換樓時(shí)代——

　　“廣州是一個(gè)以剛性需求為主的住宅市場(chǎng)”，縱然在“二套房”高息陰影籠罩下，廣州人還是那么喜歡折騰房子。記者身邊就有那么一些人，初來(lái)廣州站穩(wěn)腳跟后就想置業(yè)；一家大小擠在小房子的想換大房子；因工作地點(diǎn)變動(dòng)而想換房子。這些人基本上都有自有住房，為住得好一點(diǎn)而四處找房子。為了解決這些換房族的焦慮癥，我們請(qǐng)各大中介公司的置業(yè)專家對(duì)癥下藥?；蛟S您正是他們的一分子，希望我們這個(gè)專題可以幫上忙。

　　主角:何小姐（33歲，外企經(jīng)理）

　　個(gè)人情況：三代同堂住在員村都市蘭亭一個(gè)小三房單位。

　　置業(yè)需求：想在員村附近購(gòu)多一套三房單位。置業(yè)預(yù)算100萬(wàn)～130萬(wàn)元，新居面積為100平方米以上。因?yàn)榧矣欣先撕托『?，要求住所離醫(yī)院近；間隔好，二次裝修投入不大。

　　找房過(guò)程：何小姐住在都市蘭亭一個(gè)小三房，較小的房子改做書房，剛添了孩子，家里顯得異常雜亂。她較近在員村附近的一手樓掃個(gè)遍，覺(jué)得新房?jī)r(jià)格很堅(jiān)挺，尚未達(dá)到她接受的程度，如賽拉維一個(gè)毛坯三房也要140多萬(wàn)元。她轉(zhuǎn)到二手房后發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)挺活躍，一些熱門單位稍不留神就給人家“搶”了。她早前看過(guò)都市蘭亭一個(gè)12樓單位，景觀不錯(cuò)，可惜天花板有點(diǎn)滲水。沒(méi)幾天再去看看，中介告訴她，房子被人家購(gòu)了。她說(shuō)都市蘭亭的價(jià)格足以媲美一手房，單價(jià)1.1萬(wàn)~1.2萬(wàn)元之間，而且業(yè)主都是喊“實(shí)收”。后來(lái)她又看過(guò)新世界(600628行情,股吧)東逸花園一個(gè)22樓單位，房子俯瞰天河公園人工湖，不過(guò)因間隔不理想而作罷。她現(xiàn)在仍在不斷地看房子。一些同事又給她出主意，不如把手頭的錢用來(lái)購(gòu)一個(gè)小房子收租，做投資保值之用。

　　滿堂紅地產(chǎn)置業(yè)建議：?jiǎn)T村地區(qū)位于廣州“東進(jìn)”和“南拓”的交匯點(diǎn)上，地理位置優(yōu)越，因?yàn)樘旌訁^(qū)重要的居住板塊之一。同時(shí)在政府的全力支持下，花城大道延長(zhǎng)線和臨江大道延長(zhǎng)線打通指日可待，加上琶洲大橋啟用，**五號(hào)線建設(shè)，規(guī)劃中的沿江大道和員村二橫路立交等工程，員村居住區(qū)與珠江新城商務(wù)區(qū)、琶洲會(huì)展區(qū)的聯(lián)系將更加緊密，發(fā)展前景一片大好。

　　員村二手房品種十分齊全，較好的東璟花園、都市蘭亭、海景花園、美林海岸花園等高端二手樓均價(jià)約10000~11000元/m2，白馬花園、鴻運(yùn)花園、偉誠(chéng)廣場(chǎng)等二手均價(jià)在6000~8000元/m2左右，房改房?jī)r(jià)格4000~5000元/m2都有交易。鄰近的天河公園板塊，成交活躍的樓盤主要有，華景新城、歷德雅舍、東方新世界、東方都會(huì)廣場(chǎng)等，成交均價(jià)在1萬(wàn)～1.5萬(wàn)元/m2之間。

　　如果何小姐手頭有閑錢可考慮購(gòu)房投資，因?yàn)榇髴粜驮谖磥?lái)是稀缺產(chǎn)品，相比小戶型保值能力比較強(qiáng)，但出租并沒(méi)有小戶型受歡迎，適宜中短線投資。而小戶型特別是公寓型物業(yè)易出租且租金高，適合長(zhǎng)線投資。在天河，珠江新城、天河北的物業(yè)無(wú)疑是較具保值能力的，而員村作為政府未來(lái)發(fā)展的區(qū)域，加上**五號(hào)線帶動(dòng)，周邊物業(yè)的也相當(dāng)大。100萬(wàn)元以內(nèi)的投資，可考慮珠江新城柏林國(guó)際公寓、星匯國(guó)際、雙城國(guó)際、馬賽國(guó)際公寓等公寓產(chǎn)品，不但市場(chǎng)需求大而且率一般可達(dá)5%以上。天河北、珠江新城甚至是天河公園板塊100萬(wàn)元以下的大戶型已不多，像僑林苑、金田花園80~90平方米的戶型基本都在100萬(wàn)元左右。

