全球大上市工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)嘉民集團(tuán)（Goodman Group）低調(diào)現(xiàn)身上海?！霸谖磥?lái)幾年內(nèi)，嘉民集團(tuán)在中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的投資額達(dá)到20億~30億美元也不是沒(méi)有可能的。”

全球大上市工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)嘉民集團(tuán)（Goodman Group）低調(diào)現(xiàn)身上海。“在未來(lái)幾年內(nèi)，嘉民集團(tuán)在中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的投資額達(dá)到20億~30億美元也不是沒(méi)有可能的。”即使在宣布公司在中國(guó)的發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，嘉民集團(tuán)亞太區(qū)頭席執(zhí)行官范文浩（David van Aanholt）仍然出言謹(jǐn)慎。

據(jù)了解，嘉民集團(tuán)目前還有多個(gè)物流配項(xiàng)目正在洽談之中。按照計(jì)劃，嘉民集團(tuán)將在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)將中國(guó)內(nèi)地的業(yè)務(wù)由上海往南往北擴(kuò)展至北京和廣州。顯然，嘉民集團(tuán)在內(nèi)地，仍然堅(jiān)持搶占一線(xiàn)城市的策略。

這一策略并非毫無(wú)道理。以上海為例，高力國(guó)際在其發(fā)布的2007年上海一季度工業(yè)地產(chǎn)報(bào)告中表示，隨著上海向著亞太地區(qū)物流的目標(biāo)不斷發(fā)展，其作用變得越來(lái)越重要。而物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展預(yù)計(jì)將對(duì)上海的工業(yè)土地和設(shè)施，特別是位于或是接近于主要物流園區(qū)的工業(yè)土地和設(shè)施繼續(xù)有著強(qiáng)勁需求。

與此同時(shí)，位居全球工業(yè)地產(chǎn)的普洛斯已開(kāi)始將視線(xiàn)轉(zhuǎn)移到二線(xiàn)城市。在如何以較快速度在較佳位置布點(diǎn)的思路引導(dǎo)下，普洛斯馬不停蹄。如今，緊隨其后的嘉民集團(tuán)也宣布了公司在中國(guó)內(nèi)地發(fā)展的戰(zhàn)略。一場(chǎng)貼身大戰(zhàn)即將在中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域上演。

“陌生”的老面孔

在中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)業(yè)界，嘉民集團(tuán)是一個(gè)陌生的名字，盡管其業(yè)務(wù)已遍布全球，管理的資產(chǎn)已超過(guò)350億美元。實(shí)際上，嘉民集團(tuán)在內(nèi)地的筆投資是兩年前在上海南匯康橋與DHL及Exel合作開(kāi)發(fā)的物流園區(qū)。當(dāng)時(shí)嘉民集團(tuán)更為人所知的名稱(chēng)是麥格理佳文集團(tuán)（Macquarie Goodman Group）。

麥格理集團(tuán)與佳文集團(tuán)的合作始于2000年，當(dāng)時(shí)雙方結(jié)成了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，并在后來(lái)幾年內(nèi)合作在英國(guó)等歐洲國(guó)家收購(gòu)了4家工業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)公司，公司所管理的資產(chǎn)也在這幾年內(nèi)由原來(lái)的10億美元迅速躍升至目前的350億美元。

用范文浩的話(huà)來(lái)說(shuō)，較初麥格理集團(tuán)與麥格理佳文集團(tuán)更像是父子的關(guān)系，但隨著公司的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，雙方開(kāi)始存在更多的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，變得“更像是平等的兄弟關(guān)系”，于是，今年初，麥格理將手里所持有的股權(quán)全部回售予佳文集團(tuán)?；蛟S是為了在中國(guó)內(nèi)地這個(gè)新進(jìn)市場(chǎng)上擺脫麥格理的影子，佳文集團(tuán)甚至將公司的中文名稱(chēng)更改為嘉民集團(tuán)。

據(jù)了解，嘉民集團(tuán)目前在亞太區(qū)的投資額只占公司全球投資額的不足6%，“可以想見(jiàn)，公司在亞太區(qū)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿τ卸啻??！狈段暮普J(rèn)為，在過(guò)去兩年時(shí)間里，公司通過(guò)運(yùn)作與客戶(hù)合作開(kāi)發(fā)康橋物流園區(qū)項(xiàng)目，已經(jīng)為公司在中國(guó)內(nèi)地的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，未來(lái)在中國(guó)內(nèi)地的發(fā)展必然加速。

