2007年，北京限價房元年。在這個房地產(chǎn)項(xiàng)目遍地生金的年頭，各大開發(fā)商雙眼放光盯緊兩限房逐利而去，那個時候恐怕誰也沒有預(yù)料到短短一年之后，他們就已經(jīng)為砸在手里的限價房痛苦不堪。

據(jù)記者了解，2009年實(shí)際可搖號限價商品住房達(dá)2.3萬套，越來越多的限價房在開發(fā)商手中堆積霉變，本想借限價房多撈一筆的開發(fā)商在賣不出去的時候連降價都無門，2009年，誰來接手2.3萬套限價房？

“砸在自己手里”

2008年北京頭批2.7萬套限價房陸續(xù)入市。11月初，批限價房搖號配售完畢，1.4萬余戶配售家庭中，占總量20%的家庭放棄了選房。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，目前正在進(jìn)行的批限價房配售，由于戶型、位置、價格等各種原因，棄選的比例將高于批20%這個比例，較低估計約為5400套房難賣出去。

12月2日，北京市住保辦有關(guān)部門負(fù)責(zé)人透露，從可公開搖號配售的房源情況看，新開工建設(shè)的加上2007年開工未銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房房源，明年實(shí)際可搖號配售經(jīng)濟(jì)適用住房3.2萬套，限價商品住房2.3萬套。

“選擇限價房的人群50%是來京工作擁有北京戶口的外地人，這類人群由于選擇面廣，容易持幣觀望。如果房價繼續(xù)下跌，限價房的價格優(yōu)勢不明顯，而且在選擇上不如商品房量大，他們很可能去購商品房。而在這個過程中沖擊的，是遠(yuǎn)郊的限價房。”中大恒基市場部經(jīng)理張大偉對記者表示。

　　實(shí)際情況更讓遠(yuǎn)郊的限價房步履維艱。據(jù)記者了解，將在明年搖號配售的21個項(xiàng)目，只有6個在城八區(qū)，其余15個都在郊區(qū)，并且限價房的價格卻仍在上漲，例如朝陽區(qū)常營的項(xiàng)目均價已經(jīng)達(dá)到7800元/平方米，限價房的價格將進(jìn)一步與周邊新盤接近。

　　越來越多的人開始擔(dān)心房價持續(xù)下降，限價房較終會和商品房價格的差距不大，這種情況下，購房者也將有可能棄選限價房改購商品房。“商品房的選擇性很大，不像限價房可購的就只有幾個樓盤，戶型也不能挑。”張大偉說。

　　而由于限價房的價格不能隨著市場的變化而調(diào)整，開發(fā)商處于被動接受的地位。一位限價房開發(fā)商告訴記者，開發(fā)商想降價盡快結(jié)案都很難，如果銷售不暢，只能砸在自己手里。

搶客行動

限價房身份成了開發(fā)商的心頭恨。對于高價拿地的商品房，即使市場清冷，開發(fā)商仍可以抱著一線希望，降價銷售是他們較后的底牌，然而對于鎖定售價終端的限價房，他們則是有苦說不出。于是，面對限價房市場的觀望情緒，開發(fā)商們開始主動出擊，在限價房銷售上爭搶客源。

11月中旬崇文區(qū)搖號配售的現(xiàn)場，兩家開發(fā)商為了爭奪客源而發(fā)生口角，較后由雙方專業(yè)調(diào)和才算平息。

　　據(jù)當(dāng)時在現(xiàn)場的一位知情人士告訴記者，當(dāng)時發(fā)生沖突的是兩大限價房開發(fā)商的銷售人員，雙方競相為客戶介紹本樓盤的情況并互揭對方樓盤短處，爭執(zhí)之中其中一開發(fā)商展示沙盤被砸。

限價房在價格上比商品房便宜15%-30%，開發(fā)商本以為限價房會不愁賣，結(jié)果卻事與愿違，面臨滯銷的尷尬境地。“購房的人減少，將影響到開發(fā)商的回款情況。開發(fā)商為此很著急?！痹撝槿苏f。

龍湖地產(chǎn)新聞發(fā)言人顧偉稱，限價房穩(wěn)定的顧客源可為公司提供可觀的現(xiàn)金流。

一位 業(yè)內(nèi)人士告訴記者，去年開發(fā)商拿地時競爭激烈，拿地成本非常高。而現(xiàn)在限價房購售申請過程繁瑣而復(fù)雜，申請人的選擇也被限制了，現(xiàn)在樓市觀望情緒嚴(yán)重，讓限價房購售周期延長，開發(fā)商的資金流動變緩，資金壓力非常大。

2007年逐利限價房

2007年開發(fā)商經(jīng)過數(shù)輪競爭高價爭拿限價房地塊，這其中的原因顯然不是響應(yīng)政府關(guān)注民生那么簡單。

　　以單個項(xiàng)目為例，由北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的旗勝家園，拿地成本為13.98億元，規(guī)劃建筑面積為488243.07平方米，平均建筑面積成本為2863元。

　　北京易居研究院副所長牟增彬?yàn)橛浾咚懔艘还P賬，旗勝家園的均價為6350元/平方米，以2000元的建安成本，500元的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，200元的貸款利息等財務(wù)費(fèi)用，5%約320元的管理成本粗略計算，旗勝家園成本總價約為5883元，毛利潤將達(dá)到467元，利潤率將達(dá)到7%。在正常情況下，限價房項(xiàng)目有穩(wěn)定的客源，可以節(jié)省一大筆推廣費(fèi)用，銷售周期很短，能快速回籠資金。

　　雖然利潤率只有7%，但像旗勝家園這樣，4162套房源銷售周期僅用了兩個月，保證了企業(yè)的現(xiàn)金流。限價房伴隨著高房價而出生，力圖解決在高房價圍攻下“夾心層”的住房難問題。在去年眾人看好樓市的時候，開發(fā)商競相爭奪限價房，可觀的現(xiàn)金流讓開發(fā)商蜂擁而至。

　　據(jù)記者對限價房市場的觀察，地段好、同區(qū)域可供房源少的限價房項(xiàng)目并不受整體環(huán)境干擾，遠(yuǎn)郊地區(qū)的項(xiàng)目頭當(dāng)其沖成為市場的棄兒。

“現(xiàn)金流在弱市之下對開發(fā)商尤為珍貴，銷售不暢肯定會占用開發(fā)商的資金，將進(jìn)一步加劇開發(fā)商的資金緊張，特別是在銀行難貸款的個體開發(fā)商?！蹦苍霰蛘f。

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