■新觀察

1998年房改是中國(guó)住房史上的里程碑事件，拉開(kāi)了商品房時(shí)代的序幕。

對(duì)于目前被高房?jī)r(jià)搞得痛苦不堪的年輕工薪而言，很難想像商品房發(fā)軔之難，從上世紀(jì)80年代開(kāi)始探討，直到90年代末才塵埃落定。如果不是1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)倒逼中國(guó)發(fā)展內(nèi)需市場(chǎng)，恐怕商品房還會(huì)繼續(xù)紙上談兵。

房改的過(guò)程，就像中國(guó)其他所有實(shí)質(zhì)性變動(dòng)利益的改革一樣，漫長(zhǎng)而艱辛。

打破業(yè)內(nèi)人士在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，還必須說(shuō)服批購(gòu)房者，讓他們認(rèn)識(shí)到購(gòu)房可以增加自身利益，同時(shí)，改變貸款金融機(jī)構(gòu)對(duì)房貸的恐懼感。

1998年的房改有兩大功績(jī)可以記?。阂皇窃谕苿?dòng)中國(guó)內(nèi)需的同時(shí)，發(fā)展了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，樹(shù)立了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理念，對(duì)樹(shù)立我國(guó)產(chǎn)權(quán)理念功莫大焉。1998年之后，房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著人類史上未有的城市化進(jìn)程突飛猛進(jìn)。以低價(jià)購(gòu)到單位福利房的吃螃蟹者———批有60％—70％的人都是通過(guò)購(gòu)購(gòu)舊公房擁有了房屋的產(chǎn)權(quán)———擁有產(chǎn)權(quán)使他們獲得了財(cái)產(chǎn)性收入，不費(fèi)吹灰之力獲得原始資本積累，程度地享受到房改紅利，雖然當(dāng)時(shí)并沒(méi)有財(cái)產(chǎn)性收入的概念。

二是在發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，堅(jiān)持市場(chǎng)化與中低收入的政府補(bǔ)貼相協(xié)調(diào)原則，以免改革遭遇少數(shù)人獲利、大多數(shù)人反對(duì)的偏差。

令人遺憾的是，在商品房改革過(guò)程中仍然走了大彎路。

頭先，商品房改革不徹底，產(chǎn)權(quán)不完善。我國(guó)購(gòu)房者擁有的是70年的產(chǎn)權(quán)，而使用權(quán)交易受到稅費(fèi)等多重限制，可見(jiàn)購(gòu)房者擁有的產(chǎn)權(quán)并不完整，政府部分剝奪了商品房擁有者的產(chǎn)權(quán)。

甚至物權(quán)法的出臺(tái)也沒(méi)能解決產(chǎn)權(quán)不完全的問(wèn)題。而那些擁有政府劃撥的大批土地的國(guó)有企業(yè)與國(guó)有機(jī)構(gòu)，仍在慷國(guó)有土地之慨，借著公益之名，為所屬特殊員工低價(jià)出售甚至分配商品房。

其次，沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分商品房與保障房。2003年，商品房市場(chǎng)出現(xiàn)大轉(zhuǎn)折，政府放棄了對(duì)保障住房的承諾，將絕大多數(shù)人推入商品房市場(chǎng)，由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)直線上升。推波助瀾的是，土地的壟斷與土地價(jià)格的非市場(chǎng)化，與較為徹底的放松管制的商品房定價(jià)，使得土地價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格螺旋式上升。土地與商品房、擁有者、貸款金融機(jī)構(gòu)，成為同一利益鏈條上牢不可破的聯(lián)盟。

看到房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，意識(shí)到政府對(duì)保障房的職責(zé)，從2005年開(kāi)始，房地產(chǎn)政策大踏步向1998年房改方案回歸。政府重新承擔(dān)保障性住房職責(zé)固然讓民眾欣慰，但在回歸的過(guò)程中泥沙俱下，行政之手深入市場(chǎng)微觀層面，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融、土地交易市場(chǎng)、住房交易集體在向行政權(quán)力靠攏。

行政與市場(chǎng)糾纏在一起，購(gòu)房者產(chǎn)權(quán)不完備，行政深入市場(chǎng)主體，市場(chǎng)價(jià)格因此畸高畸低。無(wú)法回避的根本問(wèn)題是，目前調(diào)控房?jī)r(jià)是為了刺破資產(chǎn)泡沫、給經(jīng)濟(jì)降溫所需，這是否意味著，一旦市場(chǎng)降溫，政府就將改變房地產(chǎn)政策？房地產(chǎn)行業(yè)究竟是否有獨(dú)立的價(jià)值？

房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整。深度調(diào)整可能向兩個(gè)方向轉(zhuǎn)變，或者市場(chǎng)化向行政繳械，繼續(xù)以公益的名義將市場(chǎng)與政府的保障職能混為一談，以大型國(guó)企吞并中小房企；或者尊重產(chǎn)權(quán)與市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的重要組成部分通盤考慮。

我們希望是后者。否則，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)必然還會(huì)經(jīng)歷一個(gè)成本極高、脫胎換骨式的大轉(zhuǎn)折。

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