樓市在四月“國十條”后就表現(xiàn)得有點異樣，公開數(shù)據(jù)顯示五、六兩月成交量下跌快速而猛烈，創(chuàng)歷史同期較低值(環(huán)比4月下跌近50%)，而后卻突然在七月開始掉頭向上。較新公布的十月成交數(shù)據(jù)顯示當輪“滬十二條”在出臺后頭月尚未形成成交衰退，170萬平方米的成交量僅次于九月為年內(nèi)次高，環(huán)比九月下跌了8%，價錢卻達四月后較高的14150元/平方米，比6月低點上漲12%。

　　但這樣的成交量維穩(wěn)只能是短期的現(xiàn)象，真實的縮量已在發(fā)生。歷年的調(diào)控已在樓市內(nèi)部形成某種“類規(guī)律”的演繹路線圖：調(diào)控發(fā)生觀望調(diào)整期成交恢復期價格上漲期調(diào)控再度發(fā)生，雖然每次調(diào)控的目標都是房價的漲速，但真正影響的卻都是成交量。

　　今年年中的調(diào)整期特征就是歷時短(二個月)、幅度深(成交量跌50%)，但它的成交反彈卻始于七月那些非核心區(qū)域新盤的降價策略推動，降幅約在10%左右或更少。

　　無論如何，市場的表現(xiàn)有其理由和自由，無謂對錯。目前的問題是當樓市失去高杠桿的美麗，當調(diào)控的目標已在某種程度上從漲速悄然指向房價本身，樓市還會是那個集萬千寵愛和憂愁困頓于一身的樓市嗎？

　　長久以來物業(yè)稅或房產(chǎn)稅已成為懸在樓市那一只巨大的鞋子，它的落地看來已是必不可免。房產(chǎn)稅對需求有天生的平衡作用，也通過抑制多套非自用需求從而對房價起到間接調(diào)節(jié)作用，但目前市場就房產(chǎn)稅對樓價降溫作用的討論和判斷實有夸大其辭之嫌。

　　豪宅市場目前隨價錢的上漲也在發(fā)生內(nèi)生性的變化：其一，豪宅占全市供應比例大幅增加，2007年3月全市20000元/平方米以上市場(當時豪宅入門標準)占全市比重為8%，而截至2010年9月40000元/平方米以上市場該比例為13%；其二，豪宅地域分布有嚴重外擴趨勢；其三，豪宅開發(fā)泛 品化，大戶型及 裝修品牌被愈來愈多的開發(fā)商采納并被視作豪宅的標簽。

　　雖然調(diào)控的范圍在持續(xù)擴大，但豪宅對有實力的購家而言仍是可以信賴的投資品種，因為樓市信奉的是地段為王加貴者恒貴的游戲法則，從這個角度而言，好地段中體量適中的項目將值得密切關注。所謂好地段在目前的上海分為兩類，一種是傳統(tǒng)意義上有故事的好地段，比較多集中于以南京路、淮海路、虹橋、小陸家嘴圍合而成的黃金走廊中，而從2009年起異軍突起的沿江區(qū)域如黃浦南外灘區(qū)域，盧灣世博濱江區(qū)域，徐匯濱江區(qū)域已成為另外一支新興豪宅力量而被市場廣泛關注，今年主要的一些新增供應主要發(fā)生在這些區(qū)域，而今后一段時間該類區(qū)域也因潛在供應量與傳統(tǒng)豪宅區(qū)域比肩而被進一步價值挖掘。(世邦魏理仕中國區(qū)高端董事 陳煒)

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