１、二手民宅的市場總體狀況

據(jù)資料顯示，北京市現(xiàn)有的二手房市場仍以普通民宅為主，二手民宅的交易總量占二手房交易總量的近８０％左右。近年來，隨著北京市一手房房價(jià)的持續(xù)增長，以及政府危改拆遷力度的加大，越來越多的拆遷戶、中低收入家庭、外地進(jìn)京人士以及頭次置業(yè)者都紛紛把目光投向二手房市場。二手民宅市場呈現(xiàn)需求旺盛的火爆局面，市場整體表現(xiàn)為嚴(yán)重的供不應(yīng)求狀況，平均供求比例約為１５左右。同時(shí)二手房自身所具備的“價(jià)格低、地段優(yōu)勢明顯、物業(yè)配套設(shè)施齊全”等品質(zhì)也逐漸地得到了投資客的青睞，雖然房產(chǎn)市場整體發(fā)展的同時(shí)也拉高了二手房價(jià)，但是經(jīng)過幾年的市場磨合，其相對于同地段的一手房價(jià)，其價(jià)格泡沫和水分已差不多被擠干?，F(xiàn)階段的北京二手民宅的平均售價(jià)約在３２１０元／平方米左右，而同期商品房預(yù)售均價(jià)則為６１６７元／平方米。二環(huán)內(nèi)的老城區(qū)以及ＣＢＤ、亞運(yùn)村、中關(guān)村、燕莎等熱點(diǎn)區(qū)域的房價(jià)較高，二手民宅的平均售價(jià)約在４５００元—５８００元／平方米左右不等，而同期同地段一手商品房均價(jià)則大約在６０００元／平方米—１萬元／平方米左右。

　?。?、率分析

大多數(shù)的投資人投資二手民宅獲取收益主要靠兩種方式，一是購來用于出租，靠租金來掙回投資。北京作為政治和經(jīng)濟(jì)文化，每年都吸引著成千上萬的外地來京求學(xué)打工者、海外歸國人士。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京常住外來人口約３００萬人左右，有大約２５０萬人需要通過租房解決居住問題，加上北京本地的約５０萬租房者，北京的租房大軍約３００萬人左右。這其中將近８０％的人選擇普通民宅租賃。租賃市場的活躍使得房屋出租容易且收益穩(wěn)定，大多數(shù)投資人都愿意選擇將所購二手房用來出租。一般情況下，普通住宅的率約在６％－８％左右，資金回收周期約為１２至１６年，而且隨著北京不斷加快發(fā)展的步伐，房屋的租賃需求會變得越來越大，租金價(jià)格也會隨之提高，整體是一個(gè)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。普通租賃中尤以一居室較受承租人歡迎，其租金集中范圍為１２００元—１６００元，主要為解決基本居住問題，需求人群多為２８歲以下的年輕人。二居室的租金范圍為１６００元－２５００元不等。地段是租金高低的主要決定因數(shù)，但房屋的裝修情況和屋內(nèi)配套設(shè)施是否齊全也會對租價(jià)造成影響，一般承租人都愿意選擇那些帶簡單裝修，家電配置（如彩電、冰箱、空調(diào)、熱水器等）較為齊全的房屋。

獲取收益的另一種方式則是購來用于出售，靠購賣之間的差價(jià)賺取利潤。我們要提醒這類投資人，隨著近幾年北京市房價(jià)的不斷攀升，現(xiàn)階段的二手房總體價(jià)格已經(jīng)趨于高位。而且伴隨著央產(chǎn)房的逐步放量、轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)落地后二手商品房源的大量進(jìn)入市場以及隨后１至３年經(jīng)濟(jì)適用房的大批量再上市，這些都會對二手房購賣市場造成沖擊，二手房價(jià)將在隨后的兩三年保持穩(wěn)中有降的發(fā)展態(tài)勢。所以，投資二手房期望短期內(nèi)房價(jià)大幅上漲以獲取高額差價(jià)的愿望不太現(xiàn)實(shí)；如果從長遠(yuǎn)來看，隨著奧運(yùn)會的臨近及新的城市發(fā)展規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，城區(qū)一手樓盤的銳減將導(dǎo)致二手房是在城區(qū)居住的必然選擇，二手房在較長的周期內(nèi)仍然具有升值的空間。

　?。?、熱點(diǎn)區(qū)域和戶型

朝陽和海淀兩大區(qū)域作為北京市的文化、經(jīng)濟(jì)、高科技，一直以來都是北京租賃市場的主要集中區(qū)域。其中尤以ＣＢＤ及其輻射區(qū)、中關(guān)村和亞運(yùn)村等核心區(qū)域的租賃需求較為旺盛，二環(huán)以內(nèi)的老城區(qū)及靠近**、高速等交通便利的地段也同樣是租賃的熱點(diǎn)區(qū)域。由于承租人群多為年輕人及外地來京就業(yè)者，所以一居室的市場需求，供不應(yīng)求的狀況較為明顯。如果投資者購購普通民宅是用來出租的話，一居室應(yīng)該是投資頭選。雖然二居室的需求量也較大，但整體市場供求較為平衡。三居和多居等戶型由于承租人群有限，再加上合租形式的不普及，所以整體租賃市場普遍表現(xiàn)為供過于求的狀況。此外，如果投資者對所購房屋進(jìn)行適當(dāng)?shù)匮b修和設(shè)施投入，租金收益也會得到相應(yīng)的提高。

