在上升通道之中暢行了5年之久的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如今已經(jīng)風(fēng)光不再。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)日前宣布，8月份美國(guó)舊房銷售中間價(jià)為每套22.57萬美元，比去年同期下降了1.7%。這是美國(guó)房?jī)r(jià)11年來頭次同比下跌，也是38年來跌幅大的一次。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以舊房銷售為主，其銷售量占住房總銷量的85%，因此舊房的價(jià)格水平就是美國(guó)房市的“晴雨表”。

　　萎縮并不是暫時(shí)的現(xiàn)象

　　分析師預(yù)測(cè)，房市下滑可能會(huì)再延續(xù)一到兩年。而目前在市場(chǎng)中還流傳著房地產(chǎn)18年一個(gè)循環(huán)的說法：1990年的時(shí)候美國(guó)的房市曾經(jīng)大跌，很多人懷疑在2008年，18年之后，房地產(chǎn)也有可能滑入低谷。不管這種結(jié)果是否會(huì)出現(xiàn)，但美國(guó)房地產(chǎn)要想復(fù)制昨日的輝煌恐怕難上加難。因?yàn)檩^近5年的房市盛景是美國(guó)經(jīng)過通貨膨脹調(diào)整、直到10之后才得以形成的，也就是說，在房市達(dá)到繁榮之前的10年中，美國(guó)房?jī)r(jià)一直處在有波幅卻沒升幅的熊市之中，因此，筆者認(rèn)為，這種美國(guó)人并不愿意看到的市場(chǎng)格局未來很有可能重演。房市急速降溫的格局既讓作為美國(guó)人“提款機(jī)”的房產(chǎn)投資功能大大萎縮，還給處于擴(kuò)張階段的未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景罩上了新的不確定因素。

　　復(fù)合力量之使然

　　盡管美國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度已經(jīng)達(dá)到了很高水平，但由于房?jī)r(jià)直接牽及著民眾福祉與宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，因此政府對(duì)其所施加的調(diào)控也隨時(shí)存在。依此分析，美國(guó)房市的急速降溫并不完全是市場(chǎng)力量推動(dòng)的結(jié)果，很大程度上是當(dāng)局經(jīng)濟(jì)政策運(yùn)動(dòng)的表現(xiàn)，只不過這種表現(xiàn)超出了決策者的意想之外。

　　美聯(lián)儲(chǔ)較近兩年中連續(xù)17次提息驅(qū)動(dòng)了房屋借貸成本的上升。目前，美國(guó)聯(lián)邦基金利率水平目前已經(jīng)高達(dá)5.25%，與10年期美國(guó)國(guó)債的收益率相當(dāng)接近。連續(xù)抽緊銀根的做法雖然在抑制成本推動(dòng)型通貨膨脹方面還沒有發(fā)揮預(yù)期的效力，但在擠壓國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格等方面顯示了威力，特別是對(duì)房市起到了釜底抽薪的作用。

　　誰都知道維系過去5年美國(guó)房市持續(xù)火爆的較基本力量在于低水位的聯(lián)邦利率。為了拯救近乎頹廢的房市，美聯(lián)儲(chǔ)在2001年連續(xù)十一次降息，從6.5%降到1.75%，由此也直接導(dǎo)致了住房按揭利率的明顯下調(diào)。房屋銷售歷經(jīng)緩慢的調(diào)整之后在較近幾年被推至記錄高位。但是，在經(jīng)過了新一輪的加息周期后，住房抵押貸款利率正扶搖直上。目前，美國(guó)市場(chǎng)30年房屋抵押貸款利率已上升到6.81%，15年期為5.32%，五年期為5.26%。美國(guó)權(quán)威評(píng)級(jí)穆迪(Moody)公司認(rèn)為，這樣的利率已經(jīng)給房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有留下什么利潤(rùn)空間。

　　屋漏偏遭連陰雨。持續(xù)上漲的石油價(jià)格也讓一向闊綽的美國(guó)消費(fèi)者感到囊中羞澀。目前美國(guó)零售汽油價(jià)格已超過每加侖3美元，達(dá)到歷史較高水平，油價(jià)飆升還帶動(dòng)物價(jià)上漲，民眾只能壓縮其他方面的開支，尤其是像住房這樣的大宗消費(fèi)支出。

　　對(duì)于許多美國(guó)民眾而言，作為壓縮消費(fèi)成本而減少住房支出額度的重要選擇就是暫不購(gòu)房而趨向租房。根據(jù)勞工部提供的數(shù)據(jù)顯示，7月份業(yè)主等價(jià)租金上漲了5.6%，德意志銀行研究的結(jié)論是，美國(guó)房屋租金的上揚(yáng)可能剛剛開始，今年還可能進(jìn)一步大幅上漲。表面看來，房租的上漲在某種程度上能夠彌補(bǔ)房?jī)r(jià)跌落給經(jīng)濟(jì)帶來的損失，但卻在很大程度上分流了居民房屋購(gòu)購(gòu)的即期或者未來的購(gòu)購(gòu)的能力，并較終淡化了整個(gè)房市的支持力量。

