在境外資金看好國(guó)內(nèi)樓市的同時(shí)，不少有遠(yuǎn)見(jiàn)的國(guó)人把投資的目光投向了境外房產(chǎn)。

　　如今職業(yè)房產(chǎn)炒家已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)打擊對(duì)象，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等重磅炸彈，無(wú)一不是針對(duì)炒房者而來(lái)。雖然，從理論上講，炒房跟炒股一樣只是一種投資的方式，但是您不能自己肥了腰包，卻搞得多數(shù)人怨聲不斷??！既然國(guó)內(nèi)天地狹小了，咱不妨把眼光放得開(kāi)闊一些，沖出，賺賺老外們的錢(qián)。不過(guò)，在出手前，您還是要仔細(xì)選房、謹(jǐn)慎行事……

　　國(guó)外概況

房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲

　　據(jù)目前的行情來(lái)看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，長(zhǎng)期無(wú)戰(zhàn)爭(zhēng)威脅的國(guó)家，房?jī)r(jià)雖然沒(méi)有國(guó)內(nèi)漲得猛，但基本都呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，租金收入也比較穩(wěn)定，可達(dá)10%-15%。比如，近兩年，美國(guó)、加拿大等地房產(chǎn)的綜合保守增值率都在7%以上，有的地區(qū)漲幅竟然創(chuàng)出了近20年之較，達(dá)到20%以上。

　　既然想出去，您當(dāng)然得掂量一下自己的家底兒夠不夠，同時(shí)也要注意國(guó)內(nèi)、外與房產(chǎn)相關(guān)的法律制度的不同點(diǎn)，避免上當(dāng)受騙。

　　洋人模式

四個(gè)階段大小循環(huán)

　　外國(guó)人一輩子一般有幾次置業(yè)，而校區(qū)是他們購(gòu)賣(mài)和置換房屋的重要參考條件之一。

　　初次置業(yè)：年輕人剛剛走向社會(huì)時(shí)往往選擇戶型較小，價(jià)格經(jīng)濟(jì)的房子完成次置業(yè)。

　　階段：婚后有小孩，工作也處于較穩(wěn)定時(shí)就會(huì)選擇學(xué)校附近（尤其是小學(xué)和好的高中校區(qū)內(nèi)）的房子。

　　第三階段：小孩長(zhǎng)大，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，會(huì)購(gòu)更大的房子。

　　較后階段：從大房子又回到小房：此時(shí)小孩已離家獨(dú)立，兩夫妻退休后無(wú)需太大房子，因此會(huì)搬進(jìn)小房。

　　這是外國(guó)人一生基本置業(yè)的模式，如果您遵循上述原則，房屋轉(zhuǎn)手時(shí)也能夠有的放矢地尋找下家。

　　選房要點(diǎn)

位置是要素

　　美亞置業(yè)投資公司北京頭席代表黃次勇認(rèn)為，和在中國(guó)購(gòu)房一樣，國(guó)外購(gòu)房頭先也要選擇好的區(qū)域。位置幾乎是置業(yè)的要素。“寧選好區(qū)的爛房，不選差區(qū)的好房”。區(qū)域好，房屋的升值幅度較大，抗跌能力強(qiáng)。國(guó)外的好區(qū)差區(qū)一般是經(jīng)歷了很長(zhǎng)的時(shí)間而形成的，要把一個(gè)差區(qū)變成好區(qū)是要花很長(zhǎng)時(shí)間的。因此在好區(qū)置業(yè)比較保值。

　　您在置業(yè)前必須做好市場(chǎng)調(diào)查，了解房屋銷(xiāo)售的歷史記錄和上市房屋的銷(xiāo)售情況。國(guó)外房屋中介的信譽(yù)很好，管理也非常嚴(yán)格。在與中介打交道時(shí)，您可向?qū)Ψ讲樵冞@方面的信息。此外，建議您多參觀開(kāi)放房屋（Open home）,比較欲購(gòu)房屋在市場(chǎng)上的價(jià)值，自己作出判斷，不要受中介左右。僅靠幾本樓書(shū)和資料而沒(méi)有親自實(shí)地考察，由此引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)不能低估。

弄清文件意義

　　國(guó)外有一點(diǎn)和中國(guó)的情況不一樣，應(yīng)特別留意一點(diǎn)：向屋主提出書(shū)面的出價(jià)（Offer）時(shí)，如果屋主回簽，此次出價(jià)就會(huì)變成合同。很多國(guó)人不了解這一點(diǎn)，往往以為這是一份意向書(shū)，但其實(shí)這已經(jīng)是一份正式的合約。

　　在國(guó)外無(wú)論簽署任何文件，一定要確實(shí)搞清楚它的意義。任何簽字都是具有法律效力的。不要因?yàn)橥祽谢蚓o急之下隨便簽約。否則可能會(huì)造成嚴(yán)重后果。

　　比如：有一位太太看中一套房子，當(dāng)天就讓中介寫(xiě)下現(xiàn)金Offer并簽了名，結(jié)果當(dāng)天晚上她在電話中跟在國(guó)內(nèi)的先生商量，先生怪她太性急，讓她等他過(guò)來(lái)看過(guò)后再購(gòu)?？墒钱?dāng)天晚上同一時(shí)間，中介已經(jīng)將她簽署的出價(jià)拿給屋主并獲得屋主回簽，因此合同當(dāng)時(shí)就成立了。

　　這位太太事后指責(zé)中介沒(méi)有說(shuō)明，但這是國(guó)外眾所周知的常識(shí)，所以國(guó)內(nèi)人士置業(yè)時(shí)應(yīng)注意簽字前要問(wèn)清楚所要簽署的文件代表什么意思？具有什么效力等等。

　　利潤(rùn)和費(fèi)用

一套住宅可免稅

　　海外投資地產(chǎn)的利潤(rùn)就是樓價(jià)上升、租金回報(bào)。在新西蘭、澳洲來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)手成本是沒(méi)有的，只有律師費(fèi)。新西蘭只有增值費(fèi)，需要支付律師費(fèi)。美國(guó)則要付一個(gè)轉(zhuǎn)手費(fèi)，差不多2％，另外還有代理費(fèi)、中介費(fèi)，算下來(lái)差不多8％。

　　此外，西方歐美等國(guó)家都有物業(yè)稅，每年繳納一次，繳納的金額是根據(jù)政府委托的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)各個(gè)區(qū)域每年或兩年一次的市場(chǎng)評(píng)估作為依據(jù)來(lái)確定的，一般在購(gòu)房款總價(jià)的1%－2％。加拿大還規(guī)定對(duì)個(gè)人擁有的先進(jìn)一套住宅，如果出售獲利，可免征個(gè)人所得稅。其他如美國(guó)及澳洲和新西蘭等國(guó)家對(duì)此也在稅收方面給予優(yōu)惠，但同時(shí)擁有幾套住宅的就不能得到稅收的優(yōu)惠。

　　理財(cái)建議

　　不要把海外購(gòu)房與移民聯(lián)系在一起，雖然擁有資產(chǎn)會(huì)增加移民評(píng)分，但意義不大。在海外的名校附近購(gòu)置一套住房，通常會(huì)獲得非常好的租金回報(bào)。如果子女有意愿留學(xué)念高中、大學(xué)，那么采取部分出租的方式，租金可作為他的生活費(fèi)用，幾年下來(lái)節(jié)省下的費(fèi)用，基本可與購(gòu)房款相抵。

摘自 膠東在線

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