頭先，確定房屋的保修期。根據(jù)我國房地產(chǎn)及建筑方面的法規(guī)，商品住宅的質(zhì)量保修期有兩種。一種是建設(shè)工程承包單位對建設(shè)單位（即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）的商品住宅建筑質(zhì)量保修期。建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對施工單位給予建設(shè)單位的較低保修期作出了明確規(guī)定，保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。另一種是開發(fā)商對購房人的商品住宅房屋質(zhì)量的保修期，該保修期從開發(fā)商交付商品住宅之日起計(jì)算，相關(guān)規(guī)定有建設(shè)部發(fā)布的于1998 年9月1日起實(shí)施的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），建設(shè)部發(fā)布的于2001 年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》以及上海市政府公布的于1997 年6月1日施行的《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》。

　　綜合上述規(guī)定，開發(fā)商對購房人的質(zhì)量保修期為：（1）地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)保修期限為建筑設(shè)計(jì)合理使用年限；（2）屋面防水工程較低保修期限為5年減去房屋空關(guān)期（指竣工驗(yàn)收合格之日至住宅交付使用之日）的期限，如該期限少于3年，則不得低于3年；（3）有防水要求的衛(wèi)生間、房間（地下室、廚房）及外墻面的較低保修期限為5年減去房屋空關(guān)期（指房屋驗(yàn)收合格之日至住宅交付使用之日）的期限，如該期限低于2年，則不得低于2年；（4）管道、墻面、頂棚、地面、門窗、供熱、供冷系統(tǒng)、衛(wèi)生結(jié)頭、燈具及開關(guān)較低保修期限為2年；（5）其他部位、部件的較低保修期限由雙方約定。質(zhì)量保修期在開發(fā)商提供的住宅質(zhì)量保證書中應(yīng)有載明，如果保證書中的保修期低于規(guī)定的較低保修期，應(yīng)以規(guī)定的較低保修期為準(zhǔn)。

　　確定了質(zhì)量保修期后，質(zhì)量問題視不同情況區(qū)別對待。如果發(fā)生的質(zhì)量問題在開發(fā)商的保修范圍之內(nèi)，且仍處于保修期內(nèi)，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)免費(fèi)維修責(zé)任。如果已經(jīng)過了保修期或不屬于保修范圍，由業(yè)主自行維修或由開發(fā)商進(jìn)行有償維修。如果是房屋公用部位發(fā)生質(zhì)量問題，則由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修，從物業(yè)維修基金中列支費(fèi)用。

　　就你的問題而言，如果有證據(jù)證明上家在出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋質(zhì)量問題，也可以要求上家承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，如果上家已如實(shí)告知或你明知房屋有質(zhì)量問題，則上家不承擔(dān)責(zé)任。此外，上家不知曉的隱蔽工程質(zhì)量問題，上家也不承擔(dān)責(zé)任。如果你是通過中介公司購購的，而中介公司在提供中介服務(wù)時(shí)，未如實(shí)告知房屋質(zhì)量問題，你也可以要求中介公司退還或減少相應(yīng)的中介費(fèi)。

　　在此提醒購購次新二手房的市民，在購房時(shí)，除了對房屋質(zhì)量進(jìn)行全面檢查以外，還應(yīng)詳細(xì)了解房屋的使用年限以及保修期限，并要求上家提供開發(fā)商交付的《住宅質(zhì)量保證書》。對仍處于保修期限內(nèi)的保修部位、部件，較好在保修期限屆滿之前進(jìn)行一次細(xì)致的檢查，如發(fā)現(xiàn)問題可以及時(shí)要求開發(fā)商進(jìn)行維修。

來源：房地產(chǎn)時(shí)報(bào)

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