自今年6月初首批4個(gè)項(xiàng)目入市后，北京“限競(jìng)房”供應(yīng)開始井噴，僅9月上半月就有5個(gè)項(xiàng)目集中入市，至此，3個(gè)月時(shí)間已有18個(gè)項(xiàng)目開盤入市，房源供應(yīng)總量接近萬(wàn)套。

所謂“限競(jìng)房”，是指“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓方式下的商品房，土地出讓時(shí)就限定了未來(lái)商品房銷售價(jià)格，并且由于該售價(jià)比周邊房?jī)r(jià)要低，因此備受市場(chǎng)關(guān)注。

不過(guò)，從3個(gè)月來(lái)的銷售情況看，原本預(yù)期會(huì)受熱捧、“日光”遭搶的限競(jìng)房，實(shí)際去化效果遠(yuǎn)低于預(yù)期。證券時(shí)報(bào)記者日前從多個(gè)近期開盤的限競(jìng)房項(xiàng)目了解到，由于地理位置及產(chǎn)品定位等多方面原因，購(gòu)房者的熱度也明顯不同，除了個(gè)別項(xiàng)目開盤“日光”外，大部分項(xiàng)目去化都不理想，有個(gè)別較早開盤去化不太理想的項(xiàng)目擬近期推出一些優(yōu)惠。

開盤去化冷熱不均

位于北京亦莊開發(fā)區(qū)南六環(huán)內(nèi)的某項(xiàng)目，盡管是工作日，證券時(shí)報(bào)記者仍看到陸續(xù)有一些來(lái)訪客戶，大廳內(nèi)有正在簽約的，也有坐下來(lái)詳談的。據(jù)一位銷售人員介紹，該項(xiàng)目均價(jià)5萬(wàn)2，開盤當(dāng)天象征性的總價(jià)優(yōu)惠了1萬(wàn)元?！胺孔颖容^好賣，一共開盤763套房，當(dāng)天就賣了500多套，目前還有100多套?！彼f(shuō)。

有 市場(chǎng)人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，在當(dāng)前市場(chǎng)橫盤階段，開盤當(dāng)天去化七成已經(jīng)算不錯(cuò)的了。而對(duì)于開盤去化較好的原因，上述銷售人員說(shuō)：“還是房子相對(duì)便宜，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，周邊二手房商品房單價(jià)在5萬(wàn)8左右，二手次新房單價(jià)6萬(wàn)1到6萬(wàn)2，咱們純新房才5萬(wàn)2，而旁邊一路之隔的非限價(jià)高端項(xiàng)目已經(jīng)賣到6萬(wàn)8了。另外，小區(qū)純洋房品質(zhì)，附近有重點(diǎn)中學(xué)，也是很多剛需客戶比較看重的。”

與上述亦莊項(xiàng)目相比，位于北京東南五六環(huán)之間、亦莊東與通州區(qū)交匯處的某項(xiàng)目售樓處則顯得相對(duì)冷清。一位銷售人員告訴證券時(shí)報(bào)記者，該項(xiàng)目開盤均價(jià)5萬(wàn)，低于政府所限的5萬(wàn)2均價(jià)，之所以開發(fā)商開盤定價(jià)較低，也是考慮到周圍的包括上述亦莊項(xiàng)目在內(nèi)的競(jìng)品較多，想在價(jià)格上有些優(yōu)勢(shì)，以便加快回款。盡管如此，證券時(shí)報(bào)記者了解到，該項(xiàng)目開盤當(dāng)天推出700套房源，賣了200多套左右，去化率不到三成。

更加冷清的是位于北京大興區(qū)近南六環(huán)的某項(xiàng)目接待中心，證券時(shí)報(bào)記者并沒(méi)有看到來(lái)訪客戶，只見(jiàn)到幾名銷售人員坐在一起各自低頭看著手機(jī)。據(jù)銷售人員介紹，該項(xiàng)目開盤均價(jià)5萬(wàn)5，開盤當(dāng)天有9.9折優(yōu)惠，當(dāng)天開了400多套賣了100多套，目前還剩100多套。盡管該銷售人員稱該項(xiàng)目位于大興核心板塊，距離地鐵很近，但是證券時(shí)報(bào)記者看到在建項(xiàng)目周邊目前除了一所大興區(qū)的學(xué)校，顯得有些荒涼。

