時下的上海樓市正處于各項政策的消化期，相對春節(jié)后“休眠期”的一手市場，二手租售行情變化正在加劇 

　　與一手成交相類似，節(jié)后的二手房市場成交也經(jīng)歷著因春節(jié)假期而滯后的政策消化期。而近期，相對于購賣低迷的情況，租賃市場成交似乎顯得越發(fā)活躍，據(jù)本市不少二手房中介門店反映，部分房東甚至上門催促加快出租所掛房源，預(yù)計未來一些板塊內(nèi)售轉(zhuǎn)租現(xiàn)象因政策效應(yīng)或逐步擴大，租賃旺季提前出現(xiàn)的可能性大增。 

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場統(tǒng)計，目前市場上漲的租金價格已漸漸被租客接受，租賃市場成交有活躍跡象出現(xiàn)，少數(shù)分行上門客中租售比例為7比3（租7、售3）。21世紀不動產(chǎn)上海銳豐寧夏分行經(jīng)理曹虎透露，分行自春節(jié)營業(yè)至今上門客基本都為租賃成交，新增掛牌也多為租賃房源。而在新國八條政策及傳統(tǒng)旺季促使下，租賃短期內(nèi)應(yīng)是主要成交類型。 

　　二手房掛牌量價齊跌 

　　目前，上海市二手房掛牌量結(jié)束了三周的連續(xù)上漲，開始回落，業(yè)內(nèi)稱二手房市場進入冰點期。 

　　搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控統(tǒng)計，2011年1月31日-2月6日，上海二手房市場呈現(xiàn)掛牌量價齊跌現(xiàn)象，其中，掛牌均價為26911元/平方米，環(huán)比下跌2.38%，青浦、崇明等外郊環(huán)區(qū)域掛牌均價跌幅均超5%。全市區(qū)18個區(qū)縣中，11個掛牌均價下降，其他7區(qū)縣掛牌均價上漲，但是幅度都較小，總體來看，變化幅度較大的區(qū)域都集中在內(nèi)環(huán)以及外環(huán)區(qū)域。 

　　1月31日下午，上海市地方稅務(wù)局發(fā)布了個人住房房產(chǎn)稅征收管理細則。一直處于風(fēng)口浪尖的上海市房產(chǎn)稅終于進入落實當(dāng)中，但是由于恰逢春節(jié)，上海市二手房市場進入傳統(tǒng)冰點，故房產(chǎn)稅對于上海市二手房市場的影響還未準確顯現(xiàn)。部分春節(jié)期間仍在營業(yè)的中介門店反映，春節(jié)期間，進店詢問的客戶中，傾向于租賃的占比較多，誠意交易者甚少。 

　　根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月31日至2月6日，春節(jié)假期內(nèi)上海市二手房住宅掛牌量減少5247套，環(huán)比減少3.54%。其中，普通住宅掛牌量為49143套，環(huán)比減少3.82%。 

　　從上海市各個區(qū)縣的掛牌分布可以看出，18個區(qū)縣中，崇明掛牌基數(shù)小，春節(jié)期間其二手房掛牌量較上周有小幅增加，增加2.6%。其余17區(qū)掛牌量均出現(xiàn)下滑，降幅為長寧區(qū)，掛牌量減少6.9%，普陀、楊浦以及徐匯區(qū)二手房掛牌量均有超過4.5%降幅。春節(jié)期間較受關(guān)注度的樓盤有：圣鑫苑、蓮花河畔景苑、天臺家園、上海康城以及和欣國際花園。 

　　2010年租金年增長5.70% 

　　2010年二手房購賣市場跌宕起伏，而相對應(yīng)的租房市場卻一路穩(wěn)步走高。從日前搜房租房網(wǎng)上海發(fā)布的《2010租房白皮書》數(shù)據(jù)顯示，2010年12月上海二手房平均租賃價格上漲至2825元/月，比去年同期增長5.70%。其中兩居室平均租金為2857元/月，三居室平均租金為3881元/月。  {$page$}

