急人！購房四年卻落不了戶

　　姜小姐2005年9月花30萬在玄武區(qū)購購了一套二手房。簽約時，經(jīng)中介提醒，雙方在合同里對戶口做了約定賣房人需在2006年5月1日前將戶口遷走，否則支付違約金5000元。如此一來，姜小姐覺得更保險了，沒等對方將戶口遷出，她就付清了所有款項。

　　姜小姐說，如今她已成家，想把自己跟丈夫的戶口遷進來，可是去派出所一查，發(fā)現(xiàn)賣房人的戶口竟然還在，自己根本沒法入戶。

　　姜小姐這才著急起來，四處去找賣房人，可賣房人電話號碼換了，怎么也聯(lián)系不上。到派出所也查不出個所以然，因為此人的戶口還在自己家。我查了好長時間，只曉得他離婚了，卻找不到他人。姜小姐郁悶地說。

　　氣人！購了緊靠學校的小區(qū)進不了名校

　　家住南京江寧區(qū)的張先生2007年9月，通過中介購購了白下區(qū)某小學附近一套二手緊靠學校的小區(qū)。根據(jù)這所學校的規(guī)定，戶口遷入緊靠學校的小區(qū)滿3年，才能就近上學。

　　張先生計算過，只有在2008年9月前將戶籍關系遷進該房，才不會影響小孩上學。張先生與房主簽訂房屋購賣合同，并在合同中約定賣房人在2007年10月31日前將戶口遷出。

　　簽約后，張先生支付了全部房款，但賣房人王某卻違反合同約定，遲遲不將戶口遷走。2008年春節(jié)后，張先生將王某告上法院，要求對方盡快遷出戶口。較終在法院的調解下，王某自愿立下保證書，保證在2008年8月底之前將戶口遷出，否則，每拖延即罰款100元。然而直到2008年12月底，王某仍未將戶口遷出。張先生再次將王某告上法院。南京白下法院較終判決王某承擔違約責任，賠償張先生違約金1萬元。然而張先生卻高興不起來，雖然王某賠了錢，但孩子上學已經(jīng)被耽誤了！

　　【分析】

　　二手房入戶易卡殼難處理

　　江蘇鐘山明鏡律師事務所的饒奮斌律師介紹，目前沒有法律規(guī)定賣房者必須遷出戶口。如果原房主不遷戶口，購房人可以到房屋所在地的公安部門進行反映，但公安部門也只能說服動員原房主遷戶，若其實在不遷，公安部門也沒有辦法。

　　走法律訴訟途徑也將面臨執(zhí)行難的問題。如果購賣雙方只是口頭約定戶口遷移問題，那么原房主不遷戶口，是沒有任何辦法的。因為戶口遷移問題不屬于法院管轄范圍，僅以戶口為由起訴，法院一般不受理。如果雙方在合同中約定了戶口遷出時間、違約情形等，到時候原房主不遷，可以對方違約為由到法院起訴。但法院也只能判決原房主賠償損失，支付違約金，不能強行將其戶口遷出。

　　【對策】

　　高額違約金+截留尾款

　　那么，姜小姐遇到的難題該怎么解決呢？饒律師表示，由于姜小姐與賣房人簽訂的合同中約定了戶口問題，因此姜小姐可到法院起訴，要求法院認定賣房人違約，并向他主張損失和違約金。至于賣房人不知所終，法院可使用公告達的方式，不影響立案。

　　饒律師提醒，二手房交易時一定要求中介機構提供出房屋詳盡的信息，簽約之前確認房屋是不是空戶。如果不是空戶，頭先要對原有戶口的遷出期限、地點作出詳細約定，使之具有可操作性。其次，應當就戶口遷入問題約定明確的違約責任，以確保糾紛發(fā)生后能夠獲得相應經(jīng)濟補償，甚至可以將戶口遷出作為解除合同的條件。較好的辦法是，不要一次性付清房款，留一部分尾款，待賣房人遷出戶口后，再付尾款。

　　【竅門】

　　購緊靠學校的小區(qū)要掐準入戶時間

　　為防止出現(xiàn)購到房入不了戶上不了學的尷尬局面，江蘇金長城律師事務所王健律師提醒家長們，關注戶口的同時還要了解教育主管部門、學校的各種政策。

　　頭先要關注政策調整。王律師介紹，教育主管部門有可能對轄區(qū)的 劃分進行一些細微的調整，部分學校也會出臺一些政策，如入學后，幾年內不許賣房、同一套房子的學生入學，要相隔5年以上等等。因此購房時間要巧，不宜早購，較好能算準時間。在算準時間的基礎上，要跟賣房人協(xié)商好遷出戶口的時間，防止遇到張先生那樣的煩惱。

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