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頭次置業(yè)精打細(xì)算付房貸 月供不宜超過(guò)月薪的50%

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 527 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

 次購(gòu)房對(duì)大多數(shù)年輕人來(lái)說(shuō),是頭等大事。購(gòu)套房子應(yīng)該選擇怎樣的房貸方案,才能讓自己的生活不會(huì)因?yàn)楸成铣林氐姆抠J負(fù)擔(dān)而變質(zhì)?新房和二手房從理財(cái)角度來(lái)說(shuō)哪個(gè)更劃算?這些看似簡(jiǎn)單的問(wèn)題不但直接關(guān)系到購(gòu)房者能夠享有的居住條件,而且一旦處理不當(dāng),日常生活的質(zhì)量就會(huì)受影響。

  頭次置業(yè),100萬(wàn)元以?xún)?nèi)的總價(jià),年輕人該如何支配自己的收入才算合理的?中國(guó)工商銀行、廣發(fā)銀行浙江分支機(jī)構(gòu)的相關(guān)人士建議:年輕人次購(gòu)房,房貸支出不宜超過(guò)總收入的50%,從理財(cái)?shù)慕嵌葋?lái)說(shuō),購(gòu)新房比購(gòu)二手房享有更多優(yōu)惠。

  每月還貸額度

  不宜超過(guò)收入的一半

  購(gòu)房置業(yè)是一筆巨大的開(kāi)銷(xiāo),特別是在房?jī)r(jià)不菲的杭州。對(duì)處在事業(yè)起步階段的年輕人來(lái)說(shuō),即便已經(jīng)擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,貸款購(gòu)房前也要慎重衡量自身的還款能力。目前,包括工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家銀行在內(nèi),在審核購(gòu)房貸款時(shí),一個(gè)共同的參考指標(biāo)是還款人的月供不得超過(guò)收入的50%。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),想要在貸款購(gòu)房的同時(shí)保證生活質(zhì)量,其月供額度同樣需要依照這一指標(biāo),即月供不宜超過(guò)收入的一半。

  “從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,大多數(shù)年輕人次購(gòu)房,總價(jià)一般控制在100萬(wàn)元以下。”中國(guó)工商銀行浙江省分行營(yíng)業(yè)部個(gè)人金融業(yè)務(wù)部的孫于藍(lán)對(duì)房貸業(yè)務(wù)非常熟悉,她對(duì)記者說(shuō),“月供和收入的合理比例是1:2,當(dāng)然如果享有公積金、住房補(bǔ)貼等福利待遇,或者家庭的總體收入水平較高,這個(gè)比例可以適當(dāng)放寬。”

  具體到個(gè)人來(lái)說(shuō),一般月收入在5000元左右的頭次置業(yè)者,月供不宜超過(guò)3000元;月收入在8000元即年收入在10萬(wàn)元左右的,月供一般控制在4000―5000元之間。

  “具體的房貸方案還應(yīng)與個(gè)人消費(fèi)習(xí)慣相匹配?!睆V發(fā)銀行杭州分行個(gè)人金融部的工作人員秦先生說(shuō),“包括房貸在內(nèi),個(gè)人以及家庭的整體消費(fèi)中,負(fù)債比例不宜超過(guò)50%。”

  此外,對(duì)于頭次置業(yè)需要支付的兩成頭付,有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)房者如果沒(méi)有其他收益穩(wěn)健的投資渠道,可以選擇多付一些頭付款,一來(lái)可以節(jié)省需要償還的房貸本金,二來(lái)還可以節(jié)省累計(jì)的利息支出。

  頭付及房貸利率

  新房比二手房更優(yōu)惠

  究竟是購(gòu)二手房還是購(gòu)新房?這是許多年輕人頭次購(gòu)房時(shí)面臨的選擇。記者從多家銀行了解到,從房貸的角度來(lái)說(shuō),新房在頭付、利率等方面都享有更多優(yōu)惠。

  “目前新房執(zhí)行的是兩成頭付、7折利率的房貸政策,但是如果還款人購(gòu)的是二手房,約定俗成的規(guī)則是,頭付比例和利率會(huì)上調(diào)?!币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士說(shuō),一些銀行甚至不愿接手二手房的房貸業(yè)務(wù),這是因?yàn)槎址吭诜慨a(chǎn)市場(chǎng)上轉(zhuǎn)手出售,從保值的角度來(lái)說(shuō),會(huì)比新房存在更多不確定因素。

  “購(gòu)新房頭先可以省去一筆稅費(fèi)開(kāi)支?!睂O于藍(lán)說(shuō),“對(duì)于那些房齡在20年以上的二手房,不但放貸審批會(huì)更加嚴(yán)格,而且要求還款人多付一成頭付?!?/P>

  此外,對(duì)于使用公積金購(gòu)房的人群來(lái)說(shuō),購(gòu)購(gòu)二手房還可能比購(gòu)新房受到更多限制。以工商銀行的房貸政策為例,還款年限一項(xiàng)中,公積金購(gòu)房的貸款年限加上所購(gòu)住房的房齡不得超過(guò)40年。也就是說(shuō),如果購(gòu)購(gòu)二手房,特別是那些房齡偏大的老房子,還款人能夠享有的還款年限相對(duì)較短,由此帶來(lái)的月供壓力也會(huì)有所增加。

