將房價控制目標(biāo)直接與GDP增速和人均可支配收入增長速度掛鉤的做法，在房價控制目標(biāo)密集公布的時候引來了諸多爭議，居民住房支付能力這一輪目標(biāo)制定中被“忽略”，考慮到這輪調(diào)控“量化”的特點(diǎn)，房價收入比作為國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)，再次被專家推上參照系數(shù)的高位。 　　作為全國樓市的晴雨表和風(fēng)向標(biāo)，上海房地產(chǎn)市場的一舉一動可謂萬眾矚目。日前，由上海財經(jīng)大學(xué)、浙江大學(xué)、南京大學(xué)等滬寧杭三地高校的房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)共同成立的長三角房地產(chǎn)研究院聯(lián)合上海樂智研究機(jī)構(gòu)，共同發(fā)布了頭份上海市房地產(chǎn)研究報告，報告顯示，上海地區(qū)的房價收入比遠(yuǎn)超出國際正常范圍。 　　根據(jù)長三角房地產(chǎn)研究院的測算，上海市商品住房房價收入比均值已經(jīng)達(dá)到24.19，較低為奉賢區(qū)(10.89)，較高為盧灣區(qū)(45.58)。因此，上海市商品住房價格有偏離居民收入基本面的趨勢，需警戒存在房地產(chǎn)泡沫。 　　上海市各區(qū)縣商品住房房價租金比均值為448.31，說明整體而言上海市商品住房價格有被高估的可能性，具體到不同區(qū)縣則差異較大：房價租金比較高為楊浦區(qū)(617.88)，偏離國際公認(rèn)的合理范圍較為明顯，較低為長寧區(qū)(339.90)。 　　上海雖未風(fēng)向標(biāo)，但只是中國房地產(chǎn)市場的縮影，北京、廣州、深圳這樣成熟的一線城市以及正在崛起的二三線城市的房價收入比及租售比又是怎樣的水平，不得而知。 　　復(fù)旦大學(xué)住房政策執(zhí)行主任陳杰表示，設(shè)定房價控制目標(biāo)的思路未必正確，政府還是應(yīng)該對基本面進(jìn)行管理，而不是直接管理價格。陳杰在自己的微博上也表示，房價調(diào)控政府要有目標(biāo)，保持高壓姿態(tài)就可以了，但不應(yīng)數(shù)字化宣告，定個預(yù)期目標(biāo)，反而讓投機(jī)者有恃無恐。 　　上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所常務(wù)副所長姚玲珍認(rèn)為，房價控制目標(biāo)還是應(yīng)該要有。她也表示，雖然房價控制目標(biāo)與GDP、人均可支配收入增速掛鉤是荒謬的，但至少在前幾年，房價漲幅實(shí)際上都是高于GDP和人均可支配收入漲幅的。她認(rèn)為能夠衡量房價的應(yīng)該是居民支付能力和房價收入比，但是“房價怎么測算，收入怎么測算，很難量化”。 　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭同樣認(rèn)為房價收入比應(yīng)該設(shè)定為參照系數(shù)。他表示，重慶市在全國頭次提出讓本地居民家庭用6~7年的收入，就能購套住宅，其實(shí)質(zhì)就是確立將房價收入比作為衡量房價是否合理的參照系。隨著我國住房信息統(tǒng)計制度的趨于完善，建議全國和各地都應(yīng)考慮將房價收入比列為衡量房價是否合理的標(biāo)尺。 　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟則認(rèn)為，目前的房價控制目標(biāo)問題不大，關(guān)鍵是要解讀清楚，而“酌情調(diào)整”或許是要地方政府解釋得更清楚一些?！氨热鐒傂?、改善型需求的住房，價格還是有回落的可能性的，但是一些高端的稀缺性的住房，價格還是會上漲的，而這部分的上漲，會使得住房均價上漲，這部分地方政府要講清楚。” 　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，GDP、人均可支配收入、房價、CPI之間，應(yīng)該有一個相對合理科學(xué)的數(shù)據(jù)體系和比例關(guān)系?！耙粋€發(fā)展速度較快的城市，一年的GDP漲幅在10%，人均可支配收入漲幅應(yīng)該在8%，房價漲幅在6%以內(nèi)，CPI漲幅在4%以內(nèi)，這樣才能讓老百姓感覺房子能購得起，又能體現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值性。” 　