購了房子卻無法遷移戶口、由中介公司全權(quán)代理出售房產(chǎn)卻得不到利益昨天上午，鄭州市房管局召開新聞發(fā)布會，結(jié)合消費者反映集中的購購二手房問題，發(fā)布了房地產(chǎn)市場消費警示，十項細節(jié)幫助購房者規(guī)避風險，放心、安全置業(yè)。

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　　查看中介證件

　　案例：隨著樓市升溫，房屋中介行業(yè)中的弊病開始顯現(xiàn)，某些小中介或黑中介利用客戶法律知識的欠缺和交易安全意識的淡薄欺騙客戶。

　　警示：一家正規(guī)房地產(chǎn)中介公司，應(yīng)具有營業(yè)執(zhí)照、備案證書、稅務(wù)登記證、機構(gòu)代碼證以及房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)證。對購房者來說，需要看的是工商部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照、房管部門核發(fā)的備案證書及經(jīng)紀人注冊執(zhí)業(yè)證。有此三證，與中介公司產(chǎn)生糾紛時，就可以到工商部門或房管部門投訴。在看三證時，要注意看原件，不要看復(fù)印件，還要注意營業(yè)執(zhí)照、備案證書的有效期及地址與現(xiàn)實是否相符，房地產(chǎn)經(jīng)紀人的執(zhí)業(yè)單位與執(zhí)業(yè)證是否一致。

　　同時，消費者在與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)服務(wù)合同前，應(yīng)當向中介公司了解：執(zhí)行該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員姓名、注冊號以及是否與房地產(chǎn)交易另一方當事人有利害關(guān)系；服務(wù)收費標準和支付時間；定金的收取及違約事項的約定等。

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　　實地查看房源

　　案例：市民王女士在購購二手房時，為省時省力，通過中介機構(gòu)查找房源，付款之后才發(fā)現(xiàn)中介為促成交易，故意隱瞞了房屋質(zhì)量方面存在的瑕疵。

　　警示：消費者在看房屋信息的同時，應(yīng)進行詳細實地考察，核實中介公司、廣告媒體以及互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)提供的房源信息的真實性。

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　　搞清賣方身份

　　案例：賣房人田某代表其姐姐將房屋賣給李某，并在公證處辦理了公證；因房屋升值，其姐姐反悔，聲稱她從來沒有將房屋出賣，更沒有辦理過賣房公證，要求撤銷與李某的房屋購賣合同。

　　警示：選定房產(chǎn)后要同轉(zhuǎn)讓人協(xié)商轉(zhuǎn)讓價格，并核對賣房人的身份證和房產(chǎn)證上的房屋所有權(quán)人是否一致。購房改房時，應(yīng)注意賣方必須夫妻兩人同時到場，共同簽訂房屋購賣合同。購經(jīng)濟適用房時應(yīng)注意房產(chǎn)是否達到上市條件，約定補繳出讓價款的責任方。如果房屋有多個共有人，需要全體共有人共同簽訂房屋購賣合同。

　　看房屋產(chǎn)權(quán)證時，較好到房地產(chǎn)管理部門查驗房屋產(chǎn)權(quán)有沒有瑕疵，即產(chǎn)權(quán)是否完整、有沒有抵押、房改房是否符合上市條件以及產(chǎn)權(quán)單位是否存在限制出售約定等。

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　　查清房齡面積

　　案例：市民丁女士通過中介購了一套二手房，由于該房屋屬于房改房，產(chǎn)權(quán)證上沒有記載房齡，她直到付了頭付拿到房產(chǎn)證查詢時，才知房子一下子長了９歲，因年限問題影響到她貸款。

　　警示：要看清房產(chǎn)證上的房屋建成時間和建筑面積與中介方或賣方的描述是否一致，以防上當受騙。

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　　搞清是否在租

　　案例：市民李先生購房時只顧看賣方的房產(chǎn)證等其他手續(xù)，并未注意到賣方在賣房之前還將房子出租，并且租期未到，導(dǎo)致李先生購了房卻無法入住。

　　警示：有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，還在租賃中。如果購房人不注意審查房屋是否在租，就極有可能得到一個不能及時入住或使用的房產(chǎn)，也極有可能因賣方得到長期大額租金和大部分售房款（物業(yè)交割金除外）后不再露面而使購房人既住不上房又拿不到租金。因為包括我國在內(nèi)的很多國家均認可購賣不破租賃，也就是說房屋購賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。

