chē)”效應(yīng)。她具體解釋說(shuō)，26日國(guó)務(wù)院出臺(tái)的政策是總綱性的政策，隨后各地方政府、各部門(mén)會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，一些客戶(hù)出于避免受新政相關(guān)政策的影響，會(huì)在總綱性政策出臺(tái)后至實(shí)施細(xì)則出臺(tái)前的這段時(shí)間，去辦理相應(yīng)事務(wù)。比如二手房過(guò)戶(hù)就是為了避免受到營(yíng)業(yè)稅調(diào)整的波及。
　　
　　她進(jìn)一步補(bǔ)充說(shuō)，每次大的地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，都會(huì)伴隨這種“末班車(chē)”效應(yīng)。以北京為例，去年4月新政后至4月30日北京出臺(tái)地方實(shí)施細(xì)則期間的近半個(gè)月，二手房簽約量比前半個(gè)月多了2000多套。
　　
　　對(duì)于這種政策效應(yīng)，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉也向記者介紹說(shuō)，眼下北京樓市因政策“末班車(chē)”而出現(xiàn)了“三搶”：除了搶過(guò)戶(hù)外，還有搶房、搶貸。
　　
　　他具體解釋說(shuō)，1月北京已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的二手房交易高峰，其中單日突破千套的交易日達(dá)到了10天。因新政影響，27日北京將明顯地出現(xiàn)過(guò)戶(hù)高峰。搶過(guò)戶(hù)將助推北京二手房交易量繼續(xù)突破千套，甚至創(chuàng)造新紀(jì)錄。此外，27日，北京中原近200家分行就接到部分因?yàn)榭吹叫抡?gòu)房的求購(gòu)電話(huà)。
　　
　　北京中原預(yù)計(jì)，較近幾天，北京將因新版限購(gòu)令而新增3000~5000位購(gòu)房客戶(hù)，這些人會(huì)趕在新版限購(gòu)令落地前而抓緊時(shí)間購(gòu)房，從而增加北京樓市購(gòu)房需求，催生搶房。此外，不少潛在購(gòu)方因擔(dān)心新政后取消頭套房利率優(yōu)惠，正欲搶在年前辦完房貸手續(xù)，以至出現(xiàn)了搶貸現(xiàn)象。
　　
　　不過(guò)他也預(yù)計(jì)，待各項(xiàng)實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，致使第三波調(diào)控落地后，北京等大城市房?jī)r(jià)將被迫停漲，甚至可能陷入調(diào)整。

　　上海：大幅降價(jià)甩賣(mài)現(xiàn)象暫未出現(xiàn)
　　
　　“聽(tīng)說(shuō)上海有可能會(huì)按房?jī)r(jià)差額的20%征收個(gè)調(diào)稅，如果真要那樣繳，這個(gè)稅可不得了啊。”昨日（1月27日）早上10點(diǎn)30分，一位上海二手房的房東早早地等候在徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易大廳，和一旁的熟人談起了頭天晚上出臺(tái)的樓市調(diào)控政策。對(duì)她來(lái)說(shuō)，的擔(dān)心并不是新版“國(guó)八條”調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅的政策，而是后續(xù)可能會(huì)出臺(tái)的更加嚴(yán)厲的稅收政策。
　　
　　持有類(lèi)似心態(tài)的購(gòu)房者數(shù)量不少。盡管根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，上海全市的二手房中可能只有50%左右的房源會(huì)受到新版“國(guó)八條”的影響，而在徐匯等城區(qū)，受到影響的房源更是只占到所有成交房源的極小比例，但是急于交稅的房東還是在徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易排成了長(zhǎng)隊(duì)。
　　
　　信義房產(chǎn)分析師朱平平向記者介紹說(shuō)，在上海其他區(qū)縣的房地產(chǎn)交易，今天也有大批急于繳稅的房東排起了長(zhǎng)隊(duì)，他們都想在上海的營(yíng)業(yè)稅政策、個(gè)調(diào)稅政策明確出臺(tái)前趕上“末班車(chē)”。
　　