不僅某些剛開盤的項(xiàng)目遇冷，此前已經(jīng)開盤的部分項(xiàng)目去化也不太理想。位于大興區(qū)南五環(huán)外的某項(xiàng)目，7月份就已經(jīng)開盤了，到目前仍有不少項(xiàng)目在售。

據(jù)了解，該項(xiàng)目開盤600多套房，當(dāng)天只賣了200多套。而位于房山區(qū)西南四環(huán)外的兩個(gè)項(xiàng)目，6月就開盤了，至今仍有不少項(xiàng)目在售。

部分戶型開盤定價(jià)低于政府限價(jià)

此前有媒體報(bào)道稱，北京部分限競(jìng)房打折促銷，大興區(qū)某項(xiàng)目每平方米“降價(jià)6000元”來(lái)吸引購(gòu)房者；還有項(xiàng)目在開盤當(dāng)天對(duì)所有選房的客戶都給出了總房款1%的折扣優(yōu)惠。

證券時(shí)報(bào)記者多方調(diào)查了解到，確實(shí)有少數(shù)項(xiàng)目開盤當(dāng)天給出了9.9折優(yōu)惠，部分相對(duì)較差戶型開盤定價(jià)低于政府限價(jià)，但是目前多數(shù)項(xiàng)目在售價(jià)格跟開盤當(dāng)天一樣，并沒(méi)有降價(jià)和優(yōu)惠，只有房山區(qū)某開盤較早的項(xiàng)目擬在中秋節(jié)推出一些優(yōu)惠。

媒體報(bào)道的所謂“降價(jià)”，或是將部分戶型銷售價(jià)格與銷售均價(jià)相比了。

如前述北京大興區(qū)南五環(huán)外的某項(xiàng)目，東西朝向的戶型售價(jià)4萬(wàn)8，比政府限定的5萬(wàn)2的銷售均價(jià)低4千塊錢；而南北朝向的戶型售價(jià)5萬(wàn)5，高于政府限定的銷售均價(jià)，但沒(méi)有超過(guò)銷售價(jià)格上限。另一個(gè)亦莊東與通州區(qū)交匯處的某項(xiàng)目，有部分南向戶型開盤定價(jià)在4萬(wàn)9左右，低于政府限定的5萬(wàn)2的銷售均價(jià)，而南北通透的戶型開盤定價(jià)在5萬(wàn)2左右，還有少量較好戶型定價(jià)5萬(wàn)3左右。

對(duì)于部分戶型售價(jià)低于政府限價(jià)被指“降價(jià)”的說(shuō)法，和碩機(jī)構(gòu) 分析師郭毅并不贊同?！安荒苷f(shuō)是降價(jià)，因?yàn)槿思沂灼陂_盤就沒(méi)有按建委限定的封頂?shù)木鶅r(jià)去賣，并不是先按封頂價(jià)格去賣，后面發(fā)現(xiàn)賣的不好又降價(jià)。限競(jìng)房有 限價(jià)，企業(yè)在不能漲價(jià)的情況下為讓項(xiàng)目體現(xiàn)出資產(chǎn)價(jià)值空間，只能靠前期在價(jià)格上做一些讓步。這種營(yíng)銷手段目前不太多，但未來(lái)會(huì)越來(lái)越多。”她接說(shuō)。

郭毅進(jìn)一步對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，企業(yè)作價(jià)格表時(shí)會(huì)對(duì)一些戶型價(jià)格上限做限制，把一些相對(duì)高價(jià)值的產(chǎn)品價(jià)格做高， 終均價(jià)符合政府限價(jià)就行了，所謂“降價(jià)”多的項(xiàng)目在房企的價(jià)格體系里可能原本價(jià)格就不高?！坝械捻?xiàng)目做了‘拉高排低’，或是把一層做了下躍，這樣就把一層或別墅產(chǎn)品均價(jià)做高，高層產(chǎn)品均價(jià)做低，整體符合政府限價(jià)就可以了，這都是很正常的策略?！彼f(shuō)，如果在向準(zhǔn)客戶釋放價(jià)格信息時(shí)就是按照優(yōu)惠價(jià)格釋放的，還沒(méi)到開盤階段算不上降價(jià)，只能說(shuō)房企用價(jià)格手段促進(jìn)銷售而已。

