步妥當(dāng)確定利率與貸款種類(lèi)

　　一般而言，利率所劃分的固定與浮動(dòng)并沒(méi)有多大實(shí)際意義，因?yàn)槠涫芤嫒硕紝?huì)是貸款行。所以有這種區(qū)分，主要是方便購(gòu)受人的心理。有部分人喜歡什么都安排得井井有條，所以用固定利率比較符合其理財(cái)習(xí)慣。

　　重要的是對(duì)利率趨勢(shì)的判斷，比如如果前幾年你選擇了固定利率貸款，現(xiàn)在就是該笑的時(shí)候?，F(xiàn)在選擇固定利率則不適合，因?yàn)殂y行根據(jù)他自己的判斷業(yè)已調(diào)整了利率水平。對(duì)利率整體趨勢(shì)，我是這樣看的：奧運(yùn)前后還將是加息期，加息次數(shù)估計(jì)在三到六次之間，因?yàn)橄鳒p持續(xù)上漲的CPI，既要考慮成分結(jié)構(gòu)，也要考慮政府讓經(jīng)濟(jì)在一個(gè)較高的速度與質(zhì)量上運(yùn)行。比如，九六年那次，通過(guò)行政降價(jià)措施后到九八年才擴(kuò)大內(nèi)需，其間有一個(gè)延緩時(shí)間。所以，真正進(jìn)入到減息周期應(yīng)該在九九年下半年，如果你在此這前購(gòu)房，不要指望利率向下。如此，選擇貸款時(shí)，時(shí)間長(zhǎng)比較有利一些。

　　步認(rèn)真考慮產(chǎn)權(quán)使用年限及與之相關(guān)的交易轉(zhuǎn)手政策

　　由于出讓用地用途存在綜合用地\商住金融用地與純居住用地或其組合，所以你所購(gòu)的房子使用年限并不一樣。那么，只要考慮清楚年限對(duì)你的未來(lái)有多大的影響便可決定。

　　商業(yè)因?yàn)橹饕鐾顿Y的設(shè)想，所以不在此列。對(duì)于建設(shè)在商業(yè)或商住用地上的以住宅方式推出的項(xiàng)目，購(gòu)的房子使用年限短于其他純居住用地上的房子，有影響沒(méi)有？筆者的一個(gè)判斷是沒(méi)有什么大的影響。相反，伴隨著政府對(duì)用地性質(zhì)上的項(xiàng)目用途進(jìn)行管制，你所購(gòu)購(gòu)的房子將來(lái)的回報(bào)途徑甚至更多，如住宅不能充當(dāng)寫(xiě)字樓用，對(duì)前些年購(gòu)購(gòu)的商住用地上的商住房就是有利的管制。但一個(gè)前提條件是你得弄明白用地性質(zhì)上的在售項(xiàng)目是否完全合法，象有些產(chǎn)權(quán)式酒店,其用地性質(zhì)可能為金融商貿(mào)用地，按純住宅設(shè)計(jì)的話(huà)，除非由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一使用，確實(shí)做成了酒店，你是投資人的身份，否則不可購(gòu)。

　　此問(wèn)題下另一個(gè)重要的要考慮的因素是價(jià)位，按一般的理解，使用年限有缺損的，單價(jià)應(yīng)該弱于同類(lèi)地段同類(lèi)房型，但在開(kāi)發(fā)商，有時(shí)會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)用途的變相改變，反而價(jià)格高于同類(lèi)地段同類(lèi)房型，這個(gè)應(yīng)該注意。舉例，兩塊毗鄰用地，一個(gè)使用年限七十年，一個(gè)四十年或五十年，但四十或五十年的項(xiàng)目有可能推出的是帶承諾回報(bào)的小戶(hù)型或產(chǎn)權(quán)式酒店，由于購(gòu)者投資身份多而推漲了單價(jià)，這時(shí)如果你僅做自住打算，較好敬而遠(yuǎn)之。

　　第三步切實(shí)認(rèn)清折扣的真實(shí)性并簽訂明確合同條款

　　真實(shí)的折扣，應(yīng)該以單價(jià)為主來(lái)衡量。由于購(gòu)購(gòu)力有限，許多購(gòu)房人按照手中的頭付能力來(lái)確定和比較，這是不對(duì)的。開(kāi)發(fā)商如果真正想優(yōu)惠，必須在單價(jià)上讓步。同時(shí)，折扣也許帶有博弈的意思，如銷(xiāo)售，中獎(jiǎng)面比較大，但畢竟不是全面鋪開(kāi)，這個(gè)時(shí)候一定不能將類(lèi)似優(yōu)惠算入購(gòu)房總優(yōu)惠之中。還有一種是開(kāi)發(fā)商聯(lián)合上下游供應(yīng)商進(jìn)行的優(yōu)惠，實(shí)際是將供應(yīng)商的利潤(rùn)打入了房?jī)r(jià)，如一萬(wàn)元全屋裝修，裝飾公司有沒(méi)有這么傻呢？這個(gè)時(shí)候，你必須取得裝修菜單，嚴(yán)格算計(jì)一下裝修成本，再拿超出的部分與開(kāi)發(fā)商討價(jià)還價(jià)，甚至選擇放棄這種優(yōu)惠，看開(kāi)發(fā)商是否有其他價(jià)格方面的讓步，也有開(kāi)發(fā)商為了堅(jiān)持剛性及照顧多數(shù)，不會(huì)讓步，但有這種優(yōu)惠方式的房子，較好與周邊同類(lèi)同質(zhì)套型進(jìn)行單價(jià)的比較再做決定。

　　至于合同條款中涉及的變數(shù)，主要是事關(guān)交會(huì)標(biāo)準(zhǔn)與交付期限，違約賠償率方面的，建議嚴(yán)格按照有利消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的方向去簽訂條款，如果不放心，建議使用空白條款，必要的時(shí)候咨詢(xún)一下律師。

　　有一點(diǎn)請(qǐng)明確，隨著房地產(chǎn)建設(shè)性發(fā)展，維權(quán)不再象以前那樣由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算或由誰(shuí)的錢(qián)多誰(shuí)說(shuō)了算，大可采取對(duì)待原則來(lái)簽訂涉及賠償方面的條款。

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