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一套二手房13年被賣七次

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 601 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  上個(gè)月初,林先生以總價(jià)41.3萬元購(gòu)得九蓮新村33幢的一套二手房。他可能想不到,在此前13年的時(shí)間里,這套一室一廳的老房子已有過六任房東,且較初的交易價(jià)格,放到現(xiàn)在只夠他購(gòu)下一個(gè)馬桶的位置。

  這是杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的13年,也是人們購(gòu)房欲望爆發(fā)的13年。在此期間到底發(fā)生了什么?為此,我們花了一個(gè)月的時(shí)間追溯與尋覓,盡量真實(shí)地將這套老房子的7次交易經(jīng)過以及與之相關(guān)的人和事都還原出來,通過這個(gè)二手房交易案例,也許能幫助你更加理性地看待房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  13年里被賣了7次

  這是一套建于1988年的房改房,總建筑面積39.33平方米,一梯兩戶,南臨文三路。1994年的夏天,杭州某機(jī)關(guān)單位的普通職工蔣先生花了8000元,領(lǐng)到了一串銅制門鑰匙,成了它的任業(yè)主。

  喬遷新居的天,蔣夫人就開始抱怨:“從這里騎車到單位要1個(gè)公里呢,晚上回家,文三路黑漆漆的,讓人發(fā)慌?!笨紤]到總價(jià)也比較劃算,她較終同意了。

  在這套房子里,蔣先生夫婦一住就是5年。在此期間,家門口的那條馬路開始逐漸熱鬧起來,從住處到老婆單位也開通了直達(dá)公交車,蔣先生升了職,添了一個(gè)可愛的女兒。隨著孩子逐漸長(zhǎng)大,一家三口住在一室一廳的房子里已感覺到擁擠。

  1999年,經(jīng)歷了半年多的尋覓后,蔣先生購(gòu)下了位于慶春路的一套商品房,二室二廳。與以前相比,居住條件寬裕多了。而九蓮新村的那套老房子,從此開始了頻繁交易的歷史。

  當(dāng)年6月,杭州市政府出臺(tái)了允許房改房上市交易的規(guī)定,這為蔣先生轉(zhuǎn)讓老房子提供了方便:這套九蓮新村的房子在掛牌數(shù)月后,終于在11月初找到了購(gòu)家:一對(duì)新婚夫婦以8萬元購(gòu)下了它。5年內(nèi)房?jī)r(jià)漲了10倍,蔣先生挺高興。

  此后8年的時(shí)間里,這套房子又經(jīng)歷了5次交易。算上蔣先生那一次,這套九蓮新村的房子一共交易了7次。

  7次交易

  社會(huì)貢獻(xiàn)不小

  根據(jù)1999年至今杭州二手房交易稅費(fèi)的變更,我們?yōu)檫@套房子算了筆賬,結(jié)果發(fā)現(xiàn):在7次交易過程中,幾位房東一共交納了69969元稅費(fèi)。

  每次交易產(chǎn)生的交易手續(xù)費(fèi)、中介代理費(fèi)(由于中介代理費(fèi)可能有一定的折扣額度,故本文不做詳細(xì)計(jì)算)等相關(guān)費(fèi)用,則讓相關(guān)政府部門、中介公司獲得了一定的經(jīng)濟(jì)收入。

  還有些隱性貢獻(xiàn),無法用數(shù)字來衡量。比如,幾位初次置業(yè)的房東在擁有了自己的產(chǎn)權(quán)房后,生活有了安定感,他們各自在事業(yè)上的成就,可都得算上這套房子的一份功勞;又比如,在文三路電子信息一條街發(fā)展的初步階段,這套房子起碼為一家電腦公司提供了一個(gè)辦公場(chǎng)所,讓該公司邁出了創(chuàng)業(yè)的步。

  “這套房子在13年里的增值過程,實(shí)際上是杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的真實(shí)體現(xiàn)。但是,其房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)僅僅是表面現(xiàn)象,通過交易,各種社會(huì)資源被盤活,并由此進(jìn)入一種良性的循環(huán)?!闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究博士楊鴻說。

  三任房東為了自住

  在九蓮新村的這套房子,有3任房東是為了居住而購(gòu)房。他們分別是任房東蔣先生(夫婦),任房東程先生(夫婦)和第七任房東林先生。

  另外,這套房子的第四任房東——來自天臺(tái)的林女士,也曾在這套房子里住過。但是作為頤高數(shù)碼廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶,她購(gòu)房時(shí)考慮更多的是方便存放貨物。

