銀行是否調(diào)整存量房貸的優(yōu)惠幅度,要看央行政策和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　按揭合同條款藏魔鬼細(xì)節(jié) 利率調(diào)不調(diào)要看銀行臉色

　　年末銀行信貸政策收緊風(fēng)聲滿營(yíng),一些置業(yè)人士為免夜長(zhǎng)夢(mèng)多,趕緊入市,先拿房貸利率7折的優(yōu)惠再說(shuō)。假如明年房貸政策有改變,目前的存量房貸下調(diào)優(yōu)惠是否就一定不變嗎?記者采訪了億誠(chéng)按揭業(yè)務(wù)總監(jiān)陳廣雄,他認(rèn)為,銀行是否調(diào)整存量房貸的優(yōu)惠幅度,一看央行政策,二看市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn),若信貸優(yōu)惠收緊,銀行一般針對(duì)增量房貸做調(diào)整,對(duì)存量房貸不做收緊;若信貸優(yōu)惠更加放松,存量房貸也有機(jī)會(huì)享受較新優(yōu)惠,老貸也可享新惠。

　　利率是否按年調(diào)整看合同條款

　　億誠(chéng)按揭陳廣雄向記者出示了兩份銀行按揭合同,分別來(lái)自兩個(gè)不同的銀行。份按揭合同條款簡(jiǎn)單,具體條款如下:

　　本合同的貸款利率按以下標(biāo)準(zhǔn)確立,初始貸款利率以借款借據(jù)記載為準(zhǔn):

　　人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率下浮30%。

　　利率調(diào)整方式為按年浮動(dòng),利率調(diào)整日為每年與貸款發(fā)放日期相對(duì)應(yīng)的日期。

　　陳廣雄表示,這份銀行的條款沒(méi)有藏魔鬼,下浮30%基本上可以斷定為板上釘釘,以后即使改變也是與人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率掛鉤,下調(diào)幅度不會(huì)再做調(diào)整。陳廣雄介紹說(shuō),內(nèi)地銀行利率調(diào)整方式為按年浮動(dòng),調(diào)整日有兩種計(jì)算方法,一是1月1日調(diào)整,二是按貸款年度來(lái)調(diào)整,即每供滿12個(gè)月才調(diào)整一次。外資銀行的利率調(diào)整方式為按季浮動(dòng),由此可看出外資銀行利率調(diào)整較為靈活且及時(shí)。

　　陳廣雄向記者出示了另一份合同。這份合同光是利率調(diào)整這一條款就非常復(fù)雜,借款人宜逐字逐句斟酌要義。

　　本合同執(zhí)行浮動(dòng)利率,即在基準(zhǔn)利率水平上下調(diào)30%,即月利率為 %;該利率自起息日起至貸款本息全部清償之日止,依據(jù)利率調(diào)整日當(dāng)日的基準(zhǔn)利率及上述上浮/下調(diào)幅度,在本合同約定的每個(gè)利率調(diào)整日調(diào)整一次。

　　本合同項(xiàng)下貸款的利率調(diào)整日按下列第壹種方法確定:

　　壹:于每年的1月1日調(diào)整。

　　貳: (此項(xiàng)空白) 。

　　如按照中國(guó)人民銀行調(diào)整后的新利率政策,對(duì)于貸款利率商業(yè)銀行在一定幅度內(nèi)可自行決定適用標(biāo)準(zhǔn)的,貸款人有權(quán)在該規(guī)定幅度內(nèi)選擇某一利率標(biāo)準(zhǔn)適用于本合同,借款人同意遵守該標(biāo)準(zhǔn),按該標(biāo)準(zhǔn)履行義務(wù)。

　　陳廣雄表示,劃線部分為銀行按揭合同關(guān)于利率調(diào)整的補(bǔ)充條款。魔鬼細(xì)節(jié)在于對(duì)于貸款利率商業(yè)銀行在一定幅度內(nèi)可以自行決定使用標(biāo)準(zhǔn)的這一句話,這段蘊(yùn)涵的意思是貸款銀行有權(quán)選擇適用標(biāo)準(zhǔn)。只要不違反央行政策,及不違反政策情況下,銀行會(huì)根據(jù)市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力需要是否追蹤同行業(yè)的利率標(biāo)準(zhǔn)。

　　以往經(jīng)驗(yàn):存量房貸有議價(jià)能力

　　億誠(chéng)按揭陳廣雄表示,即使銀行在合同細(xì)節(jié)為自己留下了日后調(diào)整優(yōu)惠幅度的空間,但銀行對(duì)存量房貸的調(diào)整非常慎重。從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,老貸客戶可以享有新的優(yōu)惠。如2006年,國(guó)家對(duì)頭次置業(yè)者提供利率8.5折的優(yōu)惠,之前按照基準(zhǔn)利率發(fā)放的貸款后來(lái)也可以享受利率8.5折的優(yōu)惠;去年底至今年初,老貸客戶之前只享受利率8.5折的優(yōu)惠或遭受利率上調(diào)10%懲罰的二套房貸供樓者,也基本上可以享受到利率下調(diào)三成的優(yōu)惠。

　　陳廣雄表示,銀行是否調(diào)整優(yōu)惠幅度,一要看央行政策,央行明確說(shuō)明的地方,銀行會(huì)依規(guī)定執(zhí)行;二要看市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),去年年底至今年年初部分銀行開(kāi)始并不想下調(diào)存量房貸的優(yōu)惠幅度,尤其是對(duì)二套房貸的優(yōu)惠,后來(lái)由于銀行間爭(zhēng)搶存量房貸蛋糕,你不給我優(yōu)惠我就房貸搬家,導(dǎo)致各個(gè)銀行為穩(wěn)住自身的存量房貸,利率優(yōu)惠幅度趨于一致。

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