★頭付計算方法與新房不同

　　在購賣二手房時，經(jīng)紀人經(jīng)常會提到頭付兩成這樣很有誘惑的詞語。但是作為購房者必須要注意的是，二手房頭付兩成絕不是房款的20%。這是因為，在辦理新房貸款時，頭付款是按照購房時的市場價作為參考，但辦理二手房屋貸款是根據(jù)評估價作為參考。所謂評估價，就是根據(jù)當時的市場情況，通過銀行指定的專業(yè)評估機構進行房產(chǎn)價值評估而計算得來。二手房評估價大多為市場價值的80%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。即使是按照貸款額上限等于二手房評估價80%的比例計算，購房人實際能夠獲得的二手房貸款額度較高相當于全套房屋成交價的64%，因此二手房購主的頭付款比例將大增。比如，一套總價100萬元的新房，如果頭付是20%，那么只需20萬元；同樣，一套總價100萬的二手房，頭付仍然是20%，如果評估價為市場價值的80%，則頭付需36萬元，二者相差甚多。

　　值得注意的是，雖然二手房貸款額度中較高可貸到80％，但這對房屋及借款人的條件要求是很嚴格的。通常情況下，大部分二手房可貸到50％~70％，只有房屋或借款人條件比較好，才可以享受優(yōu)惠利率及較高的貸款成數(shù)。

　　★貸款年限、額度與房齡有關系

　　目前國內(nèi)銀行房貸的較長年限為30年，不過這個貸款年限一般而言只有申請新房貸款時才會有。二手房貸款的較長年限一般很少有這么長時間的，因為銀行要考慮到房齡的問題。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，對于絕大多數(shù)二手房來說，銀行在審批貸款過程中，一般年限都不會超過20年。對于一些房齡太久的房子，銀行除了會適當減少貸款年限外，還會減少貸款額度，一些上世紀80年代或90年代初的房子，可能只能貸到評估價的50%。此外，貸款年限也與貸款人的年齡有關，一般不會超過貸款人的退休年齡。

　　★選擇適合的貸款服務

　　大連市內(nèi)的商業(yè)銀行很多，幾乎所有的銀行都能夠做二手房貸款業(yè)務，但各家服務的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別。每家銀行的貸款業(yè)務都有自己的特色，例如有的銀行貸款成數(shù)高，有的銀行還款方式靈活，有的銀行放款速度快等等，但相應的也都存在一些很嚴格的限制，如有的要求借款人條件比較高，有的對房屋條件要求比較苛刻，有的審查時間較長等等。至于選擇哪家銀行，業(yè)內(nèi)人士建議購房者在申請二手房貸款前，需了解清楚各家銀行的相關服務、借款條件及還款方式，以便選擇一家更適合自己的銀行。

　　與辦理一手房貸款主要通過開發(fā)商 的形式不同，購房者辦理二手房貸款，可以通過不同的途徑完成。如，委托二手房中介公司辦理、委托專業(yè)按揭服務公司辦理或自己直接到銀行辦理。房產(chǎn)中介公司其實是銀行二手房貸款代理人，搭建起銀行與購房者之間的貸款橋梁。按揭服務公司的特點是具有較強的資金實力，與相關銀行建有密切合作關系，其地位也是銀行房貸業(yè)務的代理人，只是它獨立于二手房中介公司，屬于第三方。如果客戶想省掉委托辦理的代理費，也可自己直接到銀行辦理，目前各家銀行都可接受個人的二手房貸款申請。不過，如果借款人沒有足夠的時間和精力，委托規(guī)范的中介公司和按揭服務公司辦理可以省時省力。

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