◆案例回放：

北京南三環(huán)木樨園某項目的100多位業(yè)主，因收房質量問題與開發(fā)商發(fā)生矛盾。業(yè)主李先生指出，開發(fā)商未出示住宅質量保證書、住宅使用說明書和竣工驗收備案表等“三大證件”就催業(yè)主收房，業(yè)主難以放心。售樓處辦公室的孫主任稱，辦事得要一個過程，住宅質量保證書和住宅使用說明書在交房后才能由物業(yè)發(fā)給業(yè)主。

主持人：開發(fā)商交付商品房需具備哪些條件？

劉桂林：在北京，目前房屋交付條件主要有三個：，提供竣工驗收備案表；，提供實測面積；第三，提供“兩書”，即住宅質量保證書和住宅使用說明書。同時，從2006年1月1日起，還需提供一戶一驗的分戶驗收證明。從2007年開始，北京市建委又出臺新政策，要求配套設施也要同步驗收，并作為交房條件。需要注意的是，竣工驗收備案表是北京市的交付條件，其他省市不一定執(zhí)行這項制度。按照國務院《建設工程質量管理條例》，交付條件為具備勘察、設計、施工、監(jiān)理四方聯(lián)合驗收單。

秦兵：交付商品房的條件包括法定條件和約定條件。就法定要件來說，要求有竣工驗收備案表、土地使用權證、規(guī)劃許可證等等。約定條件即業(yè)主和開發(fā)商在合同中具體約定的內(nèi)容。取得竣工驗收備案表是交付房屋的較低要求，其次再看合同的具體約定。

張翔：交付條件需要根據(jù)合同的約定。在合同約定不符合法律規(guī)定時，則依照法律規(guī)定。

依據(jù)《建筑法》的規(guī)定，房地產(chǎn)未經(jīng)驗收合格不得交付使用?！断婪ā芬?guī)定建筑物消防未經(jīng)驗收合格不得交付使用。環(huán)保驗收不合格也不得交付使用。這三點是房屋交付的底線。有些地方當事人雙方約定“該房屋經(jīng)驗收合格”交付，但具體什么是合格，就會有很多爭議。開發(fā)商主張取得四方竣工驗收核定表但尚未完成備案即屬驗收合格，可交付房屋。但若合同約定了取得備案表才可交付，那取得備案表則成為房屋交付的底線。

主持人：建設部《商品房購賣示范合同》及北京市《示范合同》第八條中的商品房經(jīng)“驗收合格”、“綜合驗收合格”、“分期綜合驗收合格”分別是什么意思？

劉桂林：它們本身就是模糊的概念。我認為，“驗收合格”應當是指達到國務院《建設工程質量管理條例》，即通過四方聯(lián)合驗收?！熬C合驗收合格”也沒有明確定義，我的理解是應該包括配套設施、綠化、環(huán)保等驗收合格。至于“分期綜合驗收”的概念并不清晰，官方也都沒有一個統(tǒng)一的解釋。

秦兵：這個問題目前找不到相應的法定解釋。我認為，“綜合驗收合格”是指整個項目驗收合格，“分期驗收合格”往往指一個樓或一個樓的某一項驗收合格。目前，只有竣工驗收備案表是各方都一致認可的交付文件?，F(xiàn)實中，開發(fā)商往往把合同中的可選擇項早已事先選好，由不得購房者選擇。

張翔：“綜合驗收”在分期開發(fā)中是不可能實現(xiàn)的?！熬C合驗收合格”，我認為是指不僅經(jīng)建設單位（即開發(fā)商）、施工單位、監(jiān)理單位、設計單位、質量監(jiān)督站五方工程驗收合格，還包括規(guī)劃驗收合格、消防驗收合格、環(huán)保驗收合格以及建設行政主管部門要求提供的一系列文件符合要求?！膀炇蘸细瘛保话銇碇v，是指單體工程驗收合格，并取得工程備案表。實踐中，也有通過合同將“驗收合格”約定解釋為開發(fā)商取得建設單位（即開發(fā)商）、施工單位、監(jiān)理單位、設計單位、質量監(jiān)督站五方竣工驗收合格的文件?！胺制诰C合驗收合格”，是指一個住宅小區(qū)在分期開發(fā)的時候，分期進行的驗收。購房者在簽署合同時，較好將取得竣工備案表約定為房屋交付的必要條件。

