上海樓市進(jìn)入2004年后，隨著政府對(duì)樓市的宏觀調(diào)控，以及購賣雙方的進(jìn)一步趨向理智，上海的樓市正進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)時(shí)期。二手房的增幅逐月遞減。此時(shí)購購二手房更需要一種平穩(wěn)的心態(tài)。在此，我們就來探討一下這個(gè)問題。

　　由于二手房的賣家對(duì)房子非常了解，他們?yōu)榱四苜u出個(gè)好價(jià)錢，有的會(huì)故意隱瞞一些房屋的缺點(diǎn)，而把優(yōu)點(diǎn)放大。這其中也不乏一些人存心想撈一票，然后就人間蒸發(fā)掉。當(dāng)購房者意識(shí)到上當(dāng)?shù)臅r(shí)候，已經(jīng)找不到原先的賣家了?；诙址窟@些自身的特點(diǎn)，我們購房者在購購時(shí)往往要注意一些細(xì)節(jié)問題。為此BOBO為大家總結(jié)了幾點(diǎn)購購二手房的有關(guān)注意事項(xiàng)。

　　二手房四步走

　　頭先，我們需要到實(shí)地查看，看該房是否有私搭私建部分。如出現(xiàn)占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況，這些部分一般不能計(jì)算為房屋的面積?；蛘呶輧?nèi)是否有搭建的小閣樓，是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等，陽臺(tái)是否是業(yè)主自己封閉的，這些都涉及到面積如何計(jì)算的問題。還需要確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積包括建筑面積、使用面積和房?jī)?nèi)的實(shí)際面積，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，較保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂的地毯面積。這樣對(duì)面積可以做到心中有數(shù)。然后我們還要觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)，管線是否太多或者走線不合理，天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。即對(duì)房屋的質(zhì)量也有個(gè)整體把握。

　　其次是要到房屋的周圍走訪了解?？梢詮泥従幽抢锪私馑麄?cè)诖司幼〉那闆r，再進(jìn)一步了解所購房屋的情況。從居委會(huì)或者傳達(dá)室那里了解一下小區(qū)的周邊環(huán)境，以及物業(yè)費(fèi)，車位和供水供電的情況。另外要查看水電、煤氣、電話、管理費(fèi)等費(fèi)用是否已交清，是否還有物業(yè)維修基金等等。這時(shí)我們需要做的是盡量多地了解房屋的軟環(huán)境，畢竟我們今后將在這個(gè)環(huán)境中生活。

　　還有，當(dāng)我們準(zhǔn)備交易的時(shí)候還要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一人。還要看產(chǎn)權(quán)是否完整，有沒有抵押、共有人等。抵押的房子是不可以賣的，如果有共有人，那么還需要共有人的同意。一定要查看產(chǎn)權(quán)證正本，較好能親自到房管局查證產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

　　較后，房款和產(chǎn)權(quán)交接不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個(gè)重要的問題，可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過的單位，如律師事務(wù)所或信譽(yù)較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣主的賬戶。我們還需要知道產(chǎn)權(quán)過戶必須要經(jīng)過當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理才算完成過戶手續(xù)。從購房的角度來說，一定要產(chǎn)權(quán)過戶以后這套房屋才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以對(duì)任何條件反悔。

　　二手房的二手裝修

　　還有一個(gè)問題需要特別提醒大家，購二手房通常都會(huì)碰到賣家將原來的裝修一并打入總價(jià)的情況。消費(fèi)者很難甄別其價(jià)值的高低。裝修附著在房屋上，當(dāng)房屋進(jìn)行交易時(shí)，作為其不可分割的一部分，我們同樣要將其分別估價(jià)。以防止有些賣家以次充好，抬升房?jī)r(jià)。

　　從理論上說，裝修費(fèi)應(yīng)按年限來估算，但目前還沒有這方面的規(guī)定。據(jù)房產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)人士介紹，一般以兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量裝修的價(jià)值：一是原價(jià)，二是折舊率，現(xiàn)今市場(chǎng)上較多采用5年制折舊方法，較后留有20%的殘值，折舊以年10%、年20%的遞進(jìn)方法估算，通常年就應(yīng)有折舊。需要強(qiáng)調(diào)的是，裝修在房屋評(píng)估中居于次要地位，一般排在樓層、朝向之后，評(píng)估時(shí)除年限外還要結(jié)合磨損率、裝修水平、使用狀況等綜合考察，裝修價(jià)應(yīng)與房?jī)r(jià)分別評(píng)估，7-8年的裝修成本在評(píng)估價(jià)格時(shí)可忽略不計(jì)。

來源：品牌時(shí)報(bào)-上海樓市周刊

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