[時(shí)下房地產(chǎn)行業(yè)的冷思考]系列--不要偏解善意的政策 　　[近年來，因高房價(jià)被口誅筆伐的房地產(chǎn)行業(yè)越來越受到中國民眾的關(guān)注，各種烏七八糟的理論都因網(wǎng)絡(luò)的盛行而有了支持的群體?；蛟S也正是因?yàn)橛辛苏J(rèn)識(shí)上的差別，才會(huì)有了所謂的市場，才會(huì)使一些開發(fā)商走入萬劫不復(fù)的境地，使另一些可以運(yùn)籌帷幄的開發(fā)商，足以成為本輪行業(yè)競爭的英雄。本人認(rèn)識(shí)淺薄，只是針對(duì)市場上諸多理論進(jìn)行些個(gè)人性質(zhì)的總結(jié)歸納，并加以篩選、分析。] 　　對(duì)于國家的宏觀調(diào)控政策，前幾年還是褒貶不一，而自０８年起，便開始在群眾的一片圍剿聲中生存。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，當(dāng)然被指責(zé)之處更多，哪個(gè)角色都會(huì)站在自己的角度上，同政府理論理論。更多的專家與偽專家開始充分利用了網(wǎng)絡(luò)的言論自由，但更多的當(dāng)屬嘩眾取寵與利益集團(tuán)代言型的理論。之前的評(píng)論太多，我們也懶得再去看了，我們還是順著原來的思路，去尋找些中性、善意、宏觀的觀點(diǎn)進(jìn)行歸納總結(jié)。 　　其實(shí)，開發(fā)商也好，消費(fèi)者也好，問題不在爭執(zhí)于政策的合理與否，發(fā)泄一下也就罷了，因?yàn)槿挝覀冊(cè)儆掴g，也會(huì)知道，用輿論的壓力給政府施壓是改變不了政策分毫的。誠然，我們看到了一些幼稚的政策出臺(tái)，更看到了一些“一刀切”的做法讓市場無法忍受，但我們不應(yīng)該再如政策一樣，凡是針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的，同樣用“一刀切”的眼光將其置于“非理性”之地。君不見，除非國家不出臺(tái)政策，只要一出臺(tái)，網(wǎng)絡(luò)上便馬上會(huì)滋生出指手劃腳之流，合理的，不合理的，健康的，不健康的，均會(huì)招致指責(zé)。 　　遍視對(duì)政策的質(zhì)疑與譴責(zé)，我們把目光可以放到以下幾個(gè)焦點(diǎn)來分析： 　　焦點(diǎn)一：政府是否應(yīng)該調(diào)控，是否應(yīng)該讓中國的房地產(chǎn)真正的進(jìn)行自由化的演繹？ 　　很多人都是拿“市場經(jīng)濟(jì)”這個(gè)理由來譴責(zé)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)橫加干涉的，又舉了諸多國家房地產(chǎn)行業(yè)的例子。其實(shí)，中國房地產(chǎn)發(fā)展的三十年，算是摸著石頭過河的。曾獲１９９３年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)的道格拉斯*諾斯把維護(hù)社會(huì)公平的三個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，或許可以給我們一點(diǎn)啟發(fā)，他認(rèn)為，人類社會(huì)秩序形成分為三個(gè)階段－－“原始社會(huì)秩序→有限準(zhǔn)入秩序→開放準(zhǔn)入秩序”，而我國的房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前恰恰是處在階段。沒有父母看管的孩子是可悲的，更可能是放縱的，即便父母再?zèng)]正經(jīng)事兒，可能也會(huì)比孩子的眼界要寬些，可能會(huì)更顧全大局。換個(gè)角度，也可以說，當(dāng)前如果沒有政策的干預(yù)，以中國房地產(chǎn)商的作風(fēng)，很可能會(huì)將這個(gè)泡沫在短期內(nèi)吹得更大，一旦刺破之后便一發(fā)不可收拾。 　　而這又涉及到另一個(gè)層次的問題，就是當(dāng)前反對(duì)調(diào)控的沒人承認(rèn)中國房地產(chǎn)存在泡沫，似乎在房地產(chǎn)這個(gè)范疇內(nèi)形成了一個(gè)怪圈，房價(jià)不高還調(diào)什么？其實(shí)不然，除了前文“追蹤高房價(jià)原罪”一文中提到了“房價(jià)收入比”之外，我們?cè)倏匆幌滤は壬囊粋€(gè)笑談。他曾經(jīng)舉例說：“現(xiàn)在北京三環(huán)以內(nèi)已沒有3萬元/平方米以下的房子。這意味著什么?意味著三環(huán)內(nèi)的有房人,都能移民美國。以往移民美國需要的條件是在美投資建企業(yè)招員工。