　　主持人：住宅質量保證書和住宅使用說明書應在何時發(fā)放給業(yè)主？

劉桂林：“兩書”在交房的同時就應交給業(yè)主。本案中，“兩書”由物業(yè)交給業(yè)主是不對的，因為物業(yè)公司不是購賣合同的一方。目前的做法是物業(yè)公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)的時候將“兩書”交給業(yè)主，這時的物業(yè)公司實際上是接受開發(fā)商的委托，代理開發(fā)商來交“兩書”，責任較終仍由開發(fā)商承擔。

張翔：由物業(yè)公司交付“兩書”是不可能的。住宅質量保證書和住宅使用說明書必須是由開發(fā)商親自交付，法律要求開發(fā)商提供這兩個文件，這兩個文件也是竣工備案的文件，在交房的同時就應給業(yè)主。除非合同有約定，由物業(yè)公司代表開發(fā)商提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，否則只能由開發(fā)商來交付。

違約金支付形式由雙方約定

◆案例回放：

1月22日，木樨園該項目售樓處大廳貼出一張致歉函，開發(fā)商稱，按合同約定將發(fā)放因推遲交房所產(chǎn)生的違約金，但以抵扣物業(yè)費的形式支付。業(yè)主們并不同意這樣做，業(yè)主李先生稱，業(yè)主要求以現(xiàn)金形式發(fā)放，而此要求未得到開發(fā)商同意。當天，業(yè)主們簽下聯(lián)名單，要求開發(fā)商推遲交房日期。但是此舉遭到售樓處拒絕，售樓處堅稱按合同操作。

主持人：對違約金的處理是否可以是開發(fā)商的單方行為？在本案的情況下，您認為合理的處理方式是怎樣的？

劉桂林：開發(fā)商將違約金抵扣物業(yè)費，這實際上只是開發(fā)商單方的一個提議，至于這個提議是否被業(yè)主接受，則是另外一個問題。如果業(yè)主不予接受，開發(fā)商用這種方式相當于沒有支付違約金，沒有承擔違約責任。目前的這種情況，業(yè)主較好是在開發(fā)商取得竣工驗收備案登記表之后再簽交接單收房，然后據(jù)實結算違約金數(shù)額。

秦兵：如果有違約金，一定是現(xiàn)金支付，法律沒有規(guī)定違約金可以用于抵扣物業(yè)費。當然，業(yè)主同意的話另當別論。這種情況下，業(yè)主并不必要求推遲交房。對開發(fā)商來說，交付的房屋質量必須合格，業(yè)主應組織起來，要求開發(fā)商支付相應違約金，并交付質量合格的房屋。

張翔：抵扣物業(yè)費是開發(fā)商的單方選擇，沒有法律依據(jù)，業(yè)主同意才可以。而且違約金不能用于抵扣物業(yè)費，因為物業(yè)管理關系是業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的關系，與開發(fā)商基于購賣合同產(chǎn)生的違約金賠付關系無關。

本案這種債務轉移必須征得債權人的同意。在業(yè)主不同意的情況下，開發(fā)商就必須以現(xiàn)金形式支付違約金。這種爭議發(fā)生后，處理的方式有兩種，，涉及到行政審批問題的，可以請求行政主管部門依法處理；，根據(jù)合同約定，通過仲裁或訴訟的途徑，依照合同處理。

專家支招避免糾紛

主持人：為避免類似糾紛，對于房屋交接過程中的常見問題，您有怎樣的建議？

劉桂林：較好的方式是在合同中詳細約定交房程序及問題處理方式，但現(xiàn)在這種市場狀況讓業(yè)主難以通過合同或補充協(xié)議的方式來約定這些細節(jié)。現(xiàn)有的法律法規(guī)對交房的程序等問題都還沒有太明確的規(guī)定，政府部門可以出臺一些相應的行政措施或行政法規(guī)，對交房的程序作出詳細的規(guī)定，從政府管理的角度來完善相關制度。

