在美國，春天是房地產(chǎn)銷售旺季。然而，美國商務(wù)部26日公布數(shù)據(jù)顯示，美國單月新房交易數(shù)量2月連續(xù)個月下滑，年均新房銷售量跌至2000年6月以來較低點。

房市供過于求導(dǎo)致房價下跌，各貸款機(jī)構(gòu)將提高利率、收緊貸款，美國購房者，特別是償還次級抵押貸款的“房奴”，勢必面臨更大供房壓力。

新房銷量7年來較低

美國商務(wù)部26日發(fā)表報告說，2月全美新建房屋銷量下降3.9%，截止2月年均銷售新房84.8萬套，是2000年6月以來較低。

交易減少造成市場上房屋供過于求。商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，依照當(dāng)前市場購房能力，至少需要8.1個月才能完全售清市場上待售新房，所需時間是1991年以來較長。

同一份報告說，2月美國中等價位新房售價上漲2.8%到25萬美元每套。即使如此，美國中等價位新房售價仍然比一年前低0.3%。

美國證券公司愛德華茲公司分析師加里·賽耶說認(rèn)為，建筑業(yè)可能會影響今年全年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)。

但也有分析人士認(rèn)為，不必過分擔(dān)心美國房市當(dāng)前表現(xiàn)，因為2000年以來美國房地產(chǎn)業(yè)曾連續(xù)5年高速增長，現(xiàn)階段銷量下降是房地產(chǎn)投資過熱后的自然回落。

然而，分析人士認(rèn)為，美國房市仍然面臨多重問題。

次級抵押貸款隱藏風(fēng)險

次級抵押貸款市場隱藏的風(fēng)險是美國房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題之一。

所謂次級抵押貸款市場，與主要抵押貸款市場相對，后者貸款客戶信用評級高、還貸能力可靠，因此可以享受優(yōu)惠利率貸款。

2001年至2004年，在美聯(lián)儲低利率政策刺激之下，美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。許多美國人購房投資，貸款機(jī)構(gòu)看好房屋，放松貸款標(biāo)準(zhǔn)，大批次級抵押貸款問世。

為吸引顧客，次級抵押貸款產(chǎn)品以優(yōu)惠條件“登場”，一些貸款人無需支付購房頭付款、無需出示收入證明即可申請貸款。由于沒有固定利率，一些次級貸款產(chǎn)品剛推出時以低利率拉客戶，在兩年內(nèi)逐漸上調(diào)利率。

有了次級抵押貸款市場，一些原本難以申請到貸款的低收入者能夠貸款購房，還有一些消費(fèi)者可以輕松申請到多筆次級抵押貸款用于“倒房”賺錢。

然而，一旦房地產(chǎn)市場降溫，這些次級抵押貸款客戶不得不承擔(dān)沉重的貸款利率，淪為“房奴”。

越來越多的“房奴”會背上“負(fù)資產(chǎn)”

今年25歲的凱西·塞林去年申請次級抵押貸款購房投資，原以為能夠以此致富，卻深陷還貸漩渦。凱西·塞林申請次級抵押貸款的過程異常輕松。貸款機(jī)構(gòu)沒有要求塞林出示收入證明，也沒有要求他出具任何抵押物。這樣，任職網(wǎng)站設(shè)計師的塞林在5個月里貸款購購了7套房，全部位于加利福尼亞州。

如今，塞林必須償還220萬美元貸款。由于無力按期償還貸款，塞林去年購購的7套房中已經(jīng)有3套被貸款機(jī)構(gòu)收回。即使如此，塞林仍然難以負(fù)擔(dān)房貸，剩下的4套房屋很快也將被收回。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)心，隨著美國房市降溫，更多次級抵押貸款人會成為“房奴”，與塞林一樣，既無力償還貸款也無法靠變賣房產(chǎn)籌措資金。

美國抵押銀行家協(xié)會13日發(fā)表報告說，目前有13%的次級抵押貸款人拖欠還款。因為無法收回貸款，過去3個月里，全美有30家經(jīng)營次級抵押貸款的企業(yè)關(guān)門倒閉。

更糟的是，如果房價持續(xù)下跌，越來越多的美國“房奴”會背負(fù)“負(fù)資產(chǎn)”，即名下?lián)碛蟹课輧r值低于自己所欠住房貸款。美國經(jīng)濟(jì)分析師克里斯托弗·卡根估計，2006年貸款購房的美國人中，18%的購房者已經(jīng)處于負(fù)資產(chǎn)狀況。

房市的負(fù)面影響可能波及美國經(jīng)濟(jì)

目前，次級抵押貸款的不良影響只限于貸款人和有關(guān)貸款機(jī)構(gòu)。但一些分析人士擔(dān)心，如果美國房地產(chǎn)市場持續(xù)走低，房市的負(fù)面影響會如雪球般越滾越大，波及美國經(jīng)濟(jì)。

萊曼兄弟公司較近發(fā)布報告顯示，美國全國有大約220萬人可能因為無力還貸失去住房。

房市低迷對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響仍然存在。英國周刊《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》認(rèn)為，由于房屋交易減少，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資下降，導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)增長減速。

評級公司標(biāo)準(zhǔn)普爾經(jīng)濟(jì)師戴維·懷斯說：“如果你貸不到款，就沒法購房，這會傷害(經(jīng)濟(jì)發(fā)展)，只是時間早晚的問題?！?/p>

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