而現(xiàn)在,美國投資移民較新規(guī)定是,只要拿出50萬美元,低息借給當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)就行?！倍覀兎此技幢阍诒本┤h(huán)以內(nèi)居住的人們，他們的收入水平和社會(huì)保障水平又如何與美國相比，卻要承擔(dān)如此高企的房價(jià)？由此，我們不難看出，國家一直所強(qiáng)調(diào)的“部分城市房價(jià)上漲過快”是個(gè)客觀的現(xiàn)實(shí)，而且政府為了保護(hù)房地產(chǎn)這個(gè)寵兒，已經(jīng)算是法外開恩了。如果作為開發(fā)商，應(yīng)該慶幸的是０８年世界金融危機(jī)的及時(shí)到來緩解了上一輪中國房地產(chǎn)調(diào)控的步伐，而此刻，好了傷疤忘了疼的開發(fā)商們，如果還不把政府的調(diào)控決心和力度當(dāng)回事，不去“謀變”，而是坐地哭喊、抱怨，那么，自食苦果又有何值得可惜呢？ 　　我們更應(yīng)反思，０８年政策救市時(shí)為何沒有大規(guī)模贊揚(yáng)之舉呢？如今政策趨緊，就聽到如此多的譴責(zé)與謾罵呢？試問，是否房地產(chǎn)已經(jīng)成了被寵壞的孩子，只可以鼓勵(lì)教育，不可以進(jìn)行挫折教育呢？ 　　我們?cè)賮砜纯窗l(fā)達(dá)國家是不是也要進(jìn)行調(diào)控？美國在房地產(chǎn)出現(xiàn)問題時(shí)，同樣采取購房增稅、減稅等措施進(jìn)行干預(yù)，新加坡今年上半年房價(jià)同比增長１１%，二季度同比增長３８%，政府一年之內(nèi)同樣是下達(dá)三次命令抵制炒房，諸如此類，包括日本、英國、法國等地不一一列舉，因?yàn)槿魏我粋€(gè)國家都不希望自己的孩子成為“歪才”。所以，請(qǐng)各位讀者不要再受有些所謂的地產(chǎn)大腕誤導(dǎo)，調(diào)控是正常的，作為中國的開發(fā)商，我們已經(jīng)三十歲了，用中國的習(xí)慣說法，已經(jīng)“而立之年”了，繼續(xù)在母親的懷里撒嬌亦或是耍蠻都已經(jīng)顯得幼稚了，即便中國式教育還沒有國際化，但中國房地產(chǎn)也應(yīng)該長大了，成熟了。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] 焦點(diǎn)二：房地產(chǎn)調(diào)控的目的是什么？ 　　中國房地產(chǎn)金融研究對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的目的只簡單歸結(jié)為兩句話，是為了熨平經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，便是為了防止金融危機(jī)。從這兩個(gè)角度來說，調(diào)控是理所當(dāng)然的，而且應(yīng)該得到廣泛支持才對(duì)。然而，為何如此多的社會(huì)角色要譴責(zé)宏觀調(diào)控呢？究其原因，無非是觸動(dòng)了某些利益集團(tuán)的根本利益，但他們沒有意識(shí)到，原來的他們是營養(yǎng)過剩，現(xiàn)在突然讓他們以“節(jié)食”的方式進(jìn)行“減肥”，他們階段性的不舒服也不足為奇。直到全社會(huì)的審美觀重新開始重視開發(fā)商利潤“瘦身”時(shí)，新的適應(yīng)時(shí)代經(jīng)濟(jì)規(guī)律發(fā)展的地產(chǎn)精英便又開始滋生，這些吵著要奶吃的“肥胖兒”也自然將被社會(huì)淘汰。 　　焦點(diǎn)三：對(duì)政策如何評(píng)判？ 　?。?、加息 　　當(dāng)下，對(duì)于加息的指責(zé)較為強(qiáng)烈。然而在本人看來，除了周小川同志公開場合說不加息，幾天之后的出爾反爾讓人惡心之外，加息在國際任何國家看來都是再正常不過的事。本人并不是深諳金融學(xué)的人，但至少本人知道在貿(mào)易順差高企不下，通脹預(yù)期讓政府與民眾如坐針氈之時(shí)，本幣被迫升值將損國家利益之時(shí)，相信無論哪一個(gè)國家都會(huì)出臺(tái)這樣再正常不過的措施。而非要強(qiáng)加于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)其進(jìn)行對(duì)錯(cuò)研判，恐怕就有些牽強(qiáng)，略有地產(chǎn)商對(duì)號(hào)入座之嫌。更何況當(dāng)下又有２０１０年１１月的通脹率可能逼近４%一說，很可能本輪加息也只是一個(gè)開始，既然已經(jīng)發(fā)出了警告，開發(fā)商還是考慮如何面對(duì)比譴責(zé)政策來得要實(shí)在得多。 　?。病⑾拶? 　　對(duì)于限購，本人支持網(wǎng)絡(luò)及大眾所講的理論，雖然控制投資，但這種生硬的乃至是幼稚的政策，世界還真是個(gè)。