在房地產(chǎn)交易中，受讓人在簽訂二手房的購賣合同前，有必要對該二手房的房地產(chǎn)權(quán)利人及其權(quán)利現(xiàn)狀作一些調(diào)查和了解，以避免合同無效，避免所購房屋被他人追奪。其中至少應當查明以下幾個方面：

一、查明與自己交易的房地產(chǎn)權(quán)利人?！渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第7條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應當是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)權(quán)利人”。因此，房地產(chǎn)受讓人頭先要查明對方是否已經(jīng)取得了登記機關(guān)頒發(fā)的《房地產(chǎn)權(quán)證》，因為未依法登記領取房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。其次要查明對方是不是在《房地產(chǎn)權(quán)證》的“權(quán)利人”一欄上所載明的權(quán)利人，并核對該權(quán)利人的身份證明。較后還須查明，在《房地產(chǎn)權(quán)證》的“共有情況”一欄上是否有共有情況的記載。如果有其他共有人的，那么就應當有其他共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面承諾。房地產(chǎn)受讓人可以到對方的戶口登記地的公安機關(guān)查詢權(quán)利人的身份情況，到房地產(chǎn)登記機關(guān)查閱房地產(chǎn)登記情況。

　　二、查明該轉(zhuǎn)讓房屋的土地使用狀況。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”。本市登記機關(guān)在頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證時，就是根據(jù)不同的土地使用狀況，從而采用不同的顏色，來實行分類發(fā)放和管理的。如：綠色權(quán)證：頒發(fā)給擁有土地使用權(quán)已出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可以直接進入房地產(chǎn)市場；紅色權(quán)證：頒發(fā)給集體所有土地上的房地產(chǎn)權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)不能進入房地產(chǎn)市場；黃色權(quán)證：頒發(fā)給除上述用地情況外的擁有其他地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)在按規(guī)定辦理補地價等有關(guān)手續(xù)后，才可以進入房地產(chǎn)市場。不過，本市房地產(chǎn)管理部門在1999年11月的《關(guān)于進一步推進本市公有住房出售的若干規(guī)定》的第3條款規(guī)定：“本規(guī)定執(zhí)行之前已購購的公有住房，領取的《房屋所有權(quán)證》、《房地產(chǎn)權(quán)證》(黃色)都視作《房地產(chǎn)權(quán)證》(綠色)”。

　　三、查明該轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)是否存在著抵押關(guān)系、租賃關(guān)系以及權(quán)屬爭議。因為如果房地產(chǎn)設定抵押，那么債務人一旦不履行債務，抵押權(quán)人對抵押的房地產(chǎn)就享有處分權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)，而且如果房地產(chǎn)權(quán)利人未告知抵押權(quán)人，該抵押的房地產(chǎn)要轉(zhuǎn)讓，那么抵押權(quán)人就有權(quán)要求確認該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無效；對于已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，在其購賣時，該房地產(chǎn)承租人有權(quán)在同等條件下優(yōu)先購購，而且如果出租人未征求承租人的意見，就將房地產(chǎn)出賣給第三人，該承租人就有權(quán)請求確認該購賣合同無效，并以同等的條件購購已租用的房地產(chǎn)；如果房地產(chǎn)權(quán)屬有爭議，如尚在訴訟、仲裁或者行政處理中，那么該房地產(chǎn)就不得轉(zhuǎn)讓。

來源：解放日報

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