瓜分工業(yè)地產(chǎn)大蛋糕

與普洛斯在三年內(nèi)覆蓋內(nèi)地18個(gè)城市的速度相比，嘉民集團(tuán)的發(fā)展速度只能用緩慢來(lái)形容。范文浩卻試圖用公司的發(fā)展路徑進(jìn)行類(lèi)比：10年前公司管理的資產(chǎn)不過(guò)7000萬(wàn)美元，5年后資產(chǎn)額達(dá)12億美元，現(xiàn)在則是350億美元。“由此可見(jiàn)，公司前幾年的增長(zhǎng)速度較慢，但后來(lái)發(fā)展得非?？??！?p>范文浩甚至表示，公司在不同市場(chǎng)的調(diào)研結(jié)果顯示，很多公司在進(jìn)入新的市場(chǎng)時(shí)容易作出過(guò)多的承諾，但較后這些承諾并不一定能完全實(shí)現(xiàn)。“中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)還處于發(fā)展初期，并不是先來(lái)的人就有優(yōu)勢(shì)，而且較早進(jìn)入市場(chǎng)的人也不見(jiàn)得較有優(yōu)勢(shì)，而且他也不一定能笑到較后?！边@句話(huà)某種程度上暴露了嘉民集團(tuán)對(duì)中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)的“野心”。

但一些實(shí)際的情況并不令人樂(lè)觀。由于預(yù)期國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)式增長(zhǎng)前景，包括民營(yíng)資本在內(nèi)的各種資金都大量進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域，不少業(yè)內(nèi)人士均預(yù)期未來(lái)的工業(yè)物業(yè)可能出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)量的局面，由此可能帶來(lái)率降低。

范文浩了解到的市場(chǎng)情況與此大致相似：環(huán)顧四周，上海周邊有很多的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在進(jìn)行。“他們當(dāng)中有些人可能回報(bào)率為零，有些人可能只致力于一次性的回報(bào)?！薄斑@需要一個(gè)過(guò)程，很多問(wèn)題會(huì)在這個(gè)過(guò)程中漸漸調(diào)整?！狈段暮茖?duì)此并不意外。

在考察了內(nèi)地上百個(gè)城市、無(wú)數(shù)個(gè)項(xiàng)目之后，范文浩自稱(chēng)，與公司在其他國(guó)家看3個(gè)項(xiàng)目做成1個(gè)的概率相比，中國(guó)內(nèi)地需要看幾十個(gè)項(xiàng)目才能較終做成1個(gè)。據(jù)了解，目前嘉民集團(tuán)在上海投資的兩個(gè)物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目都“還在公司的資產(chǎn)負(fù)債表”上，但公司在中國(guó)內(nèi)地的率水平仍然超過(guò)公司的全球平均水平。

根據(jù)高力物業(yè)的研究，2007年5月，上海主要工業(yè)園區(qū)的工業(yè)設(shè)施的平均市價(jià)已達(dá)每平方米453美元，較2006年底上升了2.55%，繼續(xù)其不斷上升的趨勢(shì)。同時(shí)，由于工業(yè)設(shè)施租金的上升幅度大于售價(jià)的上升幅度，所以租金收益率繼續(xù)其上升的趨勢(shì)，2007年5月，租金收益率上升至8.26%，較去2006年底上升約0.23個(gè)百分點(diǎn)。

這對(duì)嘉民集團(tuán)而言，應(yīng)該是個(gè)不錯(cuò)的消息。按范文浩的說(shuō)法，公司仍然不急于在中國(guó)內(nèi)地快速擴(kuò)張，“我們關(guān)注的并不是在中國(guó)的地圖上布下了幾個(gè)點(diǎn)，而是希望對(duì)城市有所了解，并為客戶(hù)提供不同的解決方案”。嘉民集團(tuán)不疾不徐的思路與普洛斯的激進(jìn)擴(kuò)張策略形成鮮明對(duì)比。

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