尤其在以旅游地產(chǎn)為命脈的海南島，在海南房地產(chǎn)發(fā)展的前沿城市?？诤腿齺唽?shí)施限購令，不免讓人感覺有些“外行”。 　?。?、土地開發(fā)年限控制 　　此政策雖有政策，但地方政府同開發(fā)商均有不同程度的對(duì)策?？梢哉f開發(fā)商和地方政府是站在統(tǒng)一戰(zhàn)線上的，更何況地方政府很多都在扮演著一級(jí)開發(fā)商的角色，這種不疼不癢的政策，在此不談也罷。 　　４、銷售監(jiān)管 　　政策是死的，監(jiān)管是活的，如同限購會(huì)造成諸多家庭假離婚一樣，都是可以找對(duì)策解決的問題，當(dāng)屬出與未出等同。 　　５、限貸 　　近日，國內(nèi)房貸風(fēng)險(xiǎn)再次提升為國家的一個(gè)主題之一，我們無法忘記美國次貸危機(jī)造成至今未愈的世界經(jīng)濟(jì)衰退。中國想不重蹈美國覆轍，就是要控制中國房價(jià)不要飛上了天，限貸政策也等同于未雨綢繆，在當(dāng)下限貸畢竟比房價(jià)上天之后再限貸要好得多。但從另一個(gè)角度說，限貸也完全會(huì)同“限購”一樣，只是一個(gè)階段性政策而已。如果連這么一個(gè)階段都堅(jiān)持不過去的開發(fā)商，死則死矣！ 　　因此，我們大可不必對(duì)政策有太多的埋怨，尤其是作為開發(fā)商，接受現(xiàn)實(shí)是較重要的，在有些開發(fā)商已經(jīng)準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)的時(shí)候，就應(yīng)該去反思自己如何處理這個(gè)危機(jī)，變化是市場永恒的規(guī)則，更何況無論任何一個(gè)項(xiàng)目可行性研究不都包括“政策研究”一項(xiàng)嗎？如果政策一成不變，還要研究它做什么？ 　　在我們一邊譴責(zé)幼稚與不合理政策的同時(shí)，如果能用另一側(cè)的大腦去理解政策善意的一面，那么，我們才可以在當(dāng)前政策與未知政策之下謀求生存。借用開發(fā)商較喜歡說的一句話－－市場決定一切，既然市場已經(jīng)向左走，我們向右走又會(huì)有何好處呢？ [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] [時(shí)下房地產(chǎn)行業(yè)的冷思考]系列--不要偏解善意的政策 　　[近年來，因高房價(jià)被口誅筆伐的房地產(chǎn)行業(yè)越來越受到中國民眾的關(guān)注，各種烏七八糟的理論都因網(wǎng)絡(luò)的盛行而有了支持的群體?；蛟S也正是因?yàn)橛辛苏J(rèn)識(shí)上的差別，才會(huì)有了所謂的市場，才會(huì)使一些開發(fā)商走入萬劫不復(fù)的境地，使另一些可以運(yùn)籌帷幄的開發(fā)商，足以成為本輪行業(yè)競爭的英雄。本人認(rèn)識(shí)淺薄，只是針對(duì)市場上諸多理論進(jìn)行些個(gè)人性質(zhì)的總結(jié)歸納，并加以篩選、分析。] 　　對(duì)于國家的宏觀調(diào)控政策，前幾年還是褒貶不一，而自０８年起，便開始在群眾的一片圍剿聲中生存。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，當(dāng)然被指責(zé)之處更多，哪個(gè)角色都會(huì)站在自己的角度上，同政府理論理論。更多的專家與偽專家開始充分利用了網(wǎng)絡(luò)的言論自由，但更多的當(dāng)屬嘩眾取寵與利益集團(tuán)代言型的理論。之前的評(píng)論太多，我們也懶得再去看了，我們還是順著原來的思路，去尋找些中性、善意、宏觀的觀點(diǎn)進(jìn)行歸納總結(jié)。 　　其實(shí)，開發(fā)商也好，消費(fèi)者也好，問題不在爭執(zhí)于政策的合理與否，發(fā)泄一下也就罷了，因?yàn)槿挝覀冊(cè)儆掴g，也會(huì)知道，用輿論的壓力給政府施壓是改變不了政策分毫的。誠然，我們看到了一些幼稚的政策出臺(tái)，更看到了一些“一刀切”的做法讓市場無法忍受，但我們不應(yīng)該再如政策一樣，凡是針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的，同樣用“一刀切”的眼光將其置于“非理性”之地。君不見，除非國家不出臺(tái)政策，只要一出臺(tái)，網(wǎng)絡(luò)上便馬上會(huì)滋生出指手劃腳之流，合理的，不合理的，健康的，不健康的，均會(huì)招致指責(zé)。 　　遍視對(duì)政策的質(zhì)疑與譴責(zé)，我們把目光可以放到以下幾個(gè)焦點(diǎn)來分析： 　　焦點(diǎn)一：政

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