　　６

　　甭信口頭合同

　　案例：市民趙先生在看房時，賣家承諾這、那，所以趙先生根本沒與賣方講價，便爽快簽合同交錢?？墒琴忂^房之后賣方便沒有音訊。趙先生只能干吃啞巴虧，因為這些都是口頭合同而已。

　　警示：購方、賣方和中介公司通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、產(chǎn)權(quán)辦理、中介費用等事項達成一致意見后，簽訂三方合同。合同在簽訂過程中要慎之又慎：要對所簽條款逐條推敲，不能模棱兩可；要弄清所有條款的內(nèi)容，不要勉強簽訂。

　　如果需要補充條款，一定要落實在文字上，并請其在上面加蓋公司公章。

　　別忽視購賣合同的附件，如戶口遷移，水、電、煤氣、物管、維修基金等費用的結(jié)清與過戶以及解除抵押的費用等。

　　７

　　談清戶口遷移

　　案例：市民王先生今年年初通過一中介公司，購了一套二手房，但老房主沒有把戶口遷走。眼看孩子就要上學了，王先生說，如果戶口再遷不過來，自己孩子每學期就得多掏一筆借讀費。

　　警示：房屋交易一旦因戶口發(fā)生糾紛，處理起來非常復(fù)雜。由于戶籍的遷入和遷出均歸公安機關(guān)管理，不屬于法院的受案范圍，因此法院對于此類案件是不予受理的。而公安機關(guān)在處理戶口糾紛時，又受到戶籍政策的限制。比如，賣給購方的房屋是賣方先進的一套房屋，沒有其他的房屋可供賣方遷入戶口，則無論購方理由多么充分，公安機關(guān)都是無法將賣方戶口強行遷出的。相應(yīng)的，購方的戶口也就無法遷入。

　　因此，為了避免購了房子戶口卻遷不進去，要注意：一、在合同中明確賣方遷出戶口的時限。二、正式過戶前，查詢戶籍狀況。

　　８

　　重新交驗物業(yè)

　　案例：為方便孩子上學，雷小姐去年看中一套二手房，沒多久便與業(yè)主辦完過戶手續(xù)。沒想到，當雷小姐興沖沖地拿著新房產(chǎn)證準備開始新生活時，物業(yè)公司來的單據(jù)卻讓她傻了眼。原來，該房屋原來的業(yè)主拖欠了近４年的物業(yè)費及供暖費６０００元。

　　警示：物業(yè)交驗時，購房者和業(yè)主雙方較好一起到房屋現(xiàn)場，并在交驗當天填寫物業(yè)交驗單，注明水電氣等當時數(shù)字、繳費情況，并簽字確認。

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　　保留費用清單

　　案例：不少消費者在購購二手房時不清楚自己所要繳納的購房費用，容易造成損失。

　　警示：購房人購二手房承擔的費用主要包括三大塊：是房款。需要注意的是一定要同賣房者當面談價格、訂合同，避免個別不法中介公司從中不法獲利，產(chǎn)生不正當差價。是中介傭金。向中介公司支付傭金時，注意索要正規(guī)發(fā)票。第三是向相關(guān)部門繳納的稅費，主要包括：財政部門收取的契稅、房屋登記費，稅務(wù)部門收取的營業(yè)稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)交易部門收取的交易手續(xù)費、抵押手續(xù)費，銀行按揭產(chǎn)生的費用等。為避免產(chǎn)生糾紛，較好在合同后附上費用清單。

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　　慎讓中介全辦

　　案例：市民小鄭通過房產(chǎn)中介把閑置房子賣了出去，價格是３６萬元。沒過幾天，他意外發(fā)現(xiàn)中介竟吃了２．８萬元的差價！

　　警示：委托中介全權(quán) 所有事宜，容易給個別不法中介炒房賺取差價創(chuàng)造條件。

　　據(jù)了解，目前，在鄭州市辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)是很簡單便捷的。購賣雙方帶著相關(guān)資料，直接到房管局辦事大廳就可辦理（金水、管城、惠濟三區(qū)的房產(chǎn)在鄭東新區(qū)房管局辦事大廳辦理，二七、中原兩區(qū)的房產(chǎn)在建設(shè)路與百花路交叉口的房地產(chǎn)大廈一樓房管局辦事大廳辦理），辦證較多不超過５天。有什么問題，可先撥打房管熱線６７８８９９００詢問。（李紅 王燦 邱瑾　趙超穎）

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