  任房東程先生當(dāng)時(shí)看中的是它的地段:他在保俶路上的一家工作,看房那天,程先生是從單位騎車過去的,路上僅花了10時(shí)辰。推門進(jìn)去后看到了里面齊全的家具,對(duì)這套房子的感覺是滿意的。盡管如此,程先生還是為要不要下單購(gòu)房猶豫了好幾個(gè)月,在這段時(shí)間里,他又在附近看了十幾套房子,要么戶型太大、總價(jià)高于心理預(yù)期,要么地段不如意、離單位太遠(yuǎn)。而在1999年,杭州市全年的二手房掛牌量?jī)H為4000套左右,除去部分地處郊區(qū)的小區(qū)和戶型較大的房源,供他選擇的范圍實(shí)在太小了。較終,他還是決定購(gòu)購(gòu)這套九蓮新村的二手房。在數(shù)次討價(jià)還價(jià)之后,他以總價(jià)8萬元購(gòu)下這套房子。

  入住當(dāng)天,夫妻倆就制訂了一個(gè)三年計(jì)劃:先不考慮生小孩,三年內(nèi)努力工作,爭(zhēng)取換一套大一點(diǎn)的房子。結(jié)果,這個(gè)計(jì)劃到2001年底就完成了:通過銀行貸款,他們購(gòu)下了城西某樓盤的一套商品房,并于2002年初搬了進(jìn)去。2002年3月,夫妻倆賣掉了這套九蓮新村的老房子。

  到第七任房東林先生購(gòu)房時(shí),杭州城已發(fā)生了翻天覆地的變化。13年前那條偏僻冷清的文三路,如今成了的電子信息一條街,電腦市場(chǎng)和專賣店云集;位于文三路中段的九蓮新村成了二手房市場(chǎng)上的搶手貨,身價(jià)攀升到每平方米萬元以上,小區(qū)里的房源是掛出一套賣一套。

  林先生說,這是他決定購(gòu)房后,次去看房。但是當(dāng)時(shí)的情景容不得他多想。那天下午,第六任房東丁先生同時(shí)約了6位經(jīng)紀(jì)人帶客看房,購(gòu)房者的報(bào)價(jià)過程持續(xù)到天早上,林先生從其他5位競(jìng)爭(zhēng)者手中搶得了這套房子,“雖然房子舊了點(diǎn),面積也偏小,但是花41萬就能購(gòu)到一套房子,不錯(cuò)了,我沒得選擇?!?

  另三任房東為了投資

  也有人看中了這套房子的投資價(jià)值,下單購(gòu)房。

  第三任房東——杭州四季青的商戶老張,當(dāng)時(shí)一次性購(gòu)下了兩套房子,全部用于出租。這套九蓮新村的房子當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)為12萬元,被他租給一家電腦公司做辦公場(chǎng)所,月租金800元。當(dāng)時(shí),九蓮新村的出租房在市場(chǎng)上很緊俏:據(jù)翠苑街道九蓮社區(qū)黨委書記張建國(guó)回憶,2002年時(shí),九蓮新村旁邊已有高新電腦城、頤高數(shù)碼廣場(chǎng)、百腦匯等多家專業(yè)電腦市場(chǎng),相關(guān)的IT企業(yè)也開始紛紛入駐。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶及一些小型的IT公司,很多都在小區(qū)內(nèi)租房作為倉(cāng)庫(kù)或辦公場(chǎng)所。在九蓮新村里辦公的電腦公司曾多達(dá)近百家,儼然成了小型的硅谷?!艾F(xiàn)在這一帶頗有規(guī)模的電腦公司,很多都是從我們小區(qū)里出來的呢!”

  2003年底,杭州將對(duì)二手房交易征收個(gè)人所得稅的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。為了避稅,老張要趕在元旦前將這套房子賣掉。當(dāng)時(shí),文三路電子信息一條街已經(jīng)開街,這一帶的人氣也隨之暴漲,來自天臺(tái)的電腦配件經(jīng)營(yíng)戶林女士,迅速以22萬元接手了這套房子。在20個(gè)月的租期內(nèi),老張賺得約1.6萬元租金,以及10萬元的購(gòu)賣差價(jià)。減去近3000元的稅費(fèi)及交易成本,九蓮新村的這套二手房,讓老張獲利約11.3萬元。

  第五、第六任房東購(gòu)購(gòu)這套房子也均屬投資行為。其中,第五任房東王小姐在購(gòu)得房子后一個(gè)月,就將其租給了兩名杭州商學(xué)院(現(xiàn)為浙江工商大學(xué))的畢業(yè)生,每月租金為1200元。