　　在新版“國(guó)八條”發(fā)布前，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域曾有統(tǒng)計(jì)，上海外環(huán)外的普通住宅占二手房交易比例大概是48%。而根據(jù)朱平平的介紹，內(nèi)環(huán)內(nèi)的普通住宅可能更為，占總比的10%不到。而新版“國(guó)八條”所調(diào)整的個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，所針對(duì)的正是普通住宅。
　　
　　漢宇房產(chǎn)交易管理部副總監(jiān)倪岱爾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，昨日辦理繳稅的人數(shù)較之前明顯增加。
　　
　　急著交稅的并不都是持有普通住宅的房東。在徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易，一位正在排隊(duì)辦稅的二手房房東對(duì)旁邊的熟人說(shuō)，市場(chǎng)傳言，上?？赡軙?huì)嚴(yán)格按照房屋購(gòu)賣(mài)差價(jià)的20%征收房產(chǎn)稅。如果消息屬實(shí)，賣(mài)房子就需要交更高的稅。
　　
　　據(jù)倪岱爾介紹，目前個(gè)調(diào)稅的征收有兩種方式：一是按總房?jī)r(jià)的1%~2%征收個(gè)調(diào)稅，另一種是按房屋購(gòu)賣(mài)差價(jià)的20%征收房產(chǎn)稅。而若按種征收方式，房東所需要承擔(dān)的稅收更高。以一套總價(jià)500萬(wàn)元的房子為例，按照總房?jī)r(jià)的2%征收個(gè)調(diào)稅，只需要支付10萬(wàn)元；但若按購(gòu)賣(mài)差價(jià)征收，假設(shè)購(gòu)賣(mài)差價(jià)為100萬(wàn)元，就需要征收20萬(wàn)元的稅費(fèi)。更何況購(gòu)賣(mài)差價(jià)有的可能還會(huì)超過(guò)100萬(wàn)元，房東就需要為此支付更多的個(gè)調(diào)稅。
　　
　　倪岱爾認(rèn)為，新版“國(guó)八條”僅僅只是各地地方實(shí)施細(xì)則的底線(xiàn)，上海的地方細(xì)則很有可能會(huì)高于“國(guó)八條”的標(biāo)準(zhǔn)。上海還有可能會(huì)出臺(tái)其他嚴(yán)厲的稅收政策。這是部分房東急于繳稅的重要原因。
　　
　　盡管不確定的稅收政策令房東們對(duì)后續(xù)的市場(chǎng)擔(dān)心不已，但與以往稅率上調(diào)時(shí)的情況不同，新版“國(guó)八條”出臺(tái)以后，并沒(méi)有成為中介促銷(xiāo)較有力的措施。上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，中原旗下各大中介門(mén)店接待的房東數(shù)量反而較之前有所下降。而21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、漢宇房產(chǎn)、信義房產(chǎn)等機(jī)構(gòu)昨日在接受記者采訪(fǎng)時(shí)均表示，目前還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)房東大幅降價(jià)甩賣(mài)的現(xiàn)象。
　　
　　據(jù)宋會(huì)雍介紹，馬上就要過(guò)年了，房東即使現(xiàn)在低價(jià)掛牌賣(mài)房，也沒(méi)法趕在年前成交。倪岱爾也表示，昨天掛牌的房東要想趕上稅收政策的末班車(chē)已經(jīng)來(lái)不及。
　　
　　宋會(huì)雍表示，原先房東就已經(jīng)有很強(qiáng)的惜售心態(tài)，新版“國(guó)八條”出臺(tái)以后，這種心理會(huì)變得更加明顯。因?yàn)槟壳胺繓|的報(bào)價(jià)基本都是“到手價(jià)”，轉(zhuǎn)讓房屋的各項(xiàng)稅收支出均由購(gòu)家來(lái)承擔(dān)。而地方稅收政策的不確定，意味著他們目前沒(méi)有辦法報(bào)出房屋的含稅價(jià)格。
　　
　　與此同時(shí)，新版“國(guó)八條”進(jìn)一步縮小了允許購(gòu)房人群的范圍。此前的限購(gòu)令僅僅只是限制每戶(hù)家庭新購(gòu)一套住宅，而新版“國(guó)八條”規(guī)定，已有兩套房的本地居民，或者已有一套房的非戶(hù)籍居民不得再購(gòu)房，市場(chǎng)的需求將因此再收緊。
　　
　　在這樣的情況下，購(gòu)賣(mài)雙方都將陷入觀(guān)望。分析人士認(rèn)為，二手房的房東因此不愿現(xiàn)在急于出售房屋。

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