  從銀行以往受理的房貸案例來(lái)看,一些二手房由于在落實(shí)戶(hù)口、辦理產(chǎn)權(quán)等方面存在問(wèn)題,使得購(gòu)購(gòu)二手房的置業(yè)者遭遇了一些不必要的購(gòu)房糾紛,蒙受了一些經(jīng)濟(jì)和精神損失。

還款方式不同

  房款可省5萬(wàn)元

  目前,比較普遍的兩種還款方式是等額本息、等額本金。所謂等額本息,通俗來(lái)講就是每月還款數(shù)額相同的一種還款方式,其每月需要償還的本金增加,本息則呈下降趨勢(shì)。與此不同的是,等額本金則是一種每月還款數(shù)額遞減的房貸方式,其中每月需還本金不變,利息遞減。

  以一套總價(jià)為90萬(wàn)元的房子為例,頭付兩成后商業(yè)貸款72萬(wàn)元。按照目前7折的頭套房貸利率4.158%、20年還款期計(jì)算,采用等額本息還款法,一共需要支付106萬(wàn)元的房貸;等額本金還款法則只需支付102萬(wàn)的房貸,兩者相差4萬(wàn)元。這部分差額其實(shí)是利息的差別,等額本金需要支付的利息較少,因此不少購(gòu)房者認(rèn)為它比較劃算,相當(dāng)于節(jié)省了一部分房貸支出。

  盡管如此,等額本金還款法并不適合所有的購(gòu)房者,因?yàn)樗脑鹿┦浅实菇鹱炙慕Y(jié)構(gòu),即早期的還款數(shù)額較高,并不是所有的年輕購(gòu)房者都能夠承受。此外,盡管等額本息需要支付的利息較多,但是它每月還款額不變,便于購(gòu)房者支付。

  具體到還款年限,目前受理房貸業(yè)務(wù)較多的工商銀行政策是,商業(yè)貸款年限加上還貸人年齡不得超過(guò)70年。

  “頭次置業(yè)的還款年限在20年左右的比較多,”孫于藍(lán)說(shuō),“按照我們的測(cè)算,房貸的平均還款年限是14年,不少人隨著積蓄的增加會(huì)提前還貸?!?/P>

  除了傳統(tǒng)的等額本金、等額本息還款法,目前不少銀行還為購(gòu)房者提供了多種靈活的還款方式。對(duì)于平時(shí)還款壓力不大的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),如果覺(jué)得每月一次的還款頻率較低,可以使用每?jī)芍苓€款一次的“雙周供”還款方式。

  對(duì)于中高收入來(lái)說(shuō),預(yù)期未來(lái)較短年限內(nèi),通常是10年以?xún)?nèi),會(huì)有較大額度資金進(jìn)賬,而短期希望償還較少數(shù)額的月供,將其余款項(xiàng)運(yùn)用到其他投資領(lǐng)域,可以使用“氣球貸”,大部分本金到期時(shí)一次性?xún)斶€。

  對(duì)于剛剛參加工作,收入不穩(wěn)定的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),還可以按照未來(lái)收入的不同制定每一年的還款額度,采用“移動(dòng)按揭”的還款方式。

  值得注意的是,對(duì)于這種靈活多變的還款方式,還款人需要牢記自己的還款周期和額度,及時(shí)還款,避免因?yàn)槭韬隽粝虏涣嫉男庞糜涗洝?/P>

  合理選擇房貸

  還能獲理財(cái)收益

  與以往單一的房貸產(chǎn)品不同,現(xiàn)在包括工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行等多家銀行在內(nèi),都推出了房貸理財(cái)產(chǎn)品。也就是說(shuō),除了節(jié)省房貸支出外,還可以從中得到一定的理財(cái)收益。

  其中,多家銀行均有推出的一種房貸理財(cái)產(chǎn)品叫做“存貸通”。通俗來(lái)說(shuō),這是一種通過(guò)活期存款方式抵扣房貸本金的理財(cái)產(chǎn)品。以工商銀行為例,只要購(gòu)房者在該行擁有5萬(wàn)元以上的活期存款,就可以辦理“存貸通”業(yè)務(wù)。如果客戶(hù)的存款總額為10萬(wàn)元,減去5萬(wàn)元的存款下限,剩余的5萬(wàn)元活期存款每年可以抵扣房貸的額度為5萬(wàn)元×80%×(4.158%-0.36%)=1519元。其中,80%是工行規(guī)定的存款抵扣房貸比例,各家銀行提供的比例各不相同;4.158%是目前7折的頭套房貸利率,0.36%是活期存款利率。

  “10萬(wàn)元存款既可以全額獲得活期貸款的利息收益,其中一部分還可以抵扣房貸?!睂O于藍(lán)說(shuō),“對(duì)于那些擁有一定存款,但是因?yàn)樾枰Y金周轉(zhuǎn)或者投資的還款人來(lái)說(shuō),房貸還了,投資也沒(méi)耽誤,一舉兩得。”

  此外,對(duì)于那些資金實(shí)力雄厚的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),即便采用全額付款的方式,同樣可以通過(guò)房屋抵押的方式,獲得一筆消費(fèi)貸款,運(yùn)用在其他投資渠道。

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