面對高房價，為解決大眾住房難問題，有人主張政府應調(diào)控樓市，降低房價，甚至主張政府調(diào)整土地出讓方式和價格，來降低市場房價。這種主張不論在理論上還是實踐上都是不現(xiàn)實的，甚至是有害的。事實表明，在利潤化原則作用下，不論個人投資還是開發(fā)商不會因為土地價格便宜而降低房價。

大眾住房單靠市場難以解決，必須靠政府出手幫助。住宅不是單純的商品，而是商品與福利品的對立統(tǒng)一，這是住房的又一特殊性。住房保障是社會保障體系的重要組成部分，與醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)三大保險同樣重要。面對高價位運行的樓市，政府應加快住房保障體系建設，為中低收入家庭和困難家庭多增加經(jīng)濟適用房、廉租房供應量，及時發(fā)放和適當提高公職人員住房補貼。當前，政府應加大住房保障投資力度，因為房價走高，政府已從房地產(chǎn)業(yè)獲得了超額收益，如出讓土地收益增加，房產(chǎn)交易契稅增加，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅和所得稅增加。2004年南京地稅來自于房地產(chǎn)業(yè)的稅收達到35億多元，比上年增長56.5%。政府應將從房地產(chǎn)業(yè)獲得的超額收益，轉(zhuǎn)移支付于大眾住房保障，這是合理的，也是可行的。

我國現(xiàn)行住房保障制度是以經(jīng)濟適用房為主體的。從2004年5月13日建設部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》和2004年12月1日出臺的《南京市經(jīng)濟適用住房管理實施細則》來看，經(jīng)濟適用房制度存在重大缺陷：政府用于補貼困難家庭購購經(jīng)濟適用房的財政支出凝固在購房主體上而不是凝固在所購房屋上；財政資金投入住房保障后，“有去無回”，即使購房人變成“百萬富翁”，也無法收回。制度設計者似乎感到這一缺陷，規(guī)定經(jīng)濟適用房五年后上市轉(zhuǎn)讓，政府要收回一定比例的差價收益，但政府收回多少、怎么收回差價收益，缺乏所有權依據(jù)，難以操作。

住房保障制度創(chuàng)新的基本思路是：堅持公共財政原則，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，運用現(xiàn)代產(chǎn)權法則，建立“政府與個人共有產(chǎn)權房”制度?！罢c個人共有產(chǎn)權房”制度的基本內(nèi)核是，政府用于補貼中低收入家庭購房的財政支出（包括減免土地出讓收益）凝固在所購房屋上而不是購房主體上，一旦購房主體“脫貧致富”，政府很容易收回原始投資，并獲得相應比例的投資收益。“政府與個人共有產(chǎn)權房”制度的具體形式是，凡由政府提供補貼的住房，均由政府和購房人按出資比例共同擁有住房產(chǎn)權，在《房屋所有權證》上增加政府（或其授權的住房保障機構(gòu)）作為產(chǎn)權人之一，并標明兩者的產(chǎn)權比例。

“政府與個人共有產(chǎn)權房”制度，符合“誰投資、誰所有、誰收益”的原則，具有法律基礎?，F(xiàn)行住房制度，就是共有產(chǎn)權制度，只不過是共同產(chǎn)權人沒有引入政府而已。例如現(xiàn)在有人購房，產(chǎn)權證上標明的持有人就是2人及2人以上（夫妻2人、父子2人、母女2人、父母和子女3人等等），按投資額引入政府作為房屋產(chǎn)權持有人之一，符合現(xiàn)行住房產(chǎn)權制度，操作上簡便易行。

“政府與個人共有產(chǎn)權房”制度的優(yōu)點是，政府用于住房保障的財政資金具有累積倍增的效應，在財政年度專項投資規(guī)模不變的情況下，能夠逐步擴大住房保障規(guī)模，較終完成住房保障體系建設，實現(xiàn)“居者有其屋”。以南京為例，2002年以來，無償提供經(jīng)濟適用房用地9塊、6157畝，總建筑面積398萬平方米，住宅46600套，按每畝地價100萬元計算，相當于投入財政資金大致是60億元，平均每年投入財政資金20億元、提供大眾住房1.5萬套、130萬平方米。假定這個規(guī)?；静蛔?，20年后，發(fā)揮住房保障功能的財政資金就不是當年度的20億元，而是400億元，屬于社會保障體系的住宅將達到30萬套、2600萬平方米，如果當年度仍提供20億元財政資金用于大眾住房保障，那么就能基本滿足住房保障需求，較終減輕財政壓力?！罢c個人共有產(chǎn)權房”制度與現(xiàn)行經(jīng)濟適用房制度相比還有很多優(yōu)點，稍加思考，即不言而喻。

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