秦兵：合同一定要簽好、簽細，并嚴格依照合同約定執(zhí)行。簽好了合同，類似的很多問題自然就能解決，合同簽不好肯定會有麻煩。

張翔：可以這么說，當事人必須支付購房子的司法成本，可以求助于專業(yè)的房地產(chǎn)律師或其他專業(yè)人士來處理購房中的法律問題。

竣工驗收備案表作用有限

◆案例回放：

對于竣工驗收備案表，售樓處辦公室孫主任解釋，他們目前還沒拿到竣工驗收備案表，但在去年12月18日已通過較后一項驗收，這樣就可以交房。北京市建委有關負責人對開發(fā)商交房所需條件做了說明，市建委稱，建設單位應從工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，向區(qū)縣級以上建委備案，取得竣工驗收備案表，但這15日內(nèi)交房并不違規(guī)。但如果購售房雙方在合同中約定以竣工驗收備案表為準，則開發(fā)商若未取得即交房就構成了違約。而住宅質量保證書和住宅質量說明書則應該由開發(fā)商自己提供。

主持人：竣工驗收備案表具有怎樣的法律性質和作用？取得竣工驗收備案表的程序是怎樣的？

劉桂林：按照北京市的規(guī)定，竣工驗收備案表是房屋交付的法定條件之一，是房屋交付的初步證明，但該表并不能說明房屋質量沒有任何問題了?，F(xiàn)在政府對房屋質量不進行實質性審查，僅作形式上的備案。

秦兵：竣工驗收備案表是一個備案制度的證明，它不能保證房屋質量合格。其法律性質僅僅是一個備案證明，僅僅說明房屋就質量問題備案了。其取得程序是，先由建筑商、開發(fā)商、設計商、監(jiān)理商四方進行內(nèi)部驗收，四方認為驗收合格后，將驗收表交予市建委，建委蓋章表示收到，即完成備案。備案表不能保證房屋質量沒有問題，收房后出現(xiàn)的問題需通過訴訟程序解決。

張翔：總體來看，大家約定俗成的“驗收合格”指的應是取得竣工驗收備案表。從法律上講，按照建設部頒發(fā)的文件的相關規(guī)定，竣工驗收備案表要在取得如下幾種文件后才能通過備案：頭先，項目須取得工程驗收即五方驗收合格的文件；其次是規(guī)劃驗收、消防驗收、環(huán)保驗收以及住宅質量保證書和住宅使用說明書、施工圖審查合格等文件，這些文件齊全以后才能通過備案。也就是說，如果房屋取得了竣工驗收備案表，就意味著這個房子是合格的。

　　規(guī)劃設計變更涉嫌違約

◆案例回放：

業(yè)主李先生指出，房屋沒有按照原規(guī)劃建設，“規(guī)劃是2個陽臺的成了1個，規(guī)劃是1個陽臺的現(xiàn)在沒有了。”

主持人：什么是“規(guī)劃設計變更”？業(yè)主收房時面臨規(guī)劃或設計變更時應如何處理？

劉桂林：規(guī)劃變更和設計變更不是一回事，但有時候比較大的設計變更會涉及到規(guī)劃。比如房屋外立面陽臺的變更，它既涉及到設計變更，也涉及到規(guī)劃變更。按照現(xiàn)在的示范合同，如果規(guī)劃設計變更了，開發(fā)商需通知業(yè)主，業(yè)主可以接受，也可以不接受，接受的話就繼續(xù)履行合同，不接受的話就退房。但現(xiàn)在房屋價格上漲得比較厲害，業(yè)主選擇退房會帶來巨大的潛在損失，誰也不愿意退房，這樣就相當于業(yè)主只能無條件忍受開發(fā)商變更規(guī)劃設計。本案出現(xiàn)這種情況，業(yè)主只能要么退房，要么就無條件接受。但在房價上漲迅速的市場條件下，業(yè)

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