查詢二手房產(chǎn)權(quán)狀況三步走
　　步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證書以及其他證件。
　　產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。
　　身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。
　　資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證書；代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。
　　其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的協(xié)議或證明；中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。
　　步是向有關(guān)房地產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。
　　查驗(yàn)的具體方式是：
　?。保恐魇钦l(shuí)，假如為共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；
　?。玻畽n案文號(hào)，即該宗交易的文件編號(hào)，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該文件副本；
　?。常怯浫掌?，此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期；
　?。矗山粌r(jià)格，即該項(xiàng)交易的成交價(jià)，查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”，則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品；
　?。担渌麅?nèi)容，如房屋平面圖等。
　　第三步是查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。
　　房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購(gòu)房者還需了解的內(nèi)容有：所購(gòu)房有無(wú)抵押、房屋是否被法院查封等。
　　購(gòu)購(gòu)二手房八項(xiàng)注意
　　注意一產(chǎn)權(quán)的可靠性：
　?。保⒁猱a(chǎn)權(quán)證上的名字
　　２．產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容
　?。常?yàn)看正本、查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性
　　另外，還要搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房。成本價(jià)房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房基本上都需要單位蓋章后才能真正上市交易，而經(jīng)濟(jì)適用住房更接近商品房的交易。
　　記下產(chǎn)權(quán)證上的內(nèi)容，包括一些細(xì)節(jié)：面積、標(biāo)注的地址、有的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房會(huì)注明產(chǎn)權(quán)的分配比例等等。
　　注意二原單位是否允許轉(zhuǎn)賣：
　　１．是否與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益分配辦法
　?。玻_認(rèn)原單位是否同意轉(zhuǎn)讓
　　標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問題，房主是怎樣處理的，進(jìn)行得怎樣了，這是購(gòu)主必須了解的。需要特別指出的是，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。
　　注意三是否有私搭私建部分：
　　１．是否占用公共空間
　　２．是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)
　?。常欠駹可娴矫娣e計(jì)算的機(jī)構(gòu)改動(dòng)
　　房屋大多有各種不適合居住使用的缺陷，因此很多人對(duì)老房屋進(jìn)行了改造。在購(gòu)購(gòu)時(shí)，應(yīng)該將這些因素考慮到，并將額外增加的面積刨除在房?jī)r(jià)計(jì)算之外，甚至要考慮到自己若要將布局恢復(fù)原狀需花費(fèi)的時(shí)間和。
　　注意四確認(rèn)所購(gòu)房屋的準(zhǔn)確面積：
　　應(yīng)該了解的內(nèi)容包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積。新建商品房的使用率尚且沒準(zhǔn)，老舊房屋的使用率就更難以保證。
　　注意五仔細(xì)觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)：
　?。保畱粜褪欠窈侠?
　?。玻芫€是否太多
　?。常畯囊恍┈F(xiàn)象看內(nèi)部問題
　　注意六考核房屋的市政配套：
　?。保捍蜷_自來水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；如果自來水有渾濁、發(fā)黃的現(xiàn)象，可能是水管生銹引起的；假如這家水壺中的水垢多，說明這一帶的水質(zhì)很硬。水流小而緩慢則是水壓不足的直接表現(xiàn)。
　　２．電視：現(xiàn)在仍然有些小區(qū)和家庭未能裝上有線電視，有的是因?yàn)樾^(qū)都沒有開通，有的是房主一直沒有去辦理這方面的手續(xù)。不妨打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺(tái)的節(jié)目。
　　３．供電容量
　?。矗娋€：老化電線容易引起火災(zāi)，而且電線老化說明房屋年限已經(jīng)不短，供電容量十有八九不適應(yīng)現(xiàn)代人的居住需求。
　?。担娫捑€
　　６．煤氣：還在用煤氣管道的住房，應(yīng)該考慮到將來?yè)Q裝天然氣時(shí)的費(fèi)用。還應(yīng)該注意點(diǎn)燃煤氣灶后的火焰高度，判斷煤氣是否充足。
　?。罚疅崴号f小區(qū)的房屋自帶熱水器的，要考慮其品牌、新舊程度，是燃?xì)獾倪€是用電的，不妨親自試用一下，看看水的溫度如何。如果是燃?xì)獾?，?yīng)該注意是否是已經(jīng)禁止生產(chǎn)的直排式熱水器，熱水器的位置在哪里，洗澡時(shí)是否安全？
　　８．暖氣：供暖單位是什么性質(zhì)？是大市政供暖還是小區(qū)單獨(dú)供暖？暖氣費(fèi)是上門收取還是自己到收費(fèi)站去交？暖氣片數(shù)盡量多一點(diǎn)總要好一些。如果是冬天去看樓，不妨摸一摸暖氣片的溫度。
　　注意七內(nèi)部裝修的狀況及房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖：
　　１．原房屋是否帶裝修
　?。玻私庾≌膬?nèi)部結(jié)構(gòu)圖：新建商品房都會(huì)提供給你一張戶型圖，但是二手公房的情況更為復(fù)雜。如果你購(gòu)了房以后打算裝修，一定要問清楚管線的走向、承重墻的位置等，以免造成不必要的麻煩。
　　注意八物業(yè)管理的水平：
如保安、保潔、綠化，有沒有信箱，電梯的品牌、速度及管理方式如何，是否有人值守（舊小區(qū)的電梯一般較老舊，有人值守更可靠），晚上較晚開到幾點(diǎn)等等。
　　較后一定要到政府主辦的房地產(chǎn)交易辦妥各項(xiàng)房屋交易手續(xù)、繳納各項(xiàng)交易費(fèi)用、領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。

來源：中鼎房產(chǎn)

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