　　搜房上海二手房網(wǎng) 分析師表示，從2010整年的租金走勢分析看來，7、8、9月仍然延續(xù)了傳統(tǒng)的租賃高峰勢頭，租金價格指數(shù)均在1550點以上。二手房購賣市場動蕩不安、世博會的舉辦等因素成為租賃市場量價齊升的重要原因。 

　　二手房動蕩促使租賃活躍 

　　浦東新區(qū)的老公房梅園新村，一套小兩室的房屋2009年7月租金為2500元/月，到2010年7月租金上漲至2800元/月。 

　　分析師認為，2010年上海租賃市場的活躍跟動蕩不安的購賣市場有著密切的聯(lián)系。 

　　從4月開始的系列宏觀調(diào)控，讓上海二手房購賣市場變得撲朔迷離，房東和購房者同時進入觀望狀態(tài)，一方面房東以“已租代售”的形式等待更好的機會，為租賃市場增加了供應(yīng)量；另一方面，由于對政府調(diào)控抱有過多的期待，一些原本打算購房的購房者，也紛紛選擇租房過渡，致使租賃需求增加，活躍了租賃市場，并在6、7月份形成了購賣市場、租賃市場“一半冰水、一半火焰”的狀態(tài)。 

　　此外，2010年國家一系列房貸政策調(diào)控的出臺，增加了房東壓力，也致使其將成本轉(zhuǎn)嫁到租客身上，促使了房屋租賃價格的上漲。 

　　世博引發(fā)短租熱房租翻番 

　　舉世矚目的世博會在上海舉行，各路游客、參展商、媒體人齊聚上海，“短租”頓時成為上海二手房市場較熱門的話題。世博附近的上南花城，一套租金原為3500元/月的三房，在世博期間漲到了10000元/月，漲幅達186%。 

　　在“短租暴利”的影響下，不少房東也紛紛“棄長求短”，轉(zhuǎn)戰(zhàn)“世博短租市場”。 

　　據(jù)了解，圍繞世博的“短租”在上海世博會開幕前就已經(jīng)開始了，據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海銳豐上南分行置業(yè)顧問吳迪介紹，在4月份的租賃咨詢電話中，世博短租需求占了60%，這些租客大多以世博的參展商為主，租期大約在6-8個月左右，其價格則遠遠高出了平日的租金價格。  {$page$}

　　租賃市場將坐收漁翁之利 

　　對于2011年的租房市場，不少業(yè)內(nèi)人士認為，在國家“新國八條”、房產(chǎn)稅等一系列政策的影響下，二手房購賣市場將受到更嚴厲的“打擊”，租房市場則將“坐收漁翁之利”，延續(xù)2010年的上漲勢頭。 

　　搜房上海二手房網(wǎng)主編萬久紅分析指出，在二手房“限購”、“限貸”等眾多政策的影響下，由于購房成本的增加，很大程度上打壓了人們的購房欲望，之前的“潛在購房者”將延續(xù)租房狀態(tài)，繼續(xù)為租房市場“添磚加瓦”，活躍租房市場。 

　　漢宇地產(chǎn)董事長施宏也表示，2011年，漢宇地產(chǎn)也將業(yè)務(wù)作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，對租房的關(guān)注幅度將大幅增加。 

　　100萬總額30年限利息增15萬 

　　另外據(jù)抽樣調(diào)查顯示，央行實施的新一輪加息并未使得購房者對其有太大的反應(yīng)。頭先隨著購房時頭付比例的提高，交易過程中的貸款比例逐步縮小。據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場對旗下300余門店于2010年促成的二手房成交房源的抽樣調(diào)查顯示，購房者以純公積金貸款購房的套數(shù)約占18%，商業(yè)貸款購房的套數(shù)約占57%，一次性付款購房的套數(shù)約占25%。從成交金額角度看，商業(yè)貸款約占總成交金額的33%的比例，公積金貸款則約占5%的比例；2010年購房者的平均貸款資金需求約占購房資金的四成左右。 

　　準備金率及加息在近期的多次提升造成的疊加效應(yīng)已經(jīng)逐步體現(xiàn)。單看一次加息對房貸增加的月供并不太多，但聯(lián)合去年10月至今的三次加息，購房成本增加就較為明顯。

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