　　還須注意，持續(xù)5年的房產(chǎn)“牛市”不僅吸引了大量的投資者進(jìn)入，而且也刺激了民眾購(gòu)漲不購(gòu)跌的心態(tài)。投資者并不相信房市的榮景會(huì)消失得如此地快速，但面對(duì)目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)又變得無所適從。也正是面對(duì)著這種房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的不確定狀態(tài)，許多潛在投資者都采取觀望態(tài)度，從而驅(qū)動(dòng)住房積壓率的上升，而住房積壓較終導(dǎo)致了部分地區(qū)房?jī)r(jià)開始急劇下跌，這更讓購(gòu)房者不敢輕易入市。

　　顯然，無論是消費(fèi)需求還是投資需求，其急劇收縮的直接結(jié)果是必然打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)上的建商指數(shù)。問題的關(guān)鍵在于，美國(guó)房市中的建商指數(shù)能夠突破50%的確不是一件很容易的事情，如果任其惡化，房市所遭受的沖擊可能會(huì)被加速放大。

　　家庭資產(chǎn)受損

　　相對(duì)于全球其他國(guó)家而言,住房對(duì)于美國(guó)人有著別樣的意義。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大約三分之二的美國(guó)人擁有自己的住房，而在美國(guó)家庭財(cái)富的結(jié)構(gòu)中，房產(chǎn)價(jià)值要占到25%左右，超過了證券和其它財(cái)產(chǎn)。正是如此，當(dāng)如今房?jī)r(jià)如過山車般下滑時(shí)，美國(guó)人所擁有的資產(chǎn)價(jià)值無疑會(huì)大大縮水。

　　當(dāng)然，許多美國(guó)人購(gòu)房不是為了自住，而是把房地產(chǎn)作為較好的投資手段?！度A爾街日?qǐng)?bào)》曾經(jīng)這樣描寫道，許多美國(guó)人不再把家當(dāng)成一處居所，住宅已成為他們用以迅速致富的提款機(jī)；越來越多的美國(guó)人不惜大舉借債來購(gòu)購(gòu)價(jià)格飛漲的房地產(chǎn)，并從中獲利。據(jù)高盛公司的研究資料，僅2005年，美國(guó)人就從住房市場(chǎng)獲利8870億美元。然而，這種讓財(cái)富發(fā)酵的路徑隨著房?jī)r(jià)的加速下跌而會(huì)急劇收縮，2006年和2007年美國(guó)消費(fèi)者從住房投資中可能獲得的利潤(rùn)將分別降到5520億美元和3630億美元。

　　進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)，近幾年美國(guó)人購(gòu)房很大程度上依賴于抵押按揭貸款，其比例高達(dá)80%。之所以如此，除了達(dá)到“用明天的錢辦今天的事”的目的外，主要是通過按揭進(jìn)行家庭的“財(cái)務(wù)重組”。如在住房按揭利率明顯下調(diào)的背景下，購(gòu)房者就可以用新的低利率去借錢，用這樣借來的錢把過去高利率欠下的債還清，以后就按新的安排來逐月還款。每月可以少付數(shù)量不等的欠款，等于是憑空得到一筆現(xiàn)金。但隨著今天按揭利率的上升，購(gòu)房者通過逆向操作獲取額外資金的手法不棄自廢。

　　不僅如此，美國(guó)人按揭購(gòu)房的另一個(gè)重要?jiǎng)右蚴羌{稅。因按揭而支付的利息和(住房)財(cái)產(chǎn)稅，都可以抵扣自己的所得稅，而且是的抵扣。比如每年在按揭利息和(住房)財(cái)產(chǎn)稅上面的支出是一萬美元，而個(gè)人的稅檔在30%，那么應(yīng)稅的所得就會(huì)降低一萬美金，一年就可以少付三千美元，平均每月口袋里就多了250多美元。但如果住房按揭利率過高導(dǎo)致消費(fèi)者無力或者不敢運(yùn)用按揭貸款，那么就會(huì)使其本應(yīng)得到的利益發(fā)生流失。而一個(gè)客觀事實(shí)是，根據(jù)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司的較新報(bào)告稱，目前美國(guó)經(jīng)季節(jié)因素調(diào)整的抵押貸款申請(qǐng)活動(dòng)指數(shù)下滑到了527.6，為2002年5月以來的較低點(diǎn)。

　　值得注意的是，美國(guó)是一個(gè)低儲(chǔ)蓄率的國(guó)家，但這并等于說美國(guó)人無錢可存，只是美國(guó)人資產(chǎn)未通過銀行這個(gè)“二傳手”注入到實(shí)業(yè)，而是通過各種金融資產(chǎn)直接注入。近年來，由于住宅抵押擔(dān)保證券具有成長(zhǎng)的穩(wěn)定性特征，自然勢(shì)如破竹般地成為金融市場(chǎng)上的頂紅新寵。然而，當(dāng)如今房?jī)r(jià)開始放緩，房屋空置率逐漸提高時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)投資信托所受到的影響便會(huì)立刻呈現(xiàn)出來，即不僅使住宅所有者通過再融資來利用房地產(chǎn)增值的能力受到抑制，而且投資者對(duì)于房地產(chǎn)信托的投資熱情也隨之下降，美國(guó)家庭的投資來源渠道因此進(jìn)一步收窄。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)遭遇變數(shù)