二手公寓投資

　?。薄⒍止⒌恼w市場狀況

隨著北京二手房市場不斷擴(kuò)大、開放，以及消費(fèi)者置業(yè)需求和消費(fèi)能力的分化，北京市二手房市場開始走向細(xì)分，房源也開始呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)，二手公寓異軍突起。據(jù)資料顯示，北京市的二手公寓市場從去年下半年至今，交易量明顯放量，呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。今年一季度二手公寓的成交量出現(xiàn)大幅增長，成交量已占到二手房成交量的１０％，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)今年其比重可上升至２０％左右。北京市的二手公寓一般都為當(dāng)年品質(zhì)較高的“名盤”，具備環(huán)境、地理位置、設(shè)計(jì)等優(yōu)勢。而且二手公寓其價(jià)格中的水分被充分?jǐn)D壓 與一手相比，二手公寓物超所值的特點(diǎn)也由此體現(xiàn)，二手公寓逐漸成為部分房產(chǎn)投資人士的新寵。一般的二手房是按照所在城區(qū)來劃分價(jià)格的，但二手公寓則不同，就算兩個(gè)相鄰的小區(qū)，其二手公寓價(jià)格也可能有所不同。二手公寓的價(jià)格受所在小區(qū)的配套設(shè)施、社區(qū)成熟度及物業(yè)管理水平的影響；當(dāng)然，較終成交的價(jià)格還要看業(yè)主的心理需求。但總體來說在各熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的二手公寓價(jià)格大體如下，ＣＢＤ地區(qū)：７０００元至１萬元／平方米左右；中關(guān)村：６０００元至８０００元／平方米左右；亞運(yùn)村：５０００至１萬元／平方米左右；望京地區(qū)：４３００至６５００元／平方米左右。

　?。病⒎治?

二手公寓相較于普通民宅，它面向的租售人群多是一些薪資高的白領(lǐng)、海歸人士、大企業(yè)的中高層管理人員及其部分經(jīng)商成功人士。雖然二手公寓的承租人群不如普通民宅那樣普及，但是它擁有租賃人群穩(wěn)定且租金收益高的特點(diǎn)。二手公寓的租賃價(jià)格為５０００元－１萬元以上不等，租金的高低主要除了取決于房屋面積及物業(yè)所在的地段優(yōu)勢外，還與物業(yè)自身的配套、裝修、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境等息息相關(guān)，二手公寓的率一般在５％－７％左右，由于其租價(jià)較高且租賃人群特定，所以易受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，但其所具備的地段優(yōu)勢使得二手公寓的未來升值空間大。對于短期想通過轉(zhuǎn)手再出售獲取收益的二手公寓投資者來說，需要充分了解其不同區(qū)域購賣市場狀況。雖然二手公寓市場繁榮并有其自身的優(yōu)勢，但我們應(yīng)該看到，北京目前整個(gè)公寓市場的建設(shè)速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于同階段寫字樓的建設(shè)速度。而與公寓市場息息相關(guān)的寫字樓、商圈的擴(kuò)大、發(fā)展和成熟則需要較長的一段時(shí)間，所以若想通過轉(zhuǎn)手獲取高額收益需要一個(gè)中長期的過程。

　?。场狳c(diǎn)區(qū)域和戶型

位置是投資二手公寓的關(guān)鍵，其熱點(diǎn)區(qū)域所呈現(xiàn)的市場共性為：外企、高收入企業(yè)較多，白領(lǐng)及外國暫住人口集中的區(qū)域。所以，以中關(guān)村、ＣＢＤ核心區(qū)域、金融街、燕莎商圈、朝陽公園、亞運(yùn)村和望京等區(qū)域的二手公寓投資價(jià)值較高，北京的核心城區(qū)因其地理和文化優(yōu)勢也是求租熱點(diǎn)。由于二手公寓的承租人群層次較高，對生活質(zhì)量和居住舒適度有較高的要求，所以８０平方米－１２０平方米的兩居室需求較為旺盛。一般國內(nèi)高端員工大多選擇月租金５０００元－８０００元的大一居、二居室，而外籍人士偏愛月租金１萬元左右的三居室。房型上也多以采光和通風(fēng)條件良好的為主。投資者如果能準(zhǔn)確地抓住租客的需求喜好，不僅出租容易而且還會提高租金收益，如：習(xí)慣西化生活的海歸派及外籍人士，會比較鐘情簡約的后現(xiàn)代裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格，陽光更加充足的大落地窗，開闊的客廳空間，開放式的廚房以及較大的衛(wèi)生間。而且小區(qū)的安全保衛(wèi)設(shè)施是否完善，也是高端物業(yè)租客們關(guān)心的問題。

張建峰

來源：北京現(xiàn)代商報(bào)

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