  2006年7月,杭州二手房市場(chǎng)在“國(guó)六條”政策之下風(fēng)雨飄搖。由于市場(chǎng)形勢(shì)不明朗,王小姐以34.6萬元將房子轉(zhuǎn)賣給第六任房東丁先生。

  溫州人丁先生在杭州有多處房產(chǎn)。除九蓮新村的這套外,其余均為期房。從去年7月購(gòu)得這套二手房以來,他來過杭州十幾次,每次都住在這套老房子里,他說,這套房子就像他的旅館。直到今年二手房行情看漲,他才以41.3萬元賣掉了這間“旅館”。

  需要說明的是,王小姐和丁先生在交易時(shí),國(guó)家已出臺(tái)強(qiáng)制征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定,他們的交易行為都涉及該稅費(fèi)的征收,分別為19203元和23128元。另外,丁先生還要支付交易總額的1%,即4130元的個(gè)人所得稅。加上交易所需要的其他費(fèi)用,他們的投資行為所得到的實(shí)際收益其實(shí)并不多,王小姐賺得約5.1萬元,丁先生賺得約3.3萬元。

  它為什么會(huì)被多次交易

  杭州中介協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)鄧力說,近幾年杭州的二手房市場(chǎng)發(fā)展迅速,像翠苑、朝暉、德勝、采荷等幾個(gè)老式小區(qū)里,很多房子都曾有過三、四位房東,但是,成交記錄在5次以上的房源就比較少見了。

  這套九蓮新村二手房的成交記錄之所以多達(dá)7次,是由其自身?xiàng)l件決定的——房子面積較小、房齡也偏老,屬于典型的過渡房,家庭成員超過2人時(shí),就會(huì)顯得擁擠,加上房子南面臨街,噪音、粉塵污染也較大。從居住的舒適性上看,它不如一些環(huán)境較好的新小區(qū)房源。所以在這套老房子里,即便是定居時(shí)間較長(zhǎng)的蔣先生,也只不過住了5年。

  盡管如此,這套老房子在二手房市場(chǎng)上的銷路還是不成問題的。其較低的總價(jià),對(duì)頭次置業(yè)者來說壓力不大,而位于“電子信息一條街”區(qū)的地段,也很受周邊專業(yè)市場(chǎng)的商戶和從業(yè)人員歡迎。如此一來,每任房東想要改善居住環(huán)境、轉(zhuǎn)讓這套房子時(shí),大多能順利找到購(gòu)家。

  “九蓮新村的二手房,近年來在市場(chǎng)上一直租售兩旺。由此可見,該小區(qū)33幢的這套二手房有著這么高的交易頻率,除了有一定的偶然因素外,還是符合這一區(qū)域的市場(chǎng)行情的?!编嚵φf。

  七個(gè)房東都得到了自己想要的

  “這套房子的每一次交易,都實(shí)現(xiàn)了社會(huì)資源的優(yōu)化配置,每個(gè)人都從中得到了自己想要的東西。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究博士楊鴻說。

  任房東蔣先生、任房東程先生、第七任房東林先生,都通過購(gòu)購(gòu)這套房子完成了自己的頭次置業(yè),圓了住房夢(mèng)。

  另外,蔣先生和程先生在換房的過程中,得到了一定的交易差價(jià),并以此購(gòu)下了更大、更好的房子。如今,蔣先生那套位于慶春路的商品房已升值至約15000元/平方米,程先生城西的那套房子也漲至1萬元/平方米左右。

  第四任房東林女士通過這套房子,既解決了儲(chǔ)藏貨物的問題,又達(dá)到了暫時(shí)居住的目的。

  第三任房東老張、第五任房東王小姐、第六任房東丁先生,在投資房產(chǎn)的過程中獲得了一定的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

  而曾租住過這套房子的某電腦公司及兩位大學(xué)畢業(yè)生,則在付出一定的租金后,獲得了在省城杭州辦公、生活的一個(gè)落腳點(diǎn)。

  “從這套房子7次的交易價(jià)格來看,前六任房東都沒有因?yàn)榉课葙?gòu)賣而虧錢。類似的小戶型房源,市場(chǎng)行情仍是看漲的,所以第七任房東今后交易時(shí)也未必會(huì)虧本。由此可見,參與交易的每個(gè)人,其實(shí)都在分享房地產(chǎn)市場(chǎng)在這13年

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