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專家提醒:購房二手房對不規(guī)中介要多"留神"

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 548 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
虛假房源拉客人

  現(xiàn)象:房源是中介公司的生存之本。一些小中介公司由于規(guī)模較小、從業(yè)人員專業(yè)知識缺乏、操作不規(guī)范,特別是缺少房源,因而虛假房源成為他們吸引客戶的一種手段。

  在五角場附近、漕寶路及虹梅路**出口、老北站等人流密集的地方,經(jīng)常出現(xiàn)散發(fā)房源傳單者。這些人一看到有人路過,就會馬上圍上來,拼命塞傳單。傳單上低、中、高端房源都有,房源覆蓋面也比較廣。然而,一旦看中了傳單上的房源,到中介公司詢問,得到的回答往往是房子剛剛賣掉(或出租)了,不過還有其他不錯的房子值得一看。不知情的客戶往往就會跟著中介人員去實地考察房屋的情況。事實上,傳單上的房源根本就屬子虛烏有,只是為了吸引客戶來看其他房源而虛晃一槍的。

  中介公司還有一種拉客戶的方式,把已經(jīng)成交的好房源仍然保留在傳單上,當有購家或租客看中時就稱還有;當客戶要求看房時,就以各種理由推托,并想方設(shè)法推薦手中剩余的房源。

  對策:對于“馬路中介”,消費者應(yīng)該特別留意,因為這類中介公司往往是“夫妻老婆店”,常設(shè)各種圈套套住客戶。

  “ 產(chǎn)權(quán)”詐房款

  現(xiàn)象:非自有產(chǎn)權(quán)房在購賣中存在著比較大的風險,往往不少中介公司利用它做文章。不少購房者往往會在中介公司的房源單上看到幾套房源標注以下內(nèi)容:××房子(不可售公房),但本公司可 產(chǎn)權(quán)。有的購房者因比較滿意該套房源,因此便將使用權(quán)房辦成產(chǎn)權(quán)房的事宜順理成章地交給中介公司。結(jié)果有兩種,一是果真辦妥產(chǎn)權(quán)證,萬事大吉;一是中介騙得購房款后溜之大吉。

  按政策規(guī)定,“使用權(quán)房”不能購賣,只有將“使用權(quán)房”辦理成“產(chǎn)權(quán)房”才能進行交易。一些中介公司正是利用了購賣雙方不懂房屋交易的具體規(guī)定,并嫌辦證手續(xù)麻煩的心理。

  對策:對于購房者來說,購房子盡量要做到購得安全,因此在尋找房源時,盡量找產(chǎn)權(quán)房,以免使用權(quán)房在辦產(chǎn)權(quán)房過程中發(fā)生意外。若是使用權(quán)房,則一定要弄清是否可以轉(zhuǎn)讓。

  “房源黃?!币挿吭?

  現(xiàn)象:“串房”是房產(chǎn)中介行業(yè)心照不宣的秘密,通俗地說就是缺少房源的小中介公司無法在激烈的市場競爭中立足,就派人到其他公司覓房源。通常的做法是,在看到大公司房源傳單或廣告后,佯裝成客戶實地看房。大公司熱情接待,推薦了一套又一套好房源,而“客戶”卻怎么看也不滿意,只得無功而返。但事后,這些“客戶”就想方設(shè)法聯(lián)系到房東,并以各種手段把房子掛到自己的公司。

  據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,這樣按勞提成的職業(yè)“房源黃?!币呀?jīng)占到了客戶總量的20%,而且有成員大齡化、老齡化的趨勢。如果市民把房屋掛到這類公司,得到的服務(wù)往往是大打折扣的,而且這些公司也擾亂了房產(chǎn)中介市場的秩序。

  對策:當一家素不相識的房產(chǎn)中介公司幾次打電話給你,即使他們的條件開得不錯,也不要輕易放棄自己當初選擇的中介公司。



  訂金變成勞務(wù)費

  現(xiàn)象:在委托中介購房、賣房時,消費者一般都要支付一定數(shù)額的訂金,但有時候這訂金就有去無回了。有的公司在收取訂金時不開具正規(guī)的發(fā)票,而是僅僅寫個收據(jù)。如果一個客戶看中了某一套房子,而這套房子實際上已經(jīng)賣出去了,但中介公司為了留住客戶就會隱瞞真相,先把訂金收了再說。然后就能拖則拖,或者向客戶介紹其他的房源,如果客戶較終對其他房源都不滿意,要求退還訂金,中介公司就不干了,他們會解釋說長久以來他們付出了多少勞動、多少努力、多少心血,總之訂金變成了勞務(wù)費,客戶就別想再要回來了!

