4月14日開(kāi)始的本輪房地產(chǎn)調(diào)控,已被公認(rèn)為有史以來(lái)較嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策,各地調(diào)控細(xì)則在此后不斷出臺(tái),限制投機(jī)及投資購(gòu)房,市場(chǎng)成交量大幅下跌,效果立竿見(jiàn)影;而關(guān)于房產(chǎn)稅的傳聞,動(dòng)輒掀起資本市場(chǎng)的波瀾,引發(fā)地產(chǎn)股大幅波動(dòng),可見(jiàn)現(xiàn)下樓市已是風(fēng)聲鶴唳,隱憂重重。

　　種種跡象顯示,這一輪調(diào)控不同于以往。

　　一方面是接續(xù)2008年因國(guó)際金融危機(jī)而中斷的調(diào)控,繼續(xù)調(diào)控房?jī)r(jià);另一方面,困擾房地產(chǎn)行業(yè)的諸多根本問(wèn)題,也在此輪調(diào)控中被一一涉及,如土地招拍掛制度、物業(yè)稅/房產(chǎn)稅等,內(nèi)中暗含國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、財(cái)稅制度改革玄機(jī)。

　　在這樣的背景下,必然引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的震動(dòng)以及新格局的形成。

　　過(guò)去十多年來(lái),這個(gè)行業(yè)固有的商業(yè)和盈利模式、財(cái)務(wù)杠桿、資金來(lái)源、產(chǎn)業(yè)鏈等等,悄然發(fā)生改變,中國(guó)大陸房地產(chǎn)行業(yè)正在建立新的游戲規(guī)則,而誰(shuí)將參與這些規(guī)則的制定,誰(shuí)又將是下一輪行業(yè)爆發(fā)期到來(lái)時(shí)的贏家？

　　從較初的震驚、茫然到現(xiàn)在的觀望,葉楠(化名)的心情漸漸平靜。

　　葉楠是北京一家大型國(guó)企房地產(chǎn)商的京西項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,這一個(gè)多月來(lái),他親身感受到了房地產(chǎn)調(diào)控的猛烈。

　　“投機(jī)投資型客戶已經(jīng)基本出局?！比~楠說(shuō),他所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目,因?yàn)樾抡某雠_(tái),之前積累的客戶很多成了“無(wú)效”客戶,公司正著手準(zhǔn)備調(diào)整產(chǎn)品和概念,重新進(jìn)行推廣,以尋找新的客群。

　　這期間,一則關(guān)于房產(chǎn)稅的傳言,頗富戲劇性?！鞍l(fā)改委稱房產(chǎn)稅三年內(nèi)免談”,讓不少人重拾僥幸心理,認(rèn)為本次調(diào)控將很快結(jié)束;但緊接著,國(guó)家發(fā)改委很快澄清傳言有誤,并嚴(yán)詞指出,該傳言嚴(yán)重失實(shí),且造成惡劣影響。再次傳達(dá)了高層堅(jiān)決調(diào)控樓市的決心。

　　事實(shí)上,包括萬(wàn)科(000002,股吧)、華潤(rùn)、中海等多家主流地產(chǎn)公司均意識(shí)到,本輪調(diào)控的時(shí)間會(huì)比以往都要漫長(zhǎng)?！罢{(diào)整力度和政策執(zhí)行的堅(jiān)決程度,對(duì)未來(lái)不能抱有僥幸心理?！比f(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉認(rèn)為。

　　新任央行貨幣委員會(huì)委員、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究金融研究所所長(zhǎng)夏斌近日表示,房地產(chǎn)調(diào)控的效果正在顯現(xiàn),調(diào)整將持續(xù)兩到三年。此輪政策調(diào)控并非短期打壓房?jī)r(jià)的舉措,而是糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲發(fā)展的長(zhǎng)期政策。

　　“我個(gè)人認(rèn)為流動(dòng)性會(huì)越來(lái)越緊。”瑞士信貸波士頓董事總經(jīng)理陶冬預(yù)計(jì),房地產(chǎn)運(yùn)作可能要面臨兩年左右資金緊張的市場(chǎng)環(huán)境。

　　1調(diào)整產(chǎn)品線,增強(qiáng)現(xiàn)金流

　　新政對(duì)房地產(chǎn)商核心的影響,便是其資金鏈。

　　相較于恒大的主動(dòng)降價(jià),萬(wàn)科、龍湖、保利、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋等主流房企,更多地是調(diào)整產(chǎn)品線來(lái)應(yīng)對(duì)危機(jī),增強(qiáng)現(xiàn)金流。

　　比如,萬(wàn)科總裁郁亮提出全業(yè)態(tài)的概念,增加了高端住宅以及持有型商業(yè)物業(yè)比例,還全力開(kāi)發(fā)超小戶型、養(yǎng)老住宅等細(xì)分市場(chǎng);龍湖北京公司孫靜介紹,龍湖的產(chǎn)品線非常長(zhǎng),始終堅(jiān)持區(qū)域聚焦戰(zhàn)略,其在北京的產(chǎn)品,有位于中關(guān)村(000931,股吧)核心的高端豪宅,也有位于海淀、順義的別墅,以及位于通州的低、中高端物業(yè)。

　　萬(wàn)科北京公司有關(guān)人士認(rèn)為,產(chǎn)品線的延長(zhǎng),可以有效地抵御市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),也應(yīng)有不同的銷售策略。比如,在北京,萬(wàn)科位于城市的萬(wàn)科藍(lán)山、萬(wàn)科公園五號(hào)作為高端住宅,售價(jià)攀升,萬(wàn)科將其作為提高單位利潤(rùn)率的重要來(lái)源,不會(huì)輕言降價(jià);而位于郊區(qū)的萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、萬(wàn)科中糧紫苑剩余兩棟樓,則選擇平價(jià)或低價(jià)推貨。

　　此外,住宅+商業(yè)的“新鴻基模式”越來(lái)越受寵。近日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有關(guān)人士透露,3月份遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成立了獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部,由總裁李明親自掛帥,該部門將負(fù)責(zé)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作,這些項(xiàng)目基本為持有型物業(yè)。

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