長(zhǎng)期以來(lái)，逾期交房、逾期辦證一直是我市房地產(chǎn)法律糾紛的熱點(diǎn)問(wèn)題，逾期交房時(shí)間如何確認(rèn)、交房條件的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是什么、合同約定的逾期責(zé)任能否變更等問(wèn)題一直是廣大購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)此，法律人士通過(guò)幾個(gè)典型案例對(duì)逾期交房、逾期辦證等熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了剖析。

　　焦點(diǎn)一：交房時(shí)間的認(rèn)定

　　案例：2007年，市民張先生在市區(qū)購(gòu)購(gòu)一套商品住宅。在簽訂的《商品房購(gòu)賣合同》中，合同約定房屋交付使用時(shí)間為2007年8月。此外，根據(jù)《商品房購(gòu)賣合同》第十五條的約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后540個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)資料備案登記。合同簽訂后，張先生按合同約定全額支付了房款，并于2007年10月25日向開(kāi)發(fā)商交納房屋有關(guān)費(fèi)用后入住。但入住后，開(kāi)發(fā)商卻未能在合同約定的期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)部門提供辦理房屋所有權(quán)證所需的資料進(jìn)行備案，導(dǎo)致張先生至今未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。為此，張先生要求開(kāi)發(fā)商按合同約定內(nèi)容支付逾期辦證違約金。

　　然而，在交涉中，張先生與開(kāi)發(fā)商之間就房屋交付時(shí)間認(rèn)定上發(fā)生分歧。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，房屋實(shí)際交付時(shí)間應(yīng)以購(gòu)房人張先生實(shí)際收房時(shí)間為準(zhǔn)。而張先生卻認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以合同約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)。那么，房屋實(shí)際交付時(shí)間究竟該如何確定呢？

　　律師分析：對(duì)于本案中房屋實(shí)際交付的時(shí)間，從開(kāi)發(fā)商所提供的證據(jù)證明，在2007年10月25日，張先生向物業(yè)管理公司交納了房屋的有關(guān)費(fèi)用，該時(shí)間與交接書上的時(shí)間一致，根據(jù)證據(jù)相互印證可以證明，張先生實(shí)際接收并使用房屋的時(shí)間應(yīng)當(dāng)是在2007年10月25日，而并非合同約定的2007年8月30日。因此，從2007年10月25日起到2009年12月16日為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記資料備案的期間。逾期辦證起始計(jì)算日期應(yīng)從2009年12月17日起開(kāi)始計(jì)算。

　　焦點(diǎn)二：交房條件的認(rèn)定

　　案例：市民徐先生于2009年7月30日接到開(kāi)發(fā)商的交房通知，但當(dāng)時(shí)由于開(kāi)發(fā)商未能提供建筑工程消防意見(jiàn)書，故徐先生拒絕收房。根據(jù)雙方所簽合同約定的交房條件為“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”。徐先生認(rèn)為，商品房驗(yàn)收合格不僅是取得工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，還應(yīng)經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收合格后才能交付使用。而開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為，合同約定的“經(jīng)驗(yàn)收合格”是指工程質(zhì)量驗(yàn)收。而且依據(jù)相關(guān)法律和行政法規(guī)規(guī)定，取得工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后，即可交付使用。而消防驗(yàn)收已屬綜合驗(yàn)收范圍，故樓盤在取得工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后通知徐先生收房是符合合同約定的交付條件的。就此問(wèn)題，徐先生與開(kāi)發(fā)商之間發(fā)生了嚴(yán)重分歧。

　　律師分析：合同雖約定“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為交房條件，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第61條規(guī)定，建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用。同時(shí)，國(guó)務(wù)院頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定》規(guī)定：建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)；建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收；并于工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)將相關(guān)資料報(bào)主管部門備案。為此，樓盤取得工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告是作為交房條件的一方面。另一方面，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》第10條“按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)建設(shè)工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防驗(yàn)收，未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用”的規(guī)定，說(shuō)明法律對(duì)工程建筑的交付使用做了強(qiáng)制性規(guī)定。為此，公安消防部門出具的消防驗(yàn)收意見(jiàn)書證明建設(shè)項(xiàng)目消防驗(yàn)收合格，應(yīng)成為交房的另一個(gè)條件。

　　焦點(diǎn)三：違約金過(guò)低能否申請(qǐng)調(diào)高

　　案例：市民黃女士在與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房購(gòu)賣合同》中明確約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人責(zé)任，購(gòu)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，購(gòu)受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的0.1%向購(gòu)受人支付違約金。現(xiàn)超過(guò)合同約定很長(zhǎng)一段時(shí)間，開(kāi)發(fā)商依然未能按約將需由其提供的辦理權(quán)屬登記的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。為此，黃女士準(zhǔn)備將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求其賠償逾期辦證違約金。現(xiàn)黃女士覺(jué)得當(dāng)初合同約定的違約金過(guò)低，顯示公平，不知道是否能申請(qǐng)?jiān)黾舆`約金？

　　律師分析：雖然黃女士與開(kāi)發(fā)商在合同中約定了逾期辦證的違約金，但該違約金明顯過(guò)低，顯示公平。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第114條規(guī)定，當(dāng)事人可以要求人民法院進(jìn)行調(diào)整。較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》第十八條規(guī)定，在損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

　　焦點(diǎn)四：開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)申請(qǐng)違約責(zé)任變更

　　案例：市民楊先生購(gòu)購(gòu)金陽(yáng)某樓盤商品房一套，雙方簽訂的《商品房購(gòu)賣合同》約定，如果開(kāi)發(fā)商逾期交房，由開(kāi)發(fā)商按日支付購(gòu)房者購(gòu)房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之三作為違約金。此后，開(kāi)發(fā)商在約定的交房時(shí)間逾期近一年后才通過(guò)竣工驗(yàn)收交房，并由此導(dǎo)致楊先生不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書。開(kāi)發(fā)商雖然承認(rèn)了逾期交房的事實(shí)存在，但是認(rèn)為合同約定的違約金與實(shí)際損失相比過(guò)高，請(qǐng)求仲裁機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋租金損失進(jìn)行調(diào)整。

　　律師分析：商品房購(gòu)賣雙方簽訂的《商品房購(gòu)賣合同》是雙方真實(shí)意思的表示，且未違反法律和行政法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)視為有效合法的合同，但雙方對(duì)逾期交房違約金是否過(guò)高存在爭(zhēng)議是本案的焦點(diǎn)。根據(jù)《合同法》第114條的明確規(guī)定“約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。參照較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第17條“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！?案例分析由貴州北斗星律師事務(wù)所提供)（來(lái)源：貴陽(yáng)日?qǐng)?bào)）

編輯：舒會(huì)

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