　　房地產(chǎn)是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的擎天支柱產(chǎn)業(yè)。在美國(guó)經(jīng)濟(jì)較近5年從衰退到緩慢復(fù)蘇的過程中，房地產(chǎn)始終以其強(qiáng)勁的力量支撐著宏觀經(jīng)濟(jì)向上爬行。穆迪公司的研究結(jié)論是，從2001年至今，火爆的房市為美國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)至少平均每年貢獻(xiàn)一個(gè)百分點(diǎn)。自然，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫行情來臨時(shí)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)所受到的影響將不可避免。摩根斯坦利頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬·羅奇預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫將使美國(guó)明年的GDP減少兩個(gè)百分點(diǎn)。

　　快速上揚(yáng)的房?jī)r(jià)驅(qū)動(dòng)著美國(guó)人消費(fèi)的迅猛增長(zhǎng)，進(jìn)而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)大步邁進(jìn)是近幾年美國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面的一個(gè)客觀事實(shí)?！斗抢硇苑睒s》一書的作者、耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家希勒的相關(guān)研究報(bào)告顯示，住宅價(jià)格如果上漲10%，那么消費(fèi)支出就會(huì)增加0.6%。也就是說，通常房屋價(jià)格上漲1美元，人們多增加消費(fèi)6美分。雷曼兄弟的一份報(bào)告也指出，因房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱產(chǎn)生的消費(fèi)占據(jù)美國(guó)全部消費(fèi)增長(zhǎng)的1/3。而如果房?jī)r(jià)停止上漲，在兩年的時(shí)間內(nèi)，消費(fèi)者行為也會(huì)發(fā)生改變，將會(huì)有1/3的消費(fèi)下降。現(xiàn)實(shí)要比設(shè)想更要?dú)埧?。由美?lián)儲(chǔ)公布的一項(xiàng)關(guān)于地區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的較新黃皮書顯示，美國(guó)各地的消費(fèi)者已經(jīng)開始削減消費(fèi)支出。

　　房市的變動(dòng)與就業(yè)息息相關(guān)。美國(guó)資本經(jīng)濟(jì)咨詢公司頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅·阿什沃思表示，自2001年美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以來，新創(chuàng)造的就業(yè)崗位中有30%(140萬)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮有關(guān)。照此推理，由于房市降溫，未來一年美國(guó)企業(yè)每個(gè)月可能要削減7.3萬個(gè)工作崗位。出于對(duì)房市并不樂觀的估計(jì)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們預(yù)計(jì)今年美國(guó)失業(yè)率料為4.7%,明年為5.0%，而2008年將達(dá)到5.1%。

　　不僅如此，資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2萬億美元的美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已成為美國(guó)金融、零售和建筑等諸多行業(yè)較重要的“晴雨表”。房地產(chǎn)業(yè)的降溫很容易傳導(dǎo)到其他很多行業(yè)，特別是對(duì)于銀行乃至整個(gè)金融業(yè)的影響相當(dāng)明顯。一方面，各家銀行對(duì)它們的許多按揭貸款都實(shí)施了證券化，即將這些貸款包裝成標(biāo)準(zhǔn)證券，并將它們出售給投資者和聯(lián)邦政府特許成立的公司，如今房市的不景氣既使銀行按揭率降低，同時(shí)也使證券發(fā)行渠道受阻。另一方面，目前美國(guó)住宅按揭相關(guān)資產(chǎn)在當(dāng)前銀行信貸中占了61%的比例，而在房?jī)r(jià)下降和按揭貸款利率上升的雙重因素作用下，極有可能出現(xiàn)按揭貸款拖欠的現(xiàn)象，從而增加銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。高盛的分析師們估計(jì)，在那些房?jī)r(jià)漲勢(shì)強(qiáng)勁而高風(fēng)險(xiǎn)貸款拖欠率約為1%的地區(qū)，連續(xù)幾年的房?jī)r(jià)下跌有可能使這類貸款的拖欠率達(dá)到8%至10%。

　　不過，認(rèn)為目前房市的疲軟必然導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)的衰退顯然為時(shí)過早。一方面，考慮到過去5年的高速增長(zhǎng)，目前房市的降溫速度很可能是一種“軟著陸”狀態(tài)；另一方面，相關(guān)研究成果證實(shí)，只有美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)下跌30%并且新屋開建數(shù)字下跌50%時(shí)，才能使全美經(jīng)濟(jì)陷入輕微的衰退。而這一指標(biāo)幾乎在今后一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)沒有任何可能。盡管如此，決策者也不能掉以輕心，因?yàn)椋缤永Ｄ醽喆髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授愛德華·里湄所言，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷已經(jīng)“把經(jīng)濟(jì)踢入緩慢增長(zhǎng)和可能完全衰退”的境地

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