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔還指出，控制目標(biāo)中“新建住房”的表述涵蓋了“商品住宅”和“保障性住房”，由于“十二五”期間將新建籌集3600萬套保障房，后者的稀釋作用可能會令新建商品住宅價格漲幅控制的效果打折扣。 　　彭澎表示，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度、居民住房支付能力3個標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該形成一個綜合指數(shù)，房價控制目標(biāo)才會比較合理，但現(xiàn)在沒有一個城市搞出來，可以來做這項(xiàng)工作。 - 楊紅旭 　　近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，要求各地在確定住房價格控制目標(biāo)時，要在本地區(qū)內(nèi)聽取社會的意見，取得社會的認(rèn)同和支持；已經(jīng)公布的城市，也要聽取社會意見，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)。 　　1月底新“國八條”一出臺，我就在考慮地方政府該如何制定房價控制目標(biāo)，尤其是該如何體現(xiàn)“居民住房支付能力”。為此特意更新了我們自2007年以來持續(xù)研究的一個課題——全國及典型城市房價收入比。 　　在此次地方政府陸續(xù)公布房價控制目標(biāo)的過程中，我通過撰文、接受媒體采訪、業(yè)界會議等形式，不斷的呼吁各地政府考慮這一因素。下面將我們的一個房價收入比專題研究報告的結(jié)論跟大家分享一下： 　　2005年開始，穩(wěn)定房價成為我國房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)之一。 　　自2009年12月開始的這輪房地產(chǎn)調(diào)控，目前已經(jīng)進(jìn)行到第四波(先后經(jīng)歷了“國十一條”“國十條”“國五條”新“國八條”)，更是逐漸將房價作為調(diào)控的核心目標(biāo)。2010年4月中旬出臺的“國十條”，旗幟鮮明的提出“堅決遏制部分城市房價過快上漲”。2011年1月出臺的“國八條”要求“2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。”更是將房價調(diào)控目標(biāo)作為地方政府年終考核指標(biāo)。由于目前全國區(qū)域發(fā)展情況不一，量化一個地區(qū)房價水平，是地方制定房價控制目標(biāo)的關(guān)鍵。 　　房價收入比指標(biāo)主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，它直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度，直接關(guān)系到民眾的安居樂業(yè)。當(dāng)然，問題的關(guān)鍵是如何科學(xué)而合理的進(jìn)行計算。 　　，我國總體的房價收入比水平接近合理，略偏高。從1996-2010年的情況來看，我國的房價收入比在5.5-8.0的區(qū)間波動，其中較低的1996年為5.64，較高的2009年為8.03，2010年又回落至7.76?？傮w水平高于發(fā)達(dá)國家的3-6，但與1998年世界8.4的平均值和6.4的中位數(shù)，相對接近。因此，大致可以認(rèn)為全國房價水平稍偏高，全國房價尚無明顯泡沫。 　　，10大典型城市的房價收入比呈上升趨勢。雖然近些年城鎮(zhèn)居民收入明顯提高，但10大典型城市2001年至2010年間房價收入比，基本上保持逐年上升(除了2008年)。在城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積每年平穩(wěn)提高的情況下，造成房價收入比上升的根本原因是典型城市房價過快上漲，尤其是2003年之后，人口輸入性大中城市房價普遍上漲過快。2010年，在連續(xù)三波房地產(chǎn)調(diào)控之下，多數(shù)一二線城市的房價收入比卻逆勢上升，不能不引起我們的關(guān)注，既然說明了去年調(diào)控效果欠佳，又說明抑制這些城市房價過快上漲的壓力依然較大。 　　第三，我國房價收入比水平地區(qū)差異較大。由于我國各區(qū)域之間經(jīng)濟(jì)水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展程度差別較大，反映在房價收入比上亦存在較大差異。總體特征是經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、城市地位越重要，房價收入比越高，東、中、西部呈現(xiàn)明顯的梯度序列。