中國樓市或?qū)⒃?012年崩盤

政府已經(jīng)出臺(tái)了新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，明顯地調(diào)高了按揭貸款的門檻。頭次購房者的按揭貸款利率優(yōu)惠減少，購購套房頭付比例提高到50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍；對(duì)于購購90平米以上的房屋，頭付比例提高到30%以上，銀行可以自行調(diào)高利率。

經(jīng)濟(jì)讓投機(jī)者者獲益 而不是努力工作的人

過去，政府多次推出過房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，但每次市場稍受影響，政策就松了。根本的原因是地方和政府，都靠房地產(chǎn)獲得財(cái)政收入。如今，市場已不相信政府會(huì)切斷它們的財(cái)源。地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商都坐擁大量現(xiàn)金，這是2009年賣地賣樓及貸款得來的。在刺激經(jīng)濟(jì)的名義下，有一個(gè)什么項(xiàng)目都能上的時(shí)間窗口，可以輕易獲得貸款。政府會(huì)在它們的資金耗盡之前改變主意，所以他們并不降價(jià)，而只是靜靜地等待。

按揭門檻提高后，購購和第三套房的人被排在門檻之外。如果房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在要賣房給收入低、財(cái)富少的頭次購房者，只能降價(jià)到他們負(fù)擔(dān)得起。但這樣的降價(jià)沒有任何意義，因?yàn)檎赡芎芸鞎?huì)再次放松政策。在政府能對(duì)它的政策建立起威信之前，此樣的游戲不會(huì)結(jié)束。政府建立威信只有一種途徑，就是維持緊縮的政策，一直到地方政府和開發(fā)商把錢用完。

中國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)巨大的泡沫。住宅物業(yè)，房地產(chǎn)商的庫存，地方政府抵押給銀行的土地，加起來的價(jià)值是中國GDP的3倍以上。在大多數(shù)城市，租金收入連折舊費(fèi)用都覆蓋不了。衡量購房負(fù)擔(dān)的價(jià)格與收入的比率，在主要城市都超過20倍，這意味著中國人將不得不用20年的收入來購購一套平均價(jià)格的房子。泡沫將繼續(xù)，中國的銀行體系流動(dòng)資金充裕，部分原因是由于熱錢，因?yàn)檎性S多杠桿讓銀行資金進(jìn)入市場。中國經(jīng)濟(jì)讓投機(jī)者獲益，而不是努力工作的人們。這也是為什么越來越多的公司和個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)市場?？焖僦赂坏挠?，控制了中國社會(huì)的各個(gè)、每個(gè)角落和每個(gè)人。經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯是貨幣一定要流通；當(dāng)某些人的錢多時(shí)，另外一些人的錢必定要減少。虛高資產(chǎn)價(jià)格滿足了人們的心理，人們手里似乎拿到更多的錢。泡沫暫時(shí)使人們忘記了這個(gè)邏輯。這就是為什么一旦條件允許，中國就有資產(chǎn)泡沫。

目前，中國經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)是為保持高增長而將房地產(chǎn)投資化，而房地產(chǎn)并非生產(chǎn)型資產(chǎn)。地方政府的政績主要通過GDP和財(cái)政收入體現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)可以幫助地方政府迅速提高這兩項(xiàng)指標(biāo)。由于價(jià)格和面積均快速增長，房地產(chǎn)在中國資本分配的份額中大幅提高。這是由于政治因素而導(dǎo)致的泡沫，而且這個(gè)泡沫已經(jīng)很大。除非通過改革地方政府的評(píng)估機(jī)制來扭轉(zhuǎn)這一趨勢，中國未來兩年的資產(chǎn)泡沫將越吹越大，而目前的狀況已相當(dāng)危險(xiǎn)。

資產(chǎn)泡沫使中產(chǎn)成為房奴

東亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)體，如日本、韓國和中國臺(tái)灣地區(qū)，都無法擺脫對(duì)出口的依賴。階段性的消費(fèi)上升通常是由于資產(chǎn)價(jià)格上升，難以長期維持。一旦由于成本增加而失去出口市場，它們都會(huì)陷入經(jīng)濟(jì)停滯的困境。因?yàn)楦咴鲩L時(shí)期的資產(chǎn)泡沫使中產(chǎn)成為房奴，無法進(jìn)行其他消費(fèi)。中國或許正在同一道路上：一年又一年，人們?cè)谡務(wù)撝黾酉M(fèi)，消費(fèi)在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的份額卻一直下跌。

筆者擔(dān)心，中國在未來兩年中泡沫將越變?cè)酱?，但泡沫總是要破的，沒有例外。越想推遲其破裂，破裂的后果就越嚴(yán)重。過度供應(yīng)是美國泡沫破裂的原因，中國香港地區(qū)則是利率上調(diào)。在市場低迷時(shí)，中國的銀行似乎永遠(yuǎn)拒絕向開發(fā)商提供資金，供應(yīng)將減少，價(jià)格調(diào)整無法進(jìn)行。這一人為操控制造了投機(jī)心理：政府將永遠(yuǎn)不會(huì)讓價(jià)格下跌。當(dāng)投資者認(rèn)為價(jià)格不會(huì)下跌時(shí)，且銀行有足夠的流動(dòng)性來支持，投機(jī)的需求是無限的。中國的泡沫將在流動(dòng)性短缺和利率上調(diào)中破裂。

較終的殺手就是通脹，原因是印了太多鈔票。在印鈔和通脹之間有一個(gè)時(shí)間差。在美國，這個(gè)時(shí)間差是18個(gè)月。中國政府利用補(bǔ)貼來遏制通脹，這個(gè)時(shí)間差或許更長。它可以是兩年。2012年中國會(huì)經(jīng)歷像上世紀(jì)90年代早期那樣的通脹。

在全球化的時(shí)代，通脹也是全球性的。美國的通脹開始抬頭。在未來兩年，這一趨勢將加速。到2012年，美國可能面臨通脹危機(jī)，美聯(lián)儲(chǔ)將不得不迅速提高利率。如果中國為支持房地產(chǎn)市場而不提高利率，資金會(huì)從中國外流，銀行發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)，利率較終還是會(huì)上升。很有可能，中國的房地產(chǎn)泡沫將在2012年破裂。

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