主角：袁先生（29歲，工程師）

　　個(gè)人情況：去年底被廣州科學(xué)城一公司從深圳挖來(lái)，目前與女友租住富力天朗明居一個(gè)兩居室的房子。

　　置業(yè)需求：尋找總價(jià)在50萬(wàn)元以內(nèi)的婚房，較好是一手樓。希望小區(qū)生活便利，方便在科學(xué)城上班。女友對(duì)環(huán)境要求高，要求在品牌樓盤置業(yè)。

　　找房過(guò)程：袁先生去年10月到廣州工作，畢業(yè)五六年略有積蓄，開(kāi)始想購(gòu)房子。到廣州后發(fā)現(xiàn)這里的房?jī)r(jià)也不低，天朗明居的單價(jià)也過(guò)萬(wàn)，車陂路對(duì)面的翠擁華庭·鋒尚一手房單價(jià)奔13000元。他租下天朗明居南區(qū)一套小兩房后，曾小心翼翼地試探房東的底線：“天朗明居像這種小三房，明年上到62萬(wàn)元就到頂了吧？”后來(lái)，他慶幸自己沒(méi)有“站在高崗上”置業(yè)，翠擁華庭掀開(kāi)廣州一手房降價(jià)潮，天朗明居的價(jià)格也應(yīng)聲下降，房東的房子半年間就“蒸發(fā)”10萬(wàn)元。不過(guò)，要結(jié)婚房子還是要購(gòu)的，他開(kāi)始了找房的歷程。

　　中原地產(chǎn)置業(yè)建議：一般來(lái)說(shuō)，婚房不需太大，太大恐怕會(huì)影響購(gòu)房后的生活質(zhì)量；也不宜太小，太小日后孩子出生就不太方便。因此約60~80平方米的兩房是袁先生的較佳選擇。該區(qū)域一手房單價(jià)大部分在萬(wàn)元以上，即使是退而求其次，選擇較小60平方米的兩房，總價(jià)也較預(yù)算多出10余萬(wàn)元。

　　因此，像袁先生這樣的年輕初次置業(yè)者，與其購(gòu)購(gòu)價(jià)格昂貴、單體樓環(huán)境的一手物業(yè)，倒不如選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、性價(jià)比高的二手小區(qū)物業(yè)。一來(lái)性價(jià)比高，二來(lái)選擇的空間較大。東圃片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展非常火熱，成熟的品牌樓盤亦有不少選擇。既有如盈彩美居、金碧世紀(jì)花園等高端樓盤，也有棠德花園、富力花園等價(jià)位稍低的樓盤。

　　東圃片區(qū)二手樓盤成交個(gè)案

　　樓盤 面積 總價(jià) 單價(jià)（元/m2）

　　盈彩美居兩房一廳74m2 57萬(wàn)元 7700

　　金碧世紀(jì)兩房一廳71m2 54萬(wàn)元 7645

　　棠德花園兩房一廳73m2 41萬(wàn)元 5632

　　富力花園兩房一廳50m2 22萬(wàn)元 4598

　　資料來(lái)源：中原地產(chǎn)

　　主角：周女士（36歲，事業(yè)單位專業(yè)）

　　個(gè)人情況：在天河南二路花園大廈置有兩房單位，較近工作單位由天河搬到越秀區(qū)。

　　置業(yè)需求：因與父母和孩子同住，急需尋找三房單位。置業(yè)預(yù)算在85萬(wàn)元以內(nèi)，電梯樓或低層樓梯樓皆可。

　　找房過(guò)程：周女士是在輔導(dǎo)孩子做功課時(shí)發(fā)現(xiàn)需要購(gòu)一個(gè)三房單位。父母喜歡看電視，孩子經(jīng)常邊做功課邊“聽(tīng)”電視，而且孩子也讀小學(xué)了，應(yīng)該有一間自己的房間，兩房不夠住了。她當(dāng)時(shí)曾考慮出租現(xiàn)住房，整家租住到對(duì)面的豐興廣場(chǎng)三房單位，她計(jì)算過(guò)每月只需多給1000多元就可解決住房問(wèn)題，與家人商量后覺(jué)得還是一步到位換個(gè)三房好，住得更舒服。不久前，她通過(guò)中介公司找到樓上一套三房單位，近120平方米，開(kāi)價(jià)90萬(wàn)元實(shí)收，她還價(jià)85萬(wàn)元。購(gòu)主年前就放售，開(kāi)價(jià)從98萬(wàn)元降到90萬(wàn)元，不愿意再降了。

　　中原地產(chǎn)置業(yè)建議：體育東板塊地處天河CBD商圈，交通、購(gòu)物、醫(yī)療、教育等生活配套完善，吸引了不少高素質(zhì)人群定居。該區(qū)域商品房二手成交價(jià)在10000元/m2以上，具體的成交價(jià)還要結(jié)合樓宇的樓齡、樓盤素質(zhì)、樓層、坐向而定。從近期成交看，像體育東板塊的名雅苑北區(qū)成交價(jià)約9000元/m2，南區(qū)成交價(jià)約11000~12000元/m2；怡苑更是自住和投資客的熱門樓盤之一，目前成交價(jià)格約16000~20000元/m2；僑怡苑低層樓盤約9000元/m2，體育東一帶的樓梯樓徘徊在8000元/m2。根據(jù)周女士的情況看，建議選擇一套面積在100平方米左右的樓梯樓，或者80~90平方米的電梯樓會(huì)更加符合實(shí)際。

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