在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東部，尤其是一線城市，如北京、上海、深圳等，房價收入比較高均超過10，存在一定程度的房價泡沫；而中西部地區(qū)，尤其是西部地區(qū)，房價收入比相對較低，房價泡沫還不明顯。 　　第四，2011年全國房價收入比將有所下降。在“國八條”的嚴(yán)厲調(diào)控下，今年2月份以來，全國樓市已經(jīng)開始降溫，預(yù)計2011年全國新建商品住宅成交價格持平或小漲(可能為漲幅5%左右)。而部分一二線城市的房價有可能較2010年小幅下跌。若按2011年全國新建商品住宅成交均價不變，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)32平方米，全國城鎮(zhèn)人均可支配收入增幅為10%計算，則2011年全國房價收入比將降至7.19，進(jìn)一步回歸合理區(qū)間。 　　第五，全國和各地應(yīng)逐步建立房價收入比指標(biāo)體系。為了落實(shí)“國八條”要求，各地將會于近期陸續(xù)向社會公布年度新建住房價格控制目標(biāo)。 　　值得關(guān)注的是，近期銀川、太原、佛山、貴陽、昆明等已公布了房價控制目標(biāo)，多以GDP或人均可支配收入增幅作為參照物。長期看，房價漲幅與GDP和人均可支配收入增幅相匹配，是合理的。但對于部分房價已經(jīng)偏高的城市，這么確參照系不一定合理。實(shí)際上，衡量居民住房支付能力的較佳指標(biāo)是房價收入比。 　　近年，重慶市在全國頭次提出讓本地居民家庭用6-7年的收入，就能購套住宅，其實(shí)質(zhì)就是確立將房價收入比作為衡量房價是否合理的參照系。隨著我國住房信息統(tǒng)計制度的趨于完善，我們建議全國和各地都應(yīng)考慮將房價收入比列為衡量房價是否合理的標(biāo)尺，至于合理區(qū)間，全國可以設(shè)定為在6-7，不同層級的城市可有所差異，比如一線城市設(shè)定為9-10等。 　　(作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長) 將房價控制目標(biāo)直接與GDP增速和人均可支配收入增長速度掛鉤的做法，在房價控制目標(biāo)密集公布的時候引來了諸多爭議，居民住房支付能力這一輪目標(biāo)制定中被“忽略”，考慮到這輪調(diào)控“量化”的特點(diǎn)，房價收入比作為國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)，再次被專家推上參照系數(shù)的高位。 　　作為全國樓市的晴雨表和風(fēng)向標(biāo)，上海房地產(chǎn)市場的一舉一動可謂萬眾矚目。日前，由上海財經(jīng)大學(xué)、浙江大學(xué)、南京大學(xué)等滬寧杭三地高校的房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)共同成立的長三角房地產(chǎn)研究院聯(lián)合上海樂智研究機(jī)構(gòu)，共同發(fā)布了頭份上海市房地產(chǎn)研究報告，報告顯示，上海地區(qū)的房價收入比遠(yuǎn)超出國際正常范圍。 　　根據(jù)長三角房地產(chǎn)研究院的測算，上海市商品住房房價收入比均值已經(jīng)達(dá)到24.19，較低為奉賢區(qū)(10.89)，較高為盧灣區(qū)(45.58)。因此，上海市商品住房價格有偏離居民收入基本面的趨勢，需警戒存在房地產(chǎn)泡沫。 　　上海市各區(qū)縣商品住房房價租金比均值為448.31，說明整體而言上海市商品住房價格有被高估的可能性，具體到不同區(qū)縣則差異較大：房價租金比較高為楊浦區(qū)(617.88)，偏離國際公認(rèn)的合理范圍較為明顯，較低為長寧區(qū)(339.90)。 　　上海雖未風(fēng)向標(biāo)，但只是中國房地產(chǎn)市場的縮影，北京、廣州、深圳這樣成熟的一線城市以及正在崛起的二三線城市的房價收入比及租售比又是怎樣的水平，不得而知。 　　復(fù)旦大學(xué)住房政策執(zhí)行主任陳杰表示，設(shè)定房價控制目標(biāo)的思路未必正確，政府還是應(yīng)該對基本面進(jìn)行管理，而不是直接管理價格。陳杰在自己的微博上也表示，房價調(diào)控政府要有目標(biāo)，保持高壓姿態(tài)就可以了，但不應(yīng)數(shù)字化宣告，定個預(yù)期目標(biāo)，反而讓投機(jī)者有恃無恐。 　　上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所常

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