節(jié)后，市區(qū)二手房的交易活躍，交易量超過(guò)了新建商品房的交易量，二手房的交易價(jià)格差異很大，這給購(gòu)方賣(mài)方都帶來(lái)了一些困惑。為什么在同個(gè)區(qū)域，而價(jià)格會(huì)有這么大的距離呢，二手房?jī)r(jià)格決定因素主要有哪些呢？

　　房地產(chǎn)不同于其他商品，購(gòu)購(gòu)的不僅僅是住房本身，除市場(chǎng)因素外，還包括商業(yè)購(gòu)物氛圍、教育文化氣息、交通設(shè)施、環(huán)境景觀、小區(qū)物業(yè)服務(wù)、戶型朝向、客戶個(gè)體的心理素質(zhì)和個(gè)人喜好等，這些都是決定二手房?jī)r(jià)格的重要因素。因此，同一區(qū)域，由于物業(yè)的個(gè)性差異很大，價(jià)格出現(xiàn)了兩極分化的現(xiàn)象是很正常的。和前幾年不同，現(xiàn)在購(gòu)房觀念發(fā)生了改變。像金華工商城、南苑小區(qū)由于房齡較長(zhǎng)、小區(qū)環(huán)境、房屋本身的設(shè)計(jì)和小區(qū)服務(wù)都不符合現(xiàn)代人對(duì)生活品質(zhì)的要求，受我市房改房補(bǔ)交土地出讓金政策變動(dòng)的影響因素以及市場(chǎng)變化因素影響，價(jià)格有所下滑 ，但一些地段好、品質(zhì)高的小區(qū)的房產(chǎn)受到市民的青睞，價(jià)格比較穩(wěn)定，如江北典型樓盤(pán)時(shí)代花園、明月京華、明月苑、江南典型樓盤(pán)保集半島、天龍·南國(guó)名城、香格里花園。

　　這是市正大房地產(chǎn)交易市場(chǎng)對(duì)自2004年以來(lái)市區(qū)幾個(gè)小區(qū)的成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)。

　　二手房?jī)r(jià)格到底由什么決定

　　市正大房地產(chǎn)交易市場(chǎng)董事長(zhǎng)黃雪鴛認(rèn)為主要有以下幾方面決定二手房的價(jià)格。

　　1.房齡：市正大房地產(chǎn)交易市場(chǎng)董事長(zhǎng)黃雪鴛告訴記者，在目前市場(chǎng)，新老樓房的價(jià)格差距較大。因?yàn)榉魁g長(zhǎng)短不同，哪怕是地段稍遜的新房齡也會(huì)比市房齒較長(zhǎng)的房子價(jià)格高。

　　2.產(chǎn)品品質(zhì)：房地產(chǎn)的個(gè)別差異性決定了產(chǎn)品品質(zhì)。產(chǎn)品品質(zhì)又決定了產(chǎn)品的價(jià)格。以相同地段的房子為例，市區(qū)江南香格里花園和華園小區(qū)相鄰，但這兩個(gè)小區(qū)在二手房市場(chǎng)上每平方米售價(jià)相差近1000元。另外，保集半島、天龍·南國(guó)名城的多層住宅，在今年的較高峰時(shí)達(dá)3500元/平方米。在宏觀調(diào)控的情況下，這些樓盤(pán)的成交還是保持活躍的態(tài)勢(shì)，而且價(jià)格水平下調(diào)的空間也不是很大。而和它處于同一板塊內(nèi)、交付時(shí)間非常接近的幾個(gè)其他樓盤(pán)，品質(zhì)較差的房子單價(jià)只有2300～2400元。

　　3.配套條件：配套條件是一個(gè)綜合因素。這其中包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公共設(shè)施、學(xué)校、醫(yī)院、景觀環(huán)境等等。以明月苑為例，該小區(qū)附近有金師附小、婺州公園、醫(yī)院，而且離商圈又近，因此這一帶的房子價(jià)格一直比較堅(jiān)挺。景觀環(huán)境也在很大程度上決定了二手房的價(jià)格。

　　4.戶型結(jié)構(gòu)：以前的老房子之所以賣(mài)不售價(jià)，很大程度上是因?yàn)閼粜筒缓侠?，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不符合現(xiàn)代生活理念。

　　想保值得看二手房?jī)r(jià)值取向

　　宏觀調(diào)控后，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快現(xiàn)象得到有效控制，由此也造成不少消費(fèi)者抱著觀望的心態(tài)。通過(guò)對(duì)二手房市場(chǎng)成交價(jià)格的比較，可以給消費(fèi)者今后購(gòu)購(gòu)一手房提供借鑒和參考。可以說(shuō)，現(xiàn)在的二手房?jī)r(jià)值取向是一手房購(gòu)購(gòu)的借鑒因素之一，畢竟，只有進(jìn)入二手房市場(chǎng)的流通，你購(gòu)購(gòu)的房子才能變現(xiàn)，才能真正反映出價(jià)值來(lái)。

　　對(duì)現(xiàn)在一手房的購(gòu)購(gòu)者來(lái)說(shuō)，較擔(dān)心的就是房?jī)r(jià)會(huì)下跌，從而使自己的資產(chǎn)縮水。到底什么樣的房子保值、增值功能強(qiáng)呢？其實(shí)二手房目前的成交已給我們有所借鑒。

　　業(yè)內(nèi)有關(guān)專家認(rèn)為，隨著樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，在同一個(gè)板塊上已有若干個(gè)甚至多個(gè)樓盤(pán)同時(shí)銷售，關(guān)鍵是怎么去找出精品來(lái)，除了地段的稀缺性要考慮外，更要考慮樓盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工用材等品質(zhì)問(wèn)題。比如同為江南板塊，樓盤(pán)有好幾個(gè)，但其設(shè)計(jì)理念、質(zhì)量仍有一定的區(qū)別，只有性價(jià)比高、綜合素質(zhì)高的樓盤(pán)才能在今后體現(xiàn)出更好的價(jià)值來(lái)。

　　從二手房成交上，我們已經(jīng)看出只有綜合了成新度、產(chǎn)品品質(zhì)、配套條件和環(huán)境因素等方面的房子，才能體現(xiàn)出其綜合的優(yōu)勢(shì)來(lái)。

來(lái)源：金華新聞網(wǎng)

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