據(jù)北京“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計，2011年元旦三天北京市商品房住宅成交量為1246套，較去年1月同期成交增長143%，表明購房需求和意愿依然高漲。去年底一線城市樓市又呈量價齊升趨勢，開發(fā)商趁機加速推盤，歲末打折優(yōu)惠力度加大，希望捂熱今年的春節(jié)樓市，市場再度躁動給樓市調控敲響了警鐘，必須防止房價報復性反彈。

業(yè)界人士指出，房地產(chǎn)市場調控不僅是降低房價的需要，也是管理通脹預期、轉變經(jīng)濟發(fā)展方式、調整產(chǎn)業(yè)結構的必然要求，應在宏觀調控的總體部署中繼續(xù)深入執(zhí)行。去年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議指出，繼續(xù)堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調控，在支持自住性、改善性住房需求的同時，抑制投資投機性購房，遏制房價過快上漲。

去年一年盡管調控舉措不斷，市場深幅調整，但只是觸及到成交量的層面，對房價還未形成實質性影響。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的統(tǒng)計結果顯示，2010年深圳市新房成交36729套，成交面積約320.97萬平米，均為上年的一半，但成交均價卻上漲近500元/平方米。

值得注意的是，樓市調控只是讓部分需求者推延了置業(yè)時間，大量需求包括投資性需求仍然存在，許多購房者仍在出手和觀望之中徘徊。因此房價反彈的壓力仍很大。目前政府對抑制投資、投機性需求的各項舉措，以及還原住房保障基本居住需求功能的政策導向，應該演變成為一種長期化的趨勢。

當前調控形勢下調控手段應具有持續(xù)性，鞏固已有效果。過去一年大范圍、持續(xù)性的嚴厲調控，在規(guī)范土地供應出讓、打擊囤房囤地、限制開發(fā)商融資渠道上卓有成效，使得樓市外部環(huán)境和內部運行機制都出現(xiàn)了調整變化。央企退房令逐步落實，開發(fā)商開始在一線城市和二三線城市平衡布局，大力拓展商業(yè)地產(chǎn)，表明整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了積極的動向，供需格局出現(xiàn)了顯著變化。

差別化信貸稅收政策、保障房大提速、限貸限購等一系列高強度政策組合拳，使得樓市逐步向理性回歸。歷經(jīng)2009年的火爆，以及去年過山車式的跌宕起伏后，購房者的心態(tài)相對已經(jīng)成熟，借房價大幅上漲盈利的空間已不復存在，許多投資者也認識和感受到了房價在經(jīng)歷大漲周期之后的調整風險，逐步淡出市場。

不僅如此，要改變房價高企預期，今年調控政策還必須不斷加壓。不管是抑制通脹壓力還是調控房價，預期都是影響未來走向的重要因素，而房價上漲預期來自于市場長期積攢的非理性因素以及慣性認知，能夠改變這種預期的只有不斷加碼調控力度，強化房價的回調預期。

對于許多城市的購房者，較為關心的是限購政策今年是否存續(xù)的問題。據(jù)了解，標明限購期限至去年底的?？凇B門、福州等城市將順延此項調控政策，一線城市中廣州、深圳也明確表示繼續(xù)執(zhí)行限購令。在住房資源有限而需求量仍很大的情況下，在房價上漲預期仍強烈的形勢下，限購、限貸仍然是調控的核心政策之一，有利于緩解房價上漲預期，有效分配住房資源。

得益于房價繼續(xù)上漲以及樓市在幾個月內的火爆，去年許多房企仍取得了令人咂舌的銷售業(yè)績。1月1日，中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評發(fā)布的《2010年度中國房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售排行榜》顯示，全國主要的30家房企全年住宅銷售額接近8700億元，銷售面積達8449萬平方米。

不過今年，“不差錢”的開發(fā)商可能面臨外部融資環(huán)境全面收緊的狀況。不僅多個城市的限購令具有后續(xù)效應，預售資金監(jiān)管、資本市場融資受限、銀行信貸規(guī)模收縮，政策的疊加會使開發(fā)商倍感壓力。決定開發(fā)商明年經(jīng)營空間的只有銷售量，如果有效需求萎縮，樓市將會由開發(fā)商主導定價權的賣方市場向購房者話語權增加的購房市場緩慢過渡。

另外，今年的保障性住房建設很給力，去年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套，建設規(guī)模創(chuàng)歷年之較。隨著保障房覆蓋面增加形成規(guī)模效應后，保障房調節(jié)市場的作用將不斷發(fā)揮，這一短板會逐漸補強。短期內保障房對商品房具有擠出效應，對商品房定價形成壓力，長期則能改善供應結構，與商品房形成互補關系，促成住房供給的平衡機制。

有業(yè)界專家建議，樓市走向與市場內的資金量和流動性密切關聯(lián)。去年年底加息(專題 )和多次上調存款準備金率事實上是為今年的穩(wěn)健貨幣政策做準備，信貸規(guī)模收縮的信號明顯，在銀根收緊的情況下，樓市資金量也會發(fā)生相應變化，調控房價還要疏導投資資金逐漸撤出房地產(chǎn)業(yè)，給樓市降溫。

(作者：李文龍)