  除了訂金,傭金的收取也有不少不規(guī)范的地方。以出租為例,中介傭金收取方式應(yīng)是上家(出租方)和下家(承租方)各付半個月租金。實際操作中,有些中介公司既向上家收取一個月的租金,又向下家收取一個月的租金,這就賺了雙倍傭金。

  對策:消費者在所有付款項目中,一定要明確要求中介公司開發(fā)票,切忌以收據(jù)代替發(fā)票,避免出現(xiàn)不明費用。

  無效房源充有效

  現(xiàn)象:利用無效信息騙取信息費是一些不法中介公司的常見伎倆。老家河南的張先生找到一家房產(chǎn)中介公司,要求租門口張貼的信息單上的一套房子。該公司稱那套房子已經(jīng)出租,但說如果張先生交200元信息費,將為他找到符合要求的房屋。因急于租房,張先生便交了200元。其后,該公司果然幾次打電話給他說找到房子了。可當張先生趕到中介公司時,房子不是已租出,就是與房東聯(lián)絡(luò)不上。眼看幾個月已過,張先生覺得不大對勁,便要求退還200信息費,該公司卻以已提供過房源信息為由拒絕退還。

  對策:當中介公司提供的房源信息無效比例超過50%時,租房者就應(yīng)提高警覺。另外,在付費時對有關(guān)內(nèi)容要加以明確,而不要僅是籠統(tǒng)地寫個信息費。

  中介、房客唱雙簧

  現(xiàn)象:在房產(chǎn)中介陷阱中,較為嚴重的就是假扮房東騙取租金或房款。高先生從網(wǎng)上看到一條房屋出租信息,這是他單位附近的一室一廳房,每月租金900元,正符合他的要求。于是他立即與中介公司聯(lián)系,通過中介公司,高先生與房東相互驗了證件并支付了一半租房款。豈料,入住后僅一個月,高先生卻被真正的房東趕了出去。原來,和高先生聯(lián)系的房東是個持假證件的騙子。他事先與真正的房東約定短期租房,租期快到時就將手中留存的房產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件復(fù)印后發(fā)布房源信息,等拿到了下家租金或購房者的錢款后即溜之大吉,他們常常會與一些小中介公司聯(lián)手操作。

  對策:要應(yīng)付這種“雙簧”陷阱,消費者事前一定要仔細驗看對方手中的房產(chǎn)證。如果中介公司和“房東”的關(guān)系過于曖昧,則就要提高警惕了。

  頻頻簽約多收錢

  現(xiàn)象:家住虹橋的王女士在陸家嘴附近花150多萬元購了一套商品房用來出租投資。去年10月,小區(qū)一家中介公司以每月1250 美元的價格把房子租了出去,同時向她收取了一個月的租金作為中介費??蓜傔^了三個月,該公司打電話給王女士,說他們替她找一家更好的下家,不僅每月租金提高到1300 美元,而且一次就簽1年,并保證他們替她解決好后續(xù)事宜。在中介公司的再三游說下,王女士答應(yīng)了,較后又交了一個月的中介費。較近,中介公司又打電話給王女士說為她找到更好的一個下家……



  對策:要對付這種中介公司,出租方一定要克服貪小便宜的思想?;蛟S房租是高了一點,但考慮到交掉的中介費、房屋空關(guān)期間的損失以及為此花費的時間、精力后,實際上大多是得不償失,而這其中的受益者只會是中介公司。

  中介扮演倆角色

  現(xiàn)象:張先生與一家中介公司簽訂了一份《購房協(xié)議書》。在這份“協(xié)議書”中,中介公司以賣方身份出現(xiàn),而且協(xié)議中幾乎沒有約定任何賣方的義務(wù)。經(jīng)過分別到房地產(chǎn)交易和工商管理部門調(diào)查,得知該房屋的產(chǎn)權(quán)人并非這家中介公司,而且中介公司的經(jīng)營范圍中也沒有收購房屋的內(nèi)容。實際上,中介公司隱瞞其中介身份:在上家面前,扮演的是購家;在下家張先生面前,扮演的是賣家,目的是為了賺取差價。

  對策:購房人一定要與產(chǎn)權(quán)人直接簽訂房屋購賣合同。

  不簽合同先付款

  現(xiàn)象:張先生委托中介公司購房,按照約定時間來到中介公司,準備簽訂《房屋購賣合同》,并繳頭付款。不料中介公司提出了新的要求:“今天先不簽合同,要先繳頭付款”。沒有房屋購賣合同,也沒有產(chǎn)權(quán)人授權(quán)的中介公司代收房款的證明,甚至連一份中介合同都沒有,中介公司卻先向張先生收房款。

  對策:交易的安全和合法是較重要的,切莫因急于購房而上了當。要先與中介公司簽訂書面合同,再付頭付款。

  明差價變暗差價

  現(xiàn)象:今年年初,政府有關(guān)部門發(fā)文,嚴禁中介公司賺差價。一些中介公司為應(yīng)對這一政策,悄悄地把賺明差價變成賺暗差價。

  目前市場上,大多數(shù)小型的房產(chǎn)中介公司都是由個人出資設(shè)立的私營企業(yè),公司的錢就是老板的錢。于是有些公司就以老板的個人名義把好房源壓低價格購進,轉(zhuǎn)手再高價拋出。一進一出之間的差價,遠遠高出正常的傭金收入。表面上合法,實際上違法的行為損害了賣房者的權(quán)益。

  對策:面對這樣的中介公司,賣房者頭先要心里有數(shù),對自己的房子要有客觀清醒的認識,自己的房子究竟值多少錢?可以在委托中介前先找專業(yè)人士對房屋進行分析估價,或者到附近的市場上打聽一下。


摘自房地產(chǎn)時報

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