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“二手房購賣糾紛”之五-別讓共有人成攔路虎
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 580 次
典型案例一
丈夫私自把房賣了
案情陳述:較近我老公要投資一筆購賣,找我要錢,我沒有同意。過了幾天,他讓我跟他一起去房產(chǎn)中介簽字,去了后才知道,他把我們家一套寫在我名下的房子賣了,合同和對方簽了,房產(chǎn)證放在了中介那兒,還收了人家兩萬元定金。我不知道這種交易合不合法,是否可以認定合同無效。
律師說法:山東海利豐律師事務(wù)所的國豐華主任認為,這份合同是有效的。因為夫妻之間是一種互為代理行為,簽訂了合同就應(yīng)該履行,當然,認定合同有效的前提是,這種財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于善意轉(zhuǎn)讓,也就是購房者屬于善意的第三方,并且為此支付了合理的代價。
現(xiàn)在的離婚糾紛中,作為財產(chǎn)共有人的一方經(jīng)常會利用夫妻互為代理關(guān)系來轉(zhuǎn)移夫妻共有財產(chǎn),如果利益被侵害的一方找到證據(jù),證明這種交易并非善意轉(zhuǎn)讓,則合同無效。
典型案例二
這套房子究竟屬于誰
案情陳述:張女士和前夫感情破裂,已經(jīng)辦理了離婚手續(xù),但一些財產(chǎn)的分割還很令人頭疼。他們有一套房子,是結(jié)婚前前夫的父親掏了頭付,并與開發(fā)商簽了合同,婚后張女士和老公一起還款。房產(chǎn)證上的名字是前夫的名字。離婚后,這套房子的歸屬問題成了難題,它應(yīng)該屬于誰。
律師說法:山東元鼎律師事務(wù)所的單正國律師認為,這處房子應(yīng)該屬三方共有。婚前頭付款由男方父親支付,他對這處房子享有一定權(quán)利。而貸款由張女士夫婦還貸,形成共同債務(wù)關(guān)系。因此,三方對這套房子都享有權(quán)利。房屋增值部分也應(yīng)按三方支付款項比例,進行分配。
律師提醒
如何規(guī)避“共有人糾紛”
單正國律師認為,購房人要規(guī)避“共有人”的糾紛,關(guān)鍵是查房產(chǎn)檔案,而不應(yīng)該只看房產(chǎn)證。因為房產(chǎn)檔案里有房產(chǎn)所有關(guān)系較詳盡的證明。
其次在合同中也應(yīng)該詳細約定,如果知道有共有人,應(yīng)該要求共有人簽字;如果不知道,可以在合同中約定,如果有其他糾紛造成購房人的損失,由賣方負責賠償,就可以預(yù)防共有人的糾紛。
作為房產(chǎn)共有人,為維護自己的權(quán)益,應(yīng)該注意將房產(chǎn)檔案中的內(nèi)容,盡可能地體現(xiàn)在房產(chǎn)證當中,讓購房人一目了然,也可以預(yù)防一方隨意出售房屋的情況?! ?
讀者來電選答
問:父母共同購了兩處房子,母親去世后,父親在未經(jīng)三個孩子中兩個孩子同意的情況下,將其中一套房子過戶給了一個孩子。隨后父親口頭同其他兩個孩子約定,等他百年之后,將余下的一套房子給他們。想問一下,能否簽一個協(xié)議,比如分家單一類的書面協(xié)議,可以同時保障父親和其余兩個孩子的權(quán)利。
答:兩處房子屬于夫妻共同財產(chǎn),一方去世后,另一方只享有去世一方所有的一半房產(chǎn)的部分處置權(quán)。也就是說,作為繼承人的丈夫與其他直系親屬均享有老伴留下的一半財產(chǎn)。本案中,父親享有兩套房產(chǎn)總值1/2的所有權(quán)和1/8的繼承權(quán),其余孩子各享有 1/8的繼承權(quán)。所以簽協(xié)議時,已經(jīng)獲得一處房產(chǎn)的孩子應(yīng)該在協(xié)議中簽字,同意轉(zhuǎn)讓自己享有繼承權(quán)的 1/8財產(chǎn),同樣為了避免糾紛,暫時沒有得到房產(chǎn)的兩個孩子,也應(yīng)該同意放棄已經(jīng)有所歸屬的房產(chǎn)中屬于自己的部分。
問:購了一套經(jīng)濟適用房,開發(fā)商延期交房近一年。合同中有約定延期交房要支付賠償金。但開發(fā)商讓業(yè)戶先收房再賠付。這樣做有沒有風險?
答:業(yè)主只需要在收房協(xié)議書中確定準確交房時間,再根據(jù)雙方事先約定的交房時間推算賠償金額就可以了。
記者 魏建華
摘自《半島都市報》
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