二手房購(gòu)賣(mài)中，不少中介公司為了確定上下家的購(gòu)賣(mài)意向，保證交易的成功率，盡可能要求下家在簽訂《房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同》前支付一定數(shù)額的購(gòu)房意向金或訂金，一旦上下家較終未能簽訂購(gòu)賣(mài)合同，中介公司多數(shù)會(huì)以“拗?jǐn)唷庇喗鸹蛞庀蚪鹜叵录?，并因此產(chǎn)生了不少糾紛。

筆者認(rèn)為，如果支付購(gòu)房意向金或訂金時(shí)，上下家只是對(duì)房屋價(jià)格、地理位置等作了簡(jiǎn)單的約定，那么雙方簽訂《房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同》過(guò)程中，對(duì)付款時(shí)間、方式、房屋交付及過(guò)戶(hù)時(shí)間等主要條款產(chǎn)生分歧，導(dǎo)致無(wú)法簽訂購(gòu)賣(mài)合同時(shí)，中介公司應(yīng)返還下家已支付的購(gòu)房意向金或訂金。理由是：因訂金協(xié)議中未明確的合同主要條款沒(méi)有達(dá)成一致，致使較終未能簽訂購(gòu)賣(mài)合同的，上下家均不存在違約情況，交易的失敗不能歸責(zé)于任何一方，如果僅憑支付訂金時(shí)的簡(jiǎn)要約定，即要求下家接受訂金協(xié)議約定以外的每一項(xiàng)主要合同條款，否則訂金或意向金就不予返還，不符合法律規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用和公平原則。

為了避免此類(lèi)糾紛的產(chǎn)生，下家在支付訂金或意向金時(shí)應(yīng)當(dāng)慎重考慮購(gòu)賣(mài)合同的主要條款，并簽訂書(shū)面協(xié)議，協(xié)議應(yīng)明確以下內(nèi)容：(一)雙方的姓名或名稱(chēng)和住所；(二)房屋的基本狀況；(三)房屋總價(jià)及付款方式、付款時(shí)間；(四)房屋的交付條件及日期；(五)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(六)辦理產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶(hù)有關(guān)事宜；(七)解決爭(zhēng)議的方法；(八)違約責(zé)任；(九)雙方約定的其他事項(xiàng)。只有對(duì)合同的主要條款都達(dá)成一致意見(jiàn)后，下家支付的訂金才能真正起到訂立合同的擔(dān)保作用，從而保護(hù)購(gòu)賣(mài)雙方的利益。

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