而對(duì)于有項(xiàng)目開盤給出1個(gè)百分點(diǎn)優(yōu)惠的現(xiàn)象，V房CEO司智接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，有些項(xiàng)目差不多同時(shí)開盤，處于競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，為了讓購(gòu)房者盡量選它，給了1個(gè)百分點(diǎn)的折扣，這是營(yíng)銷策略和技巧，不算降價(jià)促銷?！叭绻皇峭票P量太多，也不會(huì)這樣?！彼f(shuō)。

“開盤當(dāng)天有1個(gè)百分點(diǎn)優(yōu)惠很正常，房企要回款，在市場(chǎng)不是很熱的情況下讓客戶覺(jué)得有點(diǎn)吸引力，但不是所有項(xiàng)目都面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)?！惫阏f(shuō)。

明年房企競(jìng)爭(zhēng)壓力或更大

自6月初北京首批限競(jìng)房項(xiàng)目開盤入市至今3個(gè)月時(shí)間里，已經(jīng)有18個(gè)項(xiàng)目集中入市，供應(yīng)房源近萬(wàn)套，多數(shù)分布在北京五、六環(huán)之間，多數(shù)項(xiàng)目去化不理想也體現(xiàn)了區(qū)域性的供需矛盾。

據(jù)中原地產(chǎn) 分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在入市合計(jì)18個(gè)項(xiàng)目9826套住宅，網(wǎng)簽率只有19.6%，即使算上所有項(xiàng)目的真實(shí)銷售，已經(jīng)入市項(xiàng)目平均去化也不足4成?！霸诒本﹪?yán)格的調(diào)控下，北京限競(jìng)房進(jìn)入賣不完時(shí)代?！彼f(shuō)。

不過(guò)，在司智看來(lái)，說(shuō)當(dāng)前市場(chǎng)房子不好賣也不夠準(zhǔn)確，因?yàn)榭偝山涣渴潜┰龅??！氨本┻^(guò)去每個(gè)月新房成交在兩千套左右，8月份成交了4000多套，全部是限競(jìng)房，說(shuō)明市場(chǎng)購(gòu)買力還在買。”他說(shuō)，只能說(shuō)供應(yīng)量集中放大，購(gòu)房者可選空間比較大，市場(chǎng)分化比較明顯，有些項(xiàng)目賣的不好，有些項(xiàng)目則賣的挺好。有些不好賣的項(xiàng)目，開盤定價(jià)就沒(méi)有達(dá)到上限，這種情況在未來(lái)3、4個(gè)月還會(huì)延續(xù)，有些項(xiàng)目售價(jià)會(huì)陸續(xù)降一些，但降幅不會(huì)很大，因?yàn)橄薷?jìng)房本來(lái)利潤(rùn)空間就有限。

去年房企對(duì)今年市場(chǎng)的預(yù)期還比較樂(lè)觀，沒(méi)想到今年房地產(chǎn)調(diào)控如此嚴(yán)厲。一位房企內(nèi)部人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，當(dāng)前市場(chǎng)整體比較冷淡，大多房企都感到有壓力，特別是北京近期調(diào)整公積金政策，對(duì)購(gòu)房人影響非常大。限競(jìng)房市場(chǎng)比較尷尬，位置不好的項(xiàng)目銷售確實(shí)困難，但是由于政府限價(jià)，大多項(xiàng)目利潤(rùn)空間有限，也沒(méi)有什么降價(jià)空間，只能杠著。

未來(lái)隨著限競(jìng)房的大量上市，這種供需市場(chǎng)壓力會(huì)逐漸深化。郭毅認(rèn)為，今年對(duì)房企來(lái)說(shuō)是成交有一定保障的年份，明年市場(chǎng)局勢(shì)會(huì)更加惡化，因?yàn)槊髂瓴攀窍薷?jìng)房真正集中入市的年份，類似的產(chǎn)品、相近的價(jià)格、供應(yīng)大量集中，房企將面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

“不過(guò)，從好的方面說(shuō)，明年上市的項(xiàng)目都是今年拿的地，今年土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)那么激烈，地價(jià)水平相對(duì)可控，很多企業(yè)都是低溢價(jià)拿地，相比銷售限價(jià)中間還有一定調(diào)整空間，估計(jì)明年房企會(huì)運(yùn)用價(jià)格手段來(lái)拉動(dòng)和